Банкротство с ограничениями

Федеральный закон от 12 июля 2011 г. № 210-ФЗ внес ряд изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Одним из принципиальных нововведений стало установление специфики банкротства организаций-застройщиков. Это обусловлено необходимостью решения крайне актуальной проблемы обманутых дольщиков.

Глава IX закона № 127-ФЗ, определяющая особенности банкротства отдельных категорий должников – юридических лиц, дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков».
В этом параграфе даны определения основных понятий (в целях применения данного закона) и подробно изложен порядок осуществления процедуры банкротства.

Итак, под застройщиком (лицом, привлекающим денежные средства и (или) имущество участников строительства) понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Участник строительства – физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Требование о передаче жилого помещения предполагает требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника не введен в эксплуатацию.
Денежное требование – это требование участника строительства:
– о возврате уплаченных по договору денежных средств или стоимости переданного имущества;
– о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение;
– о возврате уплаченных денежных средств (стоимости переданного имущества) по договору, признанному судом недействительным или незаключенным.
Отметим: правила, установленные новым параграфом, применяются независимо от того, владеет ли застройщик земельным участком на праве собственности, аренды или субаренды. А также независимо от того, обладает ли он правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче ему жилого помещения или денежного требования не только на основании заключенного договора участия в долевом строительстве или договора купли-продажи (в том числе предварительных договоров данных видов).
Указанные требования могут быть признаны и в других случаях, предусматривающих передачу жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность:
– при заключении договора займа;
– при внесении денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества);
– при заключении договора простого товарищества в целях осуществления строительства;
– при выдаче векселя;
– при внесении денежных средств в жилищно-строительный кооператив;
– при заключении иных сделок, связанных с передачей средств в целях строительства многоквартирного дома.
По сути, в данном перечне указаны все наиболее распространенные способы получения денежных средств в обход Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…».

>|Данное утверждение не касается внесения денежных средств в жилищно-строительный кооператив. Такой способ является законным, он прямо предусмотрен подпунктом 3 пункта 2 статьи 1 закона № 214-ФЗ.||Стоимость переданного застройщику имущества, а также стоимость жилого помещения, которое должно быть передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым арбитражным управляющим (п. 2 ст. 201.5 закона № 127-ФЗ).|