Если работа подрядчика оплачена коттеджами

Рассмотрим ситуацию. Компания выполняет функции генподрядчика по строительству блокированных жилых домов (коттеджей). Застройщик предлагает заключить договор инвестирования на их строительство. По нему в качестве оплаты за СМР будет передано в собственность несколько коттеджей. Может ли компания произвести уступку прав физлицам на данные коттеджи по заключенному договору инвестирования и прием денежных средств за эти коттеджи? И не подпадают ли такие отношения с застройщиком под действие Федерального закона от 30 декабря № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»?

Если генподрядчик согласен с предложением застройщика, то важно правильно оформить такие отношения. Нельзя, например, иметь на руках только договор генподряда, а в качестве расчетов получить по акту квартиру или коттедж. Прежде нужно юридически подготовить условия для передачи генподрядчику коттеджей. Для этого необходимо наряду с договором генподряда заключить инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым генподрядчик будет выступать в качестве инвестора или дольщика. В нем следует предусмотреть, что свой инвестиционный взнос генподрядчик будет вносить стоимостью результатов выполненных работ по строительству объекта. Кроме того, надо определить и иные существенные условия, такие как общая сумма инвестиционного взноса (цена договора участия в долевом строительстве), сроки и порядок передачи застройщиком доли, причитающейся генподрядчику по окончании строительства, и т. д. По мере выполнения и приемки застройщиком результатов осуществленных генподрядчиком работ составляется акт взаиморасчетов.
В соответствии с актом стороны подтверждают, что стоимость принятых застройщиком работ засчитывается им в счет суммы инвестиционного взноса генподрядчика по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве.

Теоретически генподрядчик вправе передать права требования к застройщику на коттеджи, являющиеся предметом инвестиционного договора, физическим лицам. Однако в этом случае необходимо выполнение целого ряда условий.

Если застройщик осуществляет строительство коттеджей в рамках закона № 214-ФЗ, то для того, чтобы дольщик – юридическое лицо имел право уступить имущественные права на эти коттеджи физическим лицам, его отношения с застройщиком должны отвечать требованиям указанного закона. То есть договор обязан пройти госрегистрацию. А вот подпадает строительство коттеджей под действие закона № 214-ФЗ или нет, решать нужно в каждом конкретном случае. Большинство юристов едины в мнении, что если речь идет об индивидуальном строительстве (сооружение одного коттеджа), то говорить о долевом строительстве не приходится (нет объектов долевого строительства в составе строящегося объекта).
Но на практике в ряде муниципальных образований местные органы власти требуют наличие отношений, оформленных согласно закону № 214-ФЗ. Застройщики в этом случае предпочитают не спорить, поскольку вообще можно лишиться права строительства на этой территории. Тогда и договор между застройщиком и генподрядчиком должен быть оформлен как договор участия в долевом строительстве, если генподрядчик намерен уступать свои права по договору физлицам. А договор уступки с физическим лицом должен пройти госрегистрацию.

Прежде чем заключить договор уступки права требования на коттедж с физическим лицом, надо определить, в какой части это право имеется у генподрядчика на момент заключения такого договора.
Дело в том, что заключить договор уступки с физлицом генподрядчику желательно еще до окончания строительства того объекта, права на который передаются. Но к этому времени инвестор (в нашем случае – генподрядчик) еще не выполнил свои обязательства по строительству коттеджа. А значит, не вся сумма инвестиционного взноса внесена им в счет оплаты договора, заключенного с застройщиком. В таком случае для установления размера имеющихся прав, нужно выяснить:
– в какой сумме они оплачены (какая часть работ и на какую сумму засчитана застройщиком в счет оплаты инвестиционного взноса генподрядчика);
– какую сумму еще следует заплатить по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве.
Это необходимо по следующей причине. Если генподрядчик уступает физлицу права требования, не оплаченные в полном объеме, то вместе с ними он должен передать и остаток задолженности перед застройщиком в счет оплаты по инвестиционному договору. Данное условие обязательно, если взаимоотношения генподрядчика и застройщика оформлены в соответствии с законом № 214-ФЗ, и желательно, если отношения строятся на основании инвестиционного договора. То есть остаток задолженности должен гасить уже новый правообладатель. Что крайне затруднительно сделать. Ведь физлицо не может взять на себя обязательства генподрядчика достроить объект и таким образом рассчитаться с застройщиком за сооружение коттеджа. Здесь придется предпринимать более радикальные шаги, вовлекая в эти отношения застройщика, который даст согласие получить в счет расчетов по договору с генподрядчиком-инвестором оставшуюся часть денежными средствами от физлица, которыми он потом рассчитается с генподрядчиком за выполненные работы. Это потребует внесения изменений в инвестиционный договор (договор участия в долевом строительстве) с генподрядчиком со всеми вытекающими последствиями. Поэтому для оформления такой уступки квалификация юристов должна быть очень высока. Любое пренебрежение к указанным нюансам порождает значительные риски для всех заинтересованных сторон в части квалификации оформленных отношений и, как следствие, для налогообложения сделки.

Для снижения рисков и сложностей оформления отношений, включая возможность подпасть под закон № 214-ФЗ, инвесторы применяют практику заключения с физлицами предварительных договоров купли-продажи (в нашем случае – коттеджей).
Предварительный договор купли-продажи – это неимущественный договор, по которому лишь определяются условия и сроки заключения основного договора купли-продажи, включая цену договора. Будущий продавец по такому договору не принимает на себя обязательство передать коттедж. Соответственно будущий покупатель не принимает на себя обязательство оплатить цену договора. Это все произойдет, когда стороны заключат основной договор купли-продажи. То есть не ранее того момента, когда инвестор (генподрядчик) оформит свое право собственности на законченный объект.
Проблема с предварительными договорами купли-продажи состоит в том, что будущий продавец (в нашем случае – генподрядчик), как правило, хочет получить деньги от будущего покупателя еще до оформления основного договора. Но поскольку продавец по такому договору не имеет обязательств передать товар (коттедж), то и права на получение предоплаты у него также нет. На практике в предварительном договоре предусматривается внесение будущим покупателем так называемого обеспечительного платежа. Для продавца это гарантия того, что покупатель не откажется заключить основной договор, – в случае отказа обеспечительный платеж полностью (или частично) остается у продавца. Судите сами, согласится или нет покупатель подписать предварительный договор на подобных условиях. Но если в договоре их не раскрыть, статус обеспечительного платежа становится непонятным. Отсюда риск, что данная сумма может быть включена в состав доходов продавца на дату ее получения как внереализационный доход.
Важно запомнить

Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №4, апрель 2011 г.