Сколково покажет, каким может быть доступное жилье

Сегодня, 23 мая, в рамках 3-й Московской биеннале архитектуры открывается выставка, посвященная конкурсу на жилую застройку в «Сколково». Это был полностью открытый конкурс, и его результаты очень показательны: новые имена, красивые проекты и понимание того, что даже «Сколкову» нужно, скорее, доступное, чем энергоэффективное жилье.

Как уверен Григорий Ревзин, член Градостроительного совета фонда «Сколково», первый проведенный в рамках иннограда архитектурный конкурс — на создание генерального плана — был несправедлив, потому что к нему не были допущены российские архитекторы.

Архитектурное сообщество высказало свое возмущение, и сити-менеджер «Сколково» Виктор Маслаков предложил программу привлечения российских архитекторов к проектированию на последующих этапах.

Битва менталитетов

Идея провести открытый двухуровневый архитектурный конкурс, как ни странно, не была встречена на ура. Препятствием по идее мог стать федеральный закон ФЗ-94 «О госзакупках», который главным критерием ставит цену проектирования. Вследствие этого дешевые архитектурные проекты могли быть просто проигнорированы. Благо, что другими законодательными актами «Сколково» позволено многое: в частности, разрешено организовывать конкурсы на своих условиях.

Во-вторых, возникло определенное сопротивление со стороны архитектурного сообщества, которое требовало, чтобы к участию в знаковом для страны проекте пригласили только архитекторов с заслугами.

Однако в фонде «Сколково» решили проводить открытый конкурс, начало которого было объявлено 16 ноября 2011 года. Победители были выбраны 13 марта 2012 года. Главная инновация конкурса, по мнению Ревзина, состояла в том, что в России удалось внедрить «простые, нормальные правила проведения конкурса, такие, по которым проходят конкурсы на Западе».

Программу конкурса сочинил куратор района «Технопарк» французский архитектор Жан Пистр, и это тоже вызвало определенную критику со стороны российских архитекторов, потому как не соответствовало нашим СНИПам.

Однако опять же помог особый режим Сколково, где специальным законом было введено право строить по европейским нормам (еврокодам). Кстати, недавно такое предложение — проектировать и строить госпконтакты по еврокодам — было озвучено мэром Санкт-Петербурга Георгием Полтавченко.

Бюджет конкурса составил 600 тысяч евро — весьма внушительная по российским меркам сумма. В итоге получились более 250 архитектурных проектов, большую часть из которых и можно будет увидеть на биеннале в ЦДХ с сегодняшнего дня и по 7 июня.

Битва архитекторов

Архитекторам всей страны предложили подумать о том, как должно выглядеть современное жилье, которое будет построено в самом центре «Сколково» — Технопарке.

Конкурс на лучшее архитектурно-планировочное и объемно-пространственное решение объектов вызвал небывалый ажиотаж: пришло более 500 заявок со всего мира, 450 — из России.

Проекты предоставили 250 конкурсантов, из них жюри отобрало 30 — по 3 проекта на 10 островков жилой застройки в лесу, предусмотренных генпланом.

На пяти участках предполагаются многоквартирные дома, в четырех планируются таунхаусы, один квартал предполагал индивидуальную застройку.

Жюри оценивало проекты по критериям соответствия градостроительной концепции всего иннограда, создания уникального и запоминающегося образа, соответствия заявленным объемам строительства и создания оптимальных комфортных условий для пользователей. Важным критерием была эффективность проекта с точки зрения затрат на строительство и дальнейшую эксплуатацию. Также требовалось, чтобы проект был в духе инноваций, устойчивого развития и экологичности.

Плотность застройки — 25 тысяч кв. метров на гектар для 8-этажных домов. По российским нормам это запредельный показатель: к примеру, в Подмосковье при такой этажности выход площадей предполагается не более 14 тысяч кв. метров.

Но оказалось, что даже при таких требованиях можно создать интересные проекты.

Все 30 участников второго этапа конкурса получили задание и возможность заработать по 20 тысяч евро, если предоставят в срок всю требуемую документацию по своему проекту.

Во втором раунде конкурса были снижены и требования к плотности застройки, и к этажности (до 5 этажей).

«Острота» одного проекта была такой, что жюри признало его победителем, но оговорило, что в спроектированном здании будут располагаться офисы, а не жилье.

Проект Дмитрия Буша предусматривает возведение геометрической комбинации из 32 жилых модулей, чьи верхние и нижние грани наклонены к горизонту под углами 9 и 15 градусов.

Все проекты выдержаны в духе хай-тек, в них много стекла и металла. В квартале таунхаусов архитекторы использовали опыт современного социального финского жилья — дома прямоугольные, их соединяют лестницы, а фасады обшиты деревянными рейками, ставни в закрытом виде полностью сливаются с фасадом.

В четвертом и третьем кварталах дома необычной формы, а под озелененным стилобатом скрывается парковка.

Проект для островка с индивидуальными коттеджами будет делать иностранец, один из немногих, допущенных к конкурсу. В проекте француза Антони-Эммануэля Бешю дома, как овечки, пасутся в поле, рассказывает Григорий Ревзин. Здесь будут 100 домиков, где второй этаж повернут относительно первого, и на образовавшемся треугольнике возникает деревянная веранда. Дополнительная фишка проекта — озелененные крыши.

Битва за финансы

Самый неясный момент в строительстве жилья в Сколково — финансовый. Половину финансирования предоставляет государство, половину финансов надо привлечь. Но выгоды, которые получил бы частный бизнес от строительства жилья в Сколково, пока выглядят призрачными. Жилье здесь планируется сдавать в аренду, причем очень недорого. Стоимость аренды, которая озвучивалась, не должна превышать 30 тысяч рублей в месяц.

Арендное жилье в России и так окупается долго, а при низких ценах имеет шанс не окупиться никогда. В общем, скорее приходится рассчитывать на деньги государства, размышляет Григорий Ревзин. «Частный капитал может прийти в этот проект только при предоставлении дополнительных преференций, таких, как застройка других участков, например», — говорит он.

Поэтому организаторы конкурса сразу включили довольно жесткие экономические рамки — стоимость строительства домов под отделку не должна превышать 28 тысяч рублей за кв. метр.

Конкурс привнес изменения и в генеральный план застройки зоны Технопарка: десятый круг решено было застроить индивидуальным жильем вместо таунхаусов. Об этом рассказал BFM.ru Анатолий Белов, куратор экспозиции «Большой конкурс «Сколково» в рамках 3-й Московской архитектурной биеннале. В итоге он будет застроен индивидуальными домами по проекту компании ООО «АМ-Ю-ЭН-КЕЙ Проджект», разрабатывавшей проект для 11-го круга, где изначально предполагались индивидуальные дома. Жюри понравилась концепция, предполагающая создание искусственного перепада рельефа (в нижнем уровне расположатся общественные помещения и зоны проезда, а в верхнем – жилые дома). Очевидно, что инициатива относительно увеличения зоны индивидуальной застройки исходила от председателя жюри и по совместительству куратора зоны D2 Жана Пистра, так как по логике только он один мог такое предложить, пояснил Белов.

Что получается, если посмотреть на жилье в Сколково с точки зрения девелопмента?

Средняя площадь дома около 140 кв.метров. При себестоимости строительства дом будет построен (без учета земли, коммуникаций и отделки) за 4 млн рублей. Годовая рента составит 360 тысяч рублей. Окупаемость дома составит 11 лет.

Среди победивших, конечно, есть проекты, которые за означенные 28 тысяч за «квадрат» построить нельзя, говорит Григорий Ревзин, но большинство проектов вполне могут вписаться в этот бюджет.

И очевидно, что в такую сумму уже не вписываются всякие современные энергоэффективные решения, которые обычно удорожают проект на 20-25%. Не предусмотрены проектами и солнечные батареи или ветряки. По мнению Григория Ревзина, такие решения бессмысленны, поскольку окупаемость их превышает 25 лет.

В целом инновация состоит в том, чтобы предоставить ученым просто нормальное жилье по современным меркам. Наши ученые в существующих инногородах, таких как Троицк, Балашиха или Долгопрудный, живут в домах, по большей части построенных еще в 70-х годах, и если им будет доступно жилье, по удобству сопоставимое с хорошим бизнес-классом в Подмосковье, это уже будет существенный прогресс.

В основном в проектах предусмотрены монолитные здания, но в ряде случаев дома могут быть построены из деревянных сэндвич-панелей, сообщил BFM.ru Ревзин.

Главным двигателем строительства, по общему мнению, будет форум G8. Приехавшие делегации надо будет где-то разместить, хотя для этого хватит и пары островков. В любом случае несколько жилых островков строителям придется строить быстро. Что касается финансирования, то его на первом этапе обеспечит фонд, а вот в других жилых проектах уже будут привлечены инвесторы, резюмировал эксперт.

В любом случае открытый архитектурный конкурс уже внес свежую струю, а выигравшие проекты, если они действительно будут реализованы за разумные деньги, смогут стать основой для нового градостроительства в России и тоже перевернуть представления о доступном жилье.