 Федеральным законом от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ введена льгота для застройщиков многоквартирных домов. Уже с 1 октября 2010 года их услуги на основании договора участия в долевом строительстве не облагаются НДС. Однако некоторые организации уже успели уплатить налог с авансов за свои услуги. Можно ли исправить ситуацию?
Если вознаграждение в договоре отдельно не указано Рассмотрим практическую ситуацию. В договорах с дольщиками у организации не указан процент вознаграждения застройщика, поэтому НДС с авансов не уплачивался. При проверке аудиторы указали на то, что НДС платить необходимо. Как вариант было предложено начислять условный доход по услугам заказчика ежеквартально и с исчисленной суммы рассчитать и уплатить НДС. Организация так и сделала. В результате начислили доход в размере понесенных расходов. С полученной суммы исчислили и возместили НДС. Итого уплатили около 2 млн руб. (7 млн руб. начислено, 5 млн руб. возмещено). Учитывая последние налоговые изменения, касающиеся применения льготы, организация должна восстановить ранее принятый к зачету НДС, то есть 5 млн руб.
В результате 7 млн руб. (5 млн руб. + 2 млн руб.), уже уплаченных, потеряно. Организация получила авансов на 500 млн руб. Если допустить, что в договоре было бы указано 2 процента вознаграждения застройщика, то облагаемый НДС аванс составил 10 млн руб., а уплаченный с авансов НДС – 1,5 млн руб. Полученный результат будет меньше, чем организация уплатила своим расчетным путем. Какие варианты по урегулированию данной ситуации могут быть предложены:
– заключить с дольщиками дополнительное соглашение, где определить процент за вознаграждение;
– произвести корректировки в учете (снять этот НДС с дохода и возмещение по налогу и начислить НДС только с поступающих авансов). Тогда получится просто 1,5 млн руб. (для этого с излишком хватит уже уплаченных сумм).
Так как все-таки поступить? НДС уплачивался неправомерно Действительно, ситуация непростая. Сложность ее заключается в том, что принятое в соответствии с учетной политикой решение о начислении условного дохода с начислением с него НДС не учитывало возможную отмену налога с услуг застройщика. И если бы этот налог отменен не был, в конце строительства все бы выравнялось.
Предложенный вариант не очень хорош тем, что дополнительные соглашения с дольщиками будут датированы после 1 октября 2010 года. Возникает вопрос: а что, до этой даты организация не знала, что вознаграждение не предусмотрено, и постоянно ошибалась, начисляя доход? А если знала, значит, чем - то руководствовалась? Скорее всего пунктом 2 статьи 271 Налогового кодекса РФ, предполагающим начисление условного дохода в виде будущей экономии между полученными от дольщиков средствами и расходами на строительство по долгосрочным договорам по окончании каждого отчетного периода. И это правильно.
А вот принятие решения о начислении НДС с условного дохода не соответствует требованиям Налогового кодекса РФ, и здесь можно сказать, что налог был уплачен преждевременно. Ведь «отгрузка услуги» не наступила, поскольку условный доход не свидетельствует о реализации услуг, определяемой в соответствии со статьей 39 Налогового кодекса РФ, а вычисляется расчетным путем. Следовательно, налоговой базы в связи с реализацией услуг не было (ст. 167 Налогового кодекса РФ). Авансы были, но они «сидели» в общей сумме, поступившей от дольщиков, которая является целевым средством, в соответствии с пунктом 14 статьи 251 Налогового кодекса РФ. Под авансами в данном случае (условно) можно понимать будущую экономию средств, определяемую как разница между поступившей суммой и расходами на строительство.
Эта экономия в конце строительства и будет являться вознаграждением застройщика. Возможное решение Таким образом, организации необходимо вернуться в правовое поле и отменить неправомерно начисленный ранее налог с реализации услуг. При этом одновременно фактически перечисленные в бюджет суммы НДС посчитать как уплаченные с полученных авансов, поступивших на расчетный счет организации. Данные авансы могут быть рассчитаны условно, исходя из предполагаемого размера вознаграждения, который организация определяет экономически обоснованным расчетом. Следовательно, нужно подать уточненные декларации, в которых налог будет рассчитан не с реализации, а с авансов полученных. При этом то, что было принято к вычету, будет считаться правомерным вычетом.
А условный доход для целей обложения налогом на прибыль можно продолжать начислять в том же порядке. Главное, чтобы общая сумма условного дохода по окончании строительства не превысила сумму полученной экономии.
В соответствии с письмом Минфина России от 31 августа 2010 г. № 03-07-10/11 после 1 октября 2010 года застройщик может принять к вычету суммы налога с авансов, ранее уплаченных в счет будущей реализации услуг застройщика. При этом в договоры с дольщиками должны быть внесены изменения, согласно которым сумма вознаграждения застройщика будет уменьшена на сумму НДС и возвращена участникам долевого строительства. Поэтому после 1 октября 2010 года сумму начисленного налога следует принять к вычету и восстановить на расчеты с бюджетом суммы НДС, принятые к вычету ранее.
Конечно, организации следует постараться аргументировать свои действия для налоговых органов, поскольку вопросы у контролеров могут возникнуть с большой долей вероятности ввиду нестандартности ситуации.
Важно запомнить В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 212-ФЗ). Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №2, февраль 2011 г. |
