Застройщики застрахуют свою ответственность перед дольщиками

Президент России Владимир Путин 6 января подписал закон о внесении изменений в закон о долевом строительстве многоквартирных домов, дополняющий пункты о выполнении обязательств застройщиками.

С 2014 года обманутые дольщики смогут гарантированно получить возмещение своих расходов при банкротстве застройщика. Впрочем, эти гарантии не будут бесплатными для покупателей — цены новостроек тоже вырастут.

По данным депутата Госдумы Александра Хинштейна, на территории 63 российских регионов насчитывается более тысячи проблемных объектов строительства, а в списках обманутых дольщиков значится около 100 тысяч семей. Лидируют по недостроям и обманутым дольщикам Московская и Самарская области.

Согласно закону, у застройщика есть выбор, кому и как поручить отвечать по обязательствам перед дольщиками в случае форс-мажора. За застройщика может поручиться банк, его ответственность может быть застрахована до момента передачи жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

«Поручитель отвечает перед участником долевого строительства в том же объеме, что и застройщик, включая предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени)», — говорится в законе.

Закон «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве» был внесен 14.12.2011 депутатами Государственной Думы А.Б.Коганом, А.Е.Хинштейном, И.И.Гильмутдиновым. Был принят Госдумой 21 декабря 2012 года и одобрен Советом Федерации 26 декабря 2012 года. Подписан президентом 6 января 2013 года. Нормы вступят в силу по истечении года после официального опубликования закона.

Компания-застройщик может заключить договор с обычной страховой компанией или войти в общество взаимного страхования. «Последнее, правда, еще не создано. Оно будет создаваться под надзором исполнительной власти в сфере строительства и исключительно для целей осуществления данного вида страхования», — пояснила BFM.ru Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование».

Фактически закон начнет действовать в начале 2014 года. Тогда все застройщики при регистрации договора участия в долевом строительстве должны будут предоставить в Росреестр либо договор страхования, либо договор участия застройщика в обществе взаимного страхования, либо документ о банковском поручительстве.

Рынок готовится к росту цен

«Минимальная страховая сумма по договору рассчитывается по договору в размере цены договора», — гласит текст закона.

Чтобы не было желания занизить цену, законодатели утвердили минимум цены за кв. метр. Он определяется как показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации, который определен федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и (или) реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства.

Надо отметить, что официальные цены по регионам устанавливает Минрегионразвития. В целом они ниже рыночных цен, в Москве, к примеру, почти на 50%. Но эксперты предполагают, что цены в договоре все-таки будут указываться вполне реальные.

«Федеральный закон вводит достаточно действенный способ возмещения денежных средств дольщикам в случае, когда объект строительства не завершен и дольщики не получили квартиры. Предполагается, что закон сделает более привлекательными для застройщиков именно законные схемы привлечения денежных средств для строительства жилья, поскольку страхование направлено на минимизирование рисков не только дольщиков, но и самих застройщиков», — пояснила BFM.ru Дарья Погорельская, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ».

При этом надо быть готовым к тому, что цены на новое жилье вырастут, поскольку застройщики будут нести дополнительные расходы. «Любые дополнительные расходы застройщиков, связанные со строительством объектов недвижимости, влекут за собой увеличение нагрузки на дольщиков», — пояснила BFM.ru Ольга Цытрина, юрист департамента юридического консультирования консалтинговой группы «НЭО Центр».

По ее мнению, стоимость готового жилья может увеличиться в среднем на 15-17%, но это будет зависеть от многих факторов. Кроме того, после вступления закона в силу рынок новостроек сократится в объеме, прогнозирует Ольга Цытрина.

«Очевидно, что перед авторами законопроекта — депутатами Александром Коганом и Александром Хинштейном — стояла цель сделать российский рынок долевого жилищного строительства более прозрачным и контролируемым и, как следствие, вывести с него тех участников, которые не являются надежными и стабильными инвесторами. Однако логично предположить, что после вступления в силу рассматриваемого федерального закона мы будем наблюдать некоторое сокращение объемов строительства в связи с адаптацией девелоперов к вводимым законодательным новеллам», — размышляет эксперт.

Однако, добавляет она, «нельзя говорить о гармонизации строительного рынка и предоставлении дольщикам гарантированной защиты их прав и интересов, пока все законодательство, регулирующее долевое жилищное строительство, не будет приведено в соответствие с принятым законом и предлагаемые механизмы не будут отрегулированы и отработаны на практике».

Страховщики не готовы

Напомним, ранее страховщики критиковали проект законопроекта, отмечая, что Минфин предложил их без обсуждения со страховым сообществом. «Сами страховщики выступают против использования механизма страхования в данном случае. Размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть очень большим, сопоставимым с суммой рыночной стоимости квартир в одном многоэтажном доме. На примере страхования ответственности туристических операторов, которые так же, как и застройщики, достаточно часто объявляют о своей несостоятельности, стало очевидно, что российский страховой рынок не готов поддерживать такие страховые суммы в рамках страхования подобных рисков», — пояснила Зинаида Кузьмина, директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «АльфаСтрахование».

Эксперт тогда же предложила ввести в практику страховые поручительства (Surety Bonds) для строителей или государственные гарантии по аналогии с банковской системой страхования вкладов, которая обеспечила отличный эффект на рынке банковских вкладов. Эти предложения не были учтены в законе.

«Есть негативный опыт страхования государственных контрактов, который показал, что договор страхования работает совершенно по-другому, чем договор поручительства, и для осуществления страховой выплаты недостаточно только факта неисполнения обязательств. Договор страхования предусматривает определенную процедуру признания случая страховым, сбор необходимых документов, не говоря уже о том, что он может содержать ряд исключений, в том числе законодательных, основным из которых является невозможность застраховать противоправный интерес, или другими словами, умысел страхователя», — считает Зинаида Кузьмина.

По ее прогнозу, страховые компании, которые имеют соответствующую лицензию, скорее всего, не будут готовы поддержать такой вид страхования ввиду высокой степени риска и больших убытков.

«Закон никак не изменил ситуацию с точки зрения риска для страховых компаний. Другое дело — общества взаимного страхования, средства которых, в отличие от страховых компаний, формируются за счет их участников, то есть самих застройщиков, и это напоминает «общий котел», куда все «сбрасываются» и гарантируют друг друга. По сути, с помощью этого механизма отрасль регулирует сама себя. Смогут ли застройщики договориться между собой и создать эффективную защиту дольщиков, покажет время, очень хотелось бы на это надеяться», — резюмирует Зинаида Кузьмина.