 Балконы, лоджии, веранды, согласно жилищному законодательству, в общую площадь жилого помещения не входят. Как распределить себестоимость построенного дома между квартирами? Ведь установленного порядка не существует. Разобраться в практической ситуации поможет Юрий Владимирович Жигачев, главный бухгалтер организации-застройщика.
Какие площади брать для расчета Рассмотрим следующую ситуацию.
При передаче квартир дольщикам в актах в настоящее время указывают площадь, не включающую в себя площадь балконов. Логично, что в учете застройщик по каждому инвестору «закрывает» площадь согласно акту передачи квартиры. А как учитывать балконы, лестницы и прочие нежилые пространства?
Раньше при продаже (передаче) квартиры в договоре было написано: «Квартира столько-то метров, в том числе балкон столько-то». Но в пункте 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФвспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, теперь в свидетельстве о собственности, как и в акте передачи квартиры, площадь указывается без балконов. Получается, что балконы наряду с другими нежилыми помещениями (лестницами и т. д.) – это общая собственность всех жильцов дома безотносительно к конкретной квартире? Какой должна быть формулировка в договоре, чтобы впоследствии избежать неточностей при распределении себестоимости квартир по инвесторам? Стоимость балкона в договоре указана с коэффициентом 0,5. Нет четкой методики, как считать себестоимость. Как правильно произвести расчеты? Менять формулировку не нужно Правильной является та методика, которая экономически обоснована. В законодательстве и нормативных правовых актах нигде не сказано, как именно должны распределяться затраты между дольщиками. Но в большинстве случаев используется отношение площади помещения, предназначенного тому или иному дольщику, к общей площади объекта строительства (например, многоквартирного жилого дома), поскольку такое распределение обычно является наиболее объективным и удобным. Однако это не означает, что другие способы расчета следует считать неверными. Главное – доказать экономическую обоснованность применяемой методики.
Попробуем разобраться, какие именно площади имеются в виду, когда они берутся за основу при распределении.
В договорах с участниками долевого строительства окончательная цена договора часто определяется как произведение площади квартиры по результатам обмеров БТИ (включая площади балконов и лоджий с установленным коэффициентом) на стоимость 1 кв. м.
Такая формулировка соответствует истинным намерениям сторон, так как на цену, которую платит дольщик, влияет площадь балконов и зависимо от того, что эти площади не указываются в свидетельстве о праве собственности.
Менять данную формулировку в договоре значило бы исказить реальные намерения сторон. Методика расчета себестоимости Задача бухгалтерской службы – определить в учетной политике экономически обоснованную методику исчисления себестоимости квартиры. Строительство по договорам с дольщиками Для долевого строительства объекта такая методика могла бы выглядеть следующим образом.
«По договорам участия в долевом строительстве выручка от оказания услуг застройщика определяется как цена договора участия в долевом строительстве за минусом затрат на создание передаваемого участнику долевого строительства объекта долевого строительства (включая налог на добавленную стоимость, предъявленный Обществу и связанный с созданием объекта капитального строительства, в который входит объект долевого строительства). При этом затраты на создание объекта долевого строительства определяются по формуле:
ССТдду = ССТокс × Пдду/Покс,
где ССТдду – затраты на создание объекта долевого строительства (включая НДС); ССТокс – затраты на создание объекта капитального строительства (включая НДС), в котором находится объект долевого строительства; Пдду – площадь объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ (включая площадь балконов и лоджий); Покс – площадь объекта капитального строительства по результатам обмеров БТИ (включая площадь балконов и лоджий с учетом коэффициента, но не включая площадь общих коридоров, мест общего пользования, лестничных клеток и помещений обслуживания объекта капитального строительства), в котором находится объект долевого строительства». Реализация по договорам купли-продажи Аналогичным образом можно рассчитывать и себестоимость квартир и нежилых помещений, реализуемых по договорам купли-продажи. Только здесь надо иметь в виду, что при определении себестоимости нежилых помещений затраты на создание объекта капстроительства, в котором они находятся, берутся без НДС. Поскольку их реализация по договорам купли-продажи облагается налогом на добавленную стоимость и соответственно относящийся к нежилым помещениям налог на добавленную стоимость подлежит вычету.
Также при разработке методики следует учитывать, что в себестоимость помещений, реализуемых по договорам купли-продажи, дополнительно включаются некоторые затраты, например госпошлина за регистрацию права собственности на данные помещения. Эти затраты не возникают при передаче помещений на основании договора участия в долевом строительстве.
Если в договорах купли-продажи жилых или нежилых помещений площади помещений будут указаны без учета площади балконов и лоджий, то это, по мнению автора, бухгалтера смущать не должно. Поскольку при определении цены помещения данные площади все равно учитываются, а их отсутствие в договоре не означает, что помещение, в котором имеется балкон или лоджия, продается без них.
В частности, то, что балкон или лоджия относится к помещению, можно увидеть из технического паспорта здания, который составляет БТИ. Тем не менее во избежание каких-либо споров и неясностей площади балконов и лоджий в договоре лучше все же указать, хотя бы справочно.
Что касается договоров участия в долевом строительстве, то здесь необходимо учесть следующее.
Если в таких договорах предусмотрена доплата (возврат) денежных средств по результатам обмеров БТИ, то площади в них целесообразно указывать с учетом площади балконов и рат денег) в связи с изменением данных не удастся. Если стоимость объекта полностью не сформирована В заключение необходимо отметить: приведенный выше алгоритм рассчитан на тот случай, когда все идет по правилам, то есть затраты по объекту капитального строительства (жилому дому) полностью сформированы, после чего происходит передача помещений (квартир и т. д.) инвесторам. На практике же зачастую отдельные работы, формирующие стоимость дома, ведутся уже после того, как первые помещения были переданы дольщикам.
В этом случае методика усложнится. В частности, в затраты на создание объекта капитального строительства (ССТокс) не будут включаться затраты (в том числе НДС) на создание помещений (ССТдду), переданных дольщикам в предшествующих отчетных периодах. А площадь объекта капитального строительства (Покс) для расчета нужно будет брать за вычетом площади этих переданных помещений (с учетом площади балконов).
Важно запомнить Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ). Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №9, сентябрь 2011 г. |
