 При возведении многоквартирного дома количество объектов долевого строительства (квартир) может быть от нескольких десятков до нескольких сотен. А дом – один. И расходы по нему застройщику осчитать общий результат по всему дому?
В чем проблема На сегодняшний день в строительных компаниях, исходя из норм законодательства об участии в долевом строительстве и требований налоговиков, сложилась такая практика.
Застройщик по завершении возведения многоквартирного жилого дома определяет полученную экономию или перерасход инвестиционных средств по каждому дольщику отдельно. Суммы превышения договорной цены над фактическими затратами на строительство включаются им в состав внереализационных доходов.
Однако в налоговом законодательстве таких требований нет.
В этой ситуации возникает два злободневных вопроса:
– можно ли определять единый результат в целом по объекту строительства;
– вправе ли компания-застройщик при исчислении прибыли учесть суммы убытков в виде превышения затрат на строительство над договорной ценой по одному договору долевого участия за счет экономии, полученной по другому договору?
Юридический аспект Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и уже после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику.
Участник в свою очередь обязуется уплатить договорную цену и принять готовый объект долевого строительства.
Напомним: объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, общее имущество в объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства (п. 2 ст. 2 закона № 214-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 18 указанного закона денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком лишь для сооружения объекта, предусмотренного в данном договоре.
Положительный ответ – только по экономии В письме Минфина России от 16 сентября 2011 г. № 03-03-06/1/554 дан благоприятный для налогоплательщиков ответ.
Финансисты пришли к выводу, что закон позволяет застройщику использовать деньги дольщиков для сооружения объекта недвижимости в целом. Следовательно, и определять экономию или перерасход по его строительству для целей налогообложения прибыли можно по всему дому. Дело в том, что раньше в Минфине России считали по-другому. В письме от 20 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/263 сказано, что экономия по каждому дольщику должна облагаться налогом, причем суммы убытка в расчет не берутся.
Теперь же позиция финансового ведомства поменялась, что, без сомнения, на руку застройщикам, ведь это избавит их от лишней работы.
Кстати, мнение судей по этому вопросу также не было однозначным. Есть два противоположных решения.
Так, в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 14 декабря 2007 г. № А33-5631/07-Ф02-9138/07 арбитры сочли, что налогоплательщик имеет право определять общий результат в рамках инвестиционной деятельности по всем объектам в совокупности.
Доводы следующие. Глава 25 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения прибыли организаций не предусматривает особенностей определения доходов и расходов, налоговой базы при сооружении объектов недвижимости, не содержит правил, обязывающих налогоплательщика, ведущего строительство в рамках инвестиционной деятельности, устанавливать налоговую базу и исчислять налог на прибыль по каждому объекту строительства. Вследствие этого налогоплательщики, осуществляющие капитальное строительство, определяют налоговую базу нарастающим итогом по каждому отчетному (налоговому) периоду.
А вот в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 26 марта 2008 г. № Ф04-876/2008(454-А45-14), Ф04-876/2008 (1276-А45-14) их коллеги указали на то, что перерасход целевых средств по одному объекту не может быть списан за счет экономии целевых средств, полученных по другому объекту.
Убытки чиновники признавать отказываются На второй вопрос специалисты главного финансового ведомства прямо не ответили. Просто написали, что убыток, полученный застройщиком при строительстве объекта недвижимости, учесть при налогообложении прибыли нельзя. Хотя вопрос стоял конкретно: не об убытке вообще – по всему дому, а о погашении убытка по одной квартире за счет экономии по другой.
Однако, по мнению автора, это уже значения не имеет. Так как есть ответ на первый вопрос, и он однозначный. То есть раз экономию можно посчитать по всему дому в целом, следовательно, перерасход по одной квартире будет погашен за счет экономии по другой.
Вопрос был исключительно о внутреннем зачете доходов и расходов в рамках целевого строительства.
Что же касается позиции Минфина России по поводу общего убытка по дому в целом, то она известна: в целях налогообложения прибыли, по мнению финансистов, такие убытки не учитываются.
Арбитражная практика противоречива Тем не менее и здесь есть шансы отстоять иную точку зрения – у судей единого мнения по данному вопросу нет.
Например, в приведенном выше постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа № А33-5631/07-Ф02-9138/07 арбитры решили, что убытки от инвестиционной деятельности можно учесть в уменьшение налогооблагаемой прибыли на основании подпункта 20 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса РФ как другие обоснованные расходы. Поскольку статьей 1 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности…» установлено, что под инвестиционной деятельностью понимается вложение инвестиций– это разновидность инвестиционной деятельности.
Судебные инстанции пришли к следующему заключению. Обществом не были допущены нарушения в обосновании и документальном подтверждении расходов по объектам строительства. Поэтому вывод инспекции о том, что убытки от инвестиционной деятельности не могут быть признаны для целей налогообложения прибыли в соответствии с нормами главы 25 Налогового кодекса РФ, безоснователен. >|Определением ВАС РФ от 23 мая 2008 г. № 4609/08 в пересмотре данного дела отказано.|<
Однако следует отметить, что в данном постановлении речь идет все-таки об учете в расходах, уменьшающих прибыль, в первую очередь обременений строительства. И хотя приведенные формулировки (об инвестиционной деятельности) говорят об определенной позиции, но шансы на успех все же невелики.
Примером противоположных решений могут служить постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26 марта 2008 г. № Ф04-876/2008(454-А45-14), Ф04-876/2008(1276-А45-14) и постановление ФАС Московского округа от 14 февраля 2006 г., 10 февраля 2006 г. № КА-А40/176-06. В них, наоборот, отмечено, что убытки, возникшие при строительстве объекта с помощью целевых средств, к внереализационным расходам при исчислении налога на прибыль отнесены быть не могут. Налоговый кодекс РФ, по мнению судей, содержит закрытый перечень, в котором убытки от инвестиционной деятельности не предусмотрены.
Важно запомнить Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только в установленных законом целях. В том числе для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или на возмещение затрат по их строительству (ст. 18 закона № 214-ФЗ). Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №12, декабрь 2011 г. |
