Как снизить цены на жилье и при этом не обрушить рынок

Как сделать так, чтобы жилье и ипотечные кредиты стали доступными, но при этом «ипотечный пузырь» не лопнул? В рецептах, выписанных экспертами рынка недвижимости, банкирами и чиновниками, разбирались BFM.ru и Business FM.

Квартирный вопрос продолжает портить не только москвичей, но и всех россиян. По официальным оценкам, в улучшении жилищных условий нуждается 60% всех семей. Общая потребность в жилье в России составляет 1570 млн кв. метров, указано в программе «Жилище».

При этом даже высокопоставленные российские чиновники не могут приобрести жилье в своих регионах (если, конечно, они располагают только теми доходами, которые они декларируют). У большинства россиян тоже не хватает средств для приобретения квартир или домов на рынке. А воспользоваться заемными средствами может только каждый пятый: по данным Национального агентства финансовых исследований, 81% граждан не могут позволить улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита.

Как решить эту проблему? Во-первых, построить достаточное количество метров жилья — для удовлетворения спроса жилищный фонд должен увеличиться на 46%. Во-вторых, сделать цены на квадратные метры приемлемыми. В-третьих, удешевить ипотеку, но при этом не превращать ее в «социальный» механизм, а приспособить ее в качестве инструмента для привлечения инвестиций в строительство. В-четвертых, для нуждающихся в поддержке граждан надо строить социальное жилье — выдавать субсидии на приобретение квартир или предоставлять жилье в аренду, на условиях некоммерческого найма.

В последние годы о нацпроекте «Гражданам России — доступное и комфортное жилье» предпочитали громкого не говорить, хотя его приоритетность никто не отменял.

Основными задачами Программы являются:создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья; обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. метра общей площади жилого помещения для одиноких граждан, 42 кв. метра — на семью из 2 человек, по 18 кв. метров — на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).

Сразу после инаугурации президент Владимир Путин поставил задачу, сформулированную им в предвыборных обещаниях: к 2020 году предоставить 60% семей, желающих улучшить жилищные условия, доступные квартиры.

В связи с этим он дал премьеру два поручения: к 2018 году обеспечить снижение на 20% стоимости жилья путем увеличения ввода жилья эконом-класса, снизить среднюю процентную ставку по ипотечным кредитам в рублях до уровня, не превышающего на 2,2% уровень инфляции.

Низкие ипотечные ставки раздувают пузырь

На сегодняшний день снижение стоимости жилья и удешевление ипотеки воспринимается как противоречие. Как только ставки по ипотеке станут «подъемными» для многих, это подтолкнет рост спроса на жилье, что, в свою очередь, неминуемо приведет к росту цен на жилье.

О том, как ипотека стимулирует продажи, рассказывает Евгений Штраух, генеральный директор компании Galaxy Group: «Ипотека является инструментом для повышения продаж в новостройках. Особенно четко это проявилось во время кризиса, когда с рынка стали вымываться покупатели инвестиционных квартир, а у обычных покупателей не хватало денег на жилье. Как для девелоперов, так и для покупателей квартир банковская партнерская программа стала настоящей палочкой-выручалочкой, мы спокойно пережили кризис, поскольку ипотечная программа обеспечивала хорошие продажи».

Почему низкие ставки по кредиту приводят к росту цен на жилье? Объяснение простое — дефицит жилья как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек.

Напомним, в 2005-2007 годы на рынке недвижимости наблюдался ценовой бум, росла доля так называемых инвестиционных квартир, а высокая доходность разогревала рынок и вела к возникновению финансового пузыря, который, как и следовало ожидать, лопнул.

Для примера: в третьем квартале 2005 года «вклад» ипотеки в стоимость кв. метра составил 8%, через год — 14,2%, еще через год — 11,8%, а в первом квартале 2009 года — около 2%.

Ведущий аналитик Domgeo.ru Юрий Кочетков подводит итоги исторического экскурса: в 2004-2007 годах в Москве развитие ипотеки привело к дополнительному 12-14%-му росту цен на квартиры в условиях, когда снижался объем предлагаемых новостроек. По его оценкам, сейчас в Москве ипотека поддерживает примерно полупроцентный рост цен.

«Если представить ситуацию, что ставка по ипотеке вдруг упадет до 7-8%, то в таком случае количество заемщиков сразу увеличится примерно на 10%. Эти люди будут зарабатывать на покупке, как на инвестиционной, ведь процентная ставка будет находиться ниже уровня инфляции», — уверен руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин.

Единственный рецепт в данном случае (который сделает жилищные кредиты доступными и не спровоцирует взрывную волну цен), считают эксперты, — адекватное увеличение объемов жилищного строительства.

Президент Института «Фонд экономики города» Надежда Косарева в интервью BFM.ru отметила, что в планы правительства входит строительство 140 млн кв. метров к 2020 году. «Мы делали расчеты, моделировали возможность спроса с учетом развития ипотеки, роста доходов населения. У нас получался немножко меньший объем — до 115-120 млн кв. метров. У нас спрос на жилье обоснован, потому что у нас действительно низкая обеспеченность жильем, и растущие доходы, возможности улучшения ипотечного кредитования, они спрос повышают. В ответ на этот спрос, конечно, должны раздаться предложения нового строительства жилья».

«Доступность жилья зависит не от размера ставки, а, в первую очередь, от объема предложения жилья. Если просто субсидировать ставку без роста строительства, то это неизбежно приводит к росту цен и формированию особого ипотечного «пузыря» на рынке недвижимости», — пояснил Юрий Кочетков BFM.ru.

Надежда Косарева высказывает опасение, что планам по вводу нового жилья может помешать монополизированность рынка жилищного строительства. «Может быть, не в таком строгом смысле слова, как это ФАС понимает, — уточняет она, — а в экономическом смысле. Вход на эти рынки практически закрыт. И это связано с тем, что основной ресурс, земельный, находится в административной системе регулирования. Плюс к этому огромные сложности подключения к коммунальной инфраструктуре. Плюс к этому огромные административные барьеры. В принципе теоретически это [увеличение объемов строительства жилья] возможно, но если они смогут справиться с ситуацией, когда нет конкуренции. Ипотека подталкивает цены на жилье вверх в условиях, когда предложение на рынке никак не реагирует, не увеличивается вслед за ростом спроса. Если у нас будет нормальный, конкурентный рынок жилищного строительства, этого не произойдет».

Кто виноват в дороговизне ипотеки

В том, что ставки по ипотечным жилищным кредитам достаточно высоки, виноваты не только банки. Причин предостаточно: риск роста инфляции, стоимость фондирования, отсутствие долгосрочной ликвидности и вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

«Ставки по ипотеке зависят не от банков, это зависит от макроэкономических параметров, — убеждена Надежда Косарева. — Почему этот показатель [о котором говорил Владимир Путин] и устроен таким образом, что там 2,2 процентных пункта сверх инфляции? Потому что все зависит от стоимости денег на рынке. А стоимость денег зависит от инфляции. Если инфляция будет 2-3%, то прекрасно, 2,2 процентных пункта — это даже жирно будет, ну, может быть, нет, один процентный пункт пойдет на стоимость денег, ведь деньги на депозиты кладут или ценные бумаги покупают ипотечные, конечно, .хотят выше инфляции. Если 3% инфляции плюс один процентный пункт инвесторы захотят или вкладчики, значит, 4% — стоимость привлекаемых средств, и останется 1,2 процентных пункта для уже ипотечных банкиров на все их расходы».

Ни один из банков, выдающий сегодня ипотечные кредиты, не может предположить, сколько будут стоить деньги в перспективе. И если они в 2013-2014 годах будут дорожать, то ипотека будет убыточной говорила на одной из конференций ранее зампредседателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.

«Государственное агентство АИЖК ожидает повышения ставок по ипотеке на 0,5%до конца 2012 года — ставки вырастут до 12,5% годовых в рублях», — сообщило 11 мая 2012 года РИА «Новости» со ссылкой руководителя аналитического центра АИЖК Анну Любимцеву.

Рост ставок вызван удорожанием стоимости фондирования для банков — на рынок продолжает влиять напряженность на мировых рынках, пояснила Любимцева.

По данным АИЖК, в I квартале 2012 года ставки по ипотеке повысили 18 самых активных игроков, в том числе Абсолют банк, «Возрождение», ВТБ24, Газпромбанк, «ДельтаКредит», Номос-банк и «Уралсиб».

Однако уже 17 мая РИА «Новости» публикует другое заявление АИЖК. «Ставка по ипотеке в России на уровне инфляции плюс 2% возможна», — заявил генеральный директор АИЖК Александр Семеняка. Сейчас самая минимальная ставка, возможная в кредитовании от государственного агентства, стартует от 7,9% годовых, отрапортовал он.

Между тем, заместитель руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Сергей Жарков заявил BFM.ru, что предпосылок для снижения ставок для ипотеки сейчас нет, а предпосылки для роста есть. «Даже объявленные некоторые в прошлом доступные схемы потихоньку с рынка уходят. Они не закрываются, но получить по ним кредиты становится фактически нереально. Ипотечные ставки могут уменьшаться, если дешевеют деньги, а деньги сейчас в цене только растут. Поэтому это противоречие, от которого нельзя никуда уйти», — говорит Жарков.

Ставки по кредитам формируются в зависимости от стоимости ресурсов для банков — это факт. Уровень и темпы инфляции, а также недостаточно развития система долгосрочного фондирования ипотеки в нашей стране объективно оказывают прямое влияние на ее развитие и доступность, в т.ч. ее стоимость, — комментирует Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов Управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Департамента ипотечного кредитования ВТБ24. — На текущий момент стоимость ресурсов, привлекаемых российской банковской системой, не позволяет говорить о ставках по ипотеке на уровне 3-4% годовых или даже 7-8%. Усугубляется ситуация в период нестабильности на внешних рынках капитала, где деньги для наших банков тоже не дешевы».

Эксперт также обращает внимание на тот факт, что процентная ставка по ипотеке должна покрывать не только стоимость привлеченных ресурсов, но и риски, связанные с невозвратом кредитов.

Иван Пятков, директор департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка, отмечает, что в связи с высокой ценовой конкуренцией на рынке ипотеки банки готовы предоставлять кредиты по низким процентным ставкам, но «только в том случае, если им будут доступны дешевые ресурсы».

Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования Номос-Банка, рассказал в беседе с BFM.ru: «Если увеличение срока кредита и снижение нижней планки первоначального взноса находятся в зоне контроля банков (и с этими задачами банки успешно справляются), то размер процентной ставки зависит от общероссийской и общемировой конъюнктуры. В этих условиях роль первой скрипки может и должно принять на себя государство. Инструменты снижения ставок здесь могут быть самыми различными, например, инвестирование части государственных доходов в ценные бумаги банков, обеспеченные ипотечными закладными».

Для выхода на указанные ставки (инфляция плюс 2,2%) не обойтись без специальных целевых источников финансирования российской ипотеки, в том числе за счет использования ресурсов институтов развития, например ВЭБа, считает Михаил Сероштан, .

Искусственное снижение ставок к добру не приведет

Эксперты не исключают, что государство решит регулировать ставки административными методами. Например, давлением на госбанки или тоже АИЖК. Но о рыночном механизме в такой искусственной ситуации говорить вряд ли уместно.

Искусственное снижение ставок ведет либо к замедлению темпов роста кредитования, либо обрекает ипотечную систему на бюджетную иглу, отмечают собеседники BFM.ru.

«Потребителю важен не столько размер ставки, а каким у него будет ежемесячный платеж. И при расчетах исходить надо из того, что ему комфортно платить не более 30% от своего дохода. Снижение ставки, которое обсуждается, даст не такое уж значительное уменьшение реальной цены недвижимости, покупаемой в ипотеку», — полагает Сергей Жарков.

К примеру, доход в 100 тысяч рублей позволяет платить 30 тысяч рублей. В год это 360 тысяч рублей. Кредит на 10 лет по ставке 12% он сможет получить в размере 2 млн 90 тысяч рублей, по ставке 8% — 2 млн 472 тысячи. Разница чуть меньше 400 тысяч рублей. Этих денег в Москве хватит на два кв.метра, в Московской области — максимум на 10 кв.м. То есть снижение ставки не так значимо при таких ценах на недвижимость, недоступность жилья в значительной степени определяется ценами.

Дмитрий Жуков, директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит», обращает внимание на то, что уже сегодня существуют рыночные (банковские) ипотечные программы и государственные, которые связаны с перекредитованием и получением финансирования АИЖК.

«Собственные программы могут позволить себе банки из первой десятки. Остальные игроки ипотечного кредитования, как правило, работают по государственным программам, — отмечает Жуков. — Крупнейшие банки сегодня работают на бюджетных средства, ставки привлечения достаточно низки. Это дает возможность привлечь наибольшее количество заемщиков, предлагать интересные условия для потенциальных клиентов. Те банки, которые работают по госпрограмме, тоже могут предлагать более низкие процентные ставки , но здесь возникает вопрос о ставке привлечения для этих банков, и о том, на каких условиях деньги сначала выдаются в качестве ипотечного кредита, а потом возвращаются от АИЖК путем рефинансирования. В любом случае фондирование частным банкам обходится дороже, чем государственным».

По оценкам эксперта, минимальная ставка в обоих случаях может быть в районе 8-9 процентов для покупки жилья на вторичном рынке и выше при покупках квартир на этапе строительства.

«Сейчас в нашем проекте действует ипотечная программа от АИЖК «Стимул», ставка по которой составляет от 7,15%, что является рекордно низким показателем. Также у нас есть специальные программы с рядом банков-партнеров, например, с банком «Возрождение», Локо-банком, ВТБ24. Поэтому с точки зрения доступности ипотеки и стоимости жилья (от 35,5 тыс. рублей за квадратный метр) проект является флагманским. В целом, если средняя ставка по ипотечному кредиту снизится до 7-8%, то естественно, что ипотека станет более популярна среди населения, — рассказывает гендиректор MR Group Роман Тимохин. — Например, в Канаде ипотечное кредитование является доступным и выгодным для населения благодаря низкой ставке в 2-4%. Поэтому до 95% жилья приобретаются там с привлечением ипотеки».

Существует простой и опробованный в других странах путь удешевления ипотеки — субсидирование ставки, напоминает Юрий Кочетков. «Есть общая ставка Центробанка, которая составляет чуть более 8%. Ниже этой ставки в рыночных условиях ипотеки быть не может, потому что здесь у нас еще целый ряд аппетитов банков, которые выдают системы страхования и прочее. Если, не снижая ставку ЦБ, мы хотим сделать дешевую ипотеку, 5-6%, мы вынуждены будем субсидировать. И это единственный путь. Надеяться, что сама по себе ставка ЦБ упадет до европейских, американских уровней в 2-3%, в ближайшее время не приходится. Государство должно захотеть субсидировать ипотеку. Это основное требование», — уверен Юрий Кочетков.

Развитие ипотеки в анекдотах

2005 год.

Решено к 2012 году обеспечить всех военнослужащих собственным жильем.
Генералитет еще не определился, как это лучше сделать. Путей масса — ипотека, жилищные сертификаты и прочее, но они все нереальны. Наиболее реальный путь — захват с боем квартир в новостройках.

2008 год, осень.

Cмертная казнь была заменена ипотекой под 25% годовых.

2009 год.

Клиент в банке собирается подписать договор ипотеки. Банковский клерк передаёт ему авторучку и спрашивает:
— Вы понимаете, что процентная ставка будет 25% годовых?
— Да-да, понимаю, — отвечает клиент и пододвигает к себе документ.
— А вам ясно, что общая стоимость квартиры, учитывая проценты, составит четыре номинала?
— Да-да, ясно, — повторяет клиент и берёт авторучку.
В этот момент в банк забегает человек в маске с автоматом и кричит:
— Всем не двигаться! Это ограбление!
Клиент, не поднимая головы от ипотечного договора:
— Да-да... Я понимаю, что это ограбление, но квартира просто позарез нужна.

2012 год

Лучшим противозачаточным средством 2011 года признана ипотека, второе место прочно удерживает новая иномарка, взятая в кредит.

Как можно снизить ставку, не сворачивая с рынка

У банков на сегодня нет длинных денег, поэтому они вынуждены рефинансироваться, то есть продавать пулы выданных кредитов тому же АИЖК. Агентство под эти кредиты выпускают ипотечные ценные бумаги и размещают их на финансовых рынках. Получается, что существенные условия предоставления кредитов определяет инвестор, который покупает эти ценные бумаги.

Естественно, для функционирования системы нужна привлекательная доходность ипотечных ценных бумаг, она должна быть на одной волне со ставками по кредитам.

По данным АИЖК, доля выпусков ипотечных облигаций в общем объеме кредитования пока не превышает 10%.

Но проблема в том, что в России не развит вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, которые могли бы использовать капиталы институциональных инвесторов — пенсионных фондов, страховщиков, ПИФов.

Доступности ипотечных кредитов можно добиться еще одним способом: развивая систему ипотечного страхования. Эта система позволяет уменьшить первичный взнос по ипотечному кредиту за счет страхования «недовнесенной» суммы.

Возможно ли снижение цен на жилье

Своего рода тест-драйв программы «Доступное жилье» осуществляется при строительстве минигорода Новое Ступино (66 км от МКАД). Здесь возводится 1,7 млн кв.м метров жилье при цене от 40 тысяч рублей за кв. метр. :

Роман Тимохин рассказал BFM.ru: «Этот проект для нас как девелопера социально направленный и низкомаржинальный. Мы видим стабильный спрос со стороны покупателей, в первую очередь среди конечных потребителей».

Он уверен, что такие проекты возможны только при реализации проектов государственно-частного партнерства. «Если государство будет инвестировать в освоение новых удаленных территорий, то этот бизнес станет более привлекательным для девелоперов. Мы можем говорить об инвестициях в социальную и транспортную инфраструктуру (например, внеплощадочные дороги), компенсации процентной ставки по кредитам для девелоперов, реализующих подобные проекты и другие меры. Но должен быть разработан и утвержден механизм оценки проектов с точки зрения необходимости предоставления им господдержки. Это наличие рабочих мест (собственный индустриальный парк), социальная инфраструктура, городские дороги и коммуникации, малоэтажное доступное комфортное жилье, строительство проектов на расстоянии не менее 50 км от Москвы или 30-40 км от других крупных городов. В случае слаженной работы государства и девелопера в области возведения доступного жилья, комплексное развитие удаленных территорий станет привлекательным бизнесом для девелоперов. Безусловно, в таком случае большее количество компаний выразит готовность работать по таким проектам», — высказал свое мнение BFM.ru Роман Тимохин.

Он сказал, что не планируют резко увеличивать цены на жилую недвижимость, однако «цены растут по мере строительства города, это абсолютно рыночная тенденция». Возможное снижение цен на строительство жилья еще на 20% по отношению к нынешним он не стал комментировать, заявив, что цены снижать некуда.

«Надо понимать, что снижение на 20% стоимости жилья не имеет отношения к рыночной стоимости по сделкам. Это, скорее, вопрос по себестоимости строительства, и ее снижение должно пойти не за счет изменений в структуре спроса, а за счет снижения инвестиционной составляющей — стоимости подсоединения центральных магистралей и коммуникаций, стоимости согласований проекта, ставки кредитов и т.п.», — поясняет Юрий Кочетков.

По его мнению, ставку ипотеки снизить гораздо проще, чем себестоимость строительства, «так как это достигается путем субсидирования кредитной ставки для банков». А себестоимость строительства жилья зависит, во-первых, от рыночной цены земли под строительные площадки и, во-вторых, от стоимости кредитов для частного бизнеса.

Роман Тимохин уверен, что развитие застройки вблизи больших городов является ошибкой. «Поэтому упрощение получения разрешительной документации и введение еврокодов не смогут в полной мере решить поставленную президентом задачу, — уверен он. — Массовая застройка городов выжимает из них все соки, но не дает позитивного экономического эффекта, необходимо создание новых городов — это путь, по которому уже идет весь мир. Например, в Китае закладка городов происходит практически каждый месяц, и в год строится до 20 новых городов. В России же, с момента распада СССР, не появилось ни одного нового города-спутника, и до сих пор ведется освоение тех городов, которые начали застраиваться еще в 60-е годы прошлого века. Еще один немаловажный фактор за такой путь — развитие территории РФ за счет новых, экономически полноценных городов», —комментирует Тимохин.

Для экономической целесообразности в новых городах должно жить не менее 20 тысяч жителей (500 га жилой застройки). «Мы посчитали, что при меньшем числе неэффективно подводить сети и строить питающие центры. Плотность застройки должна быть не более 5 тысяч кв. метров на один гектар, поэтому нет необходимости строить жилые объекты выше трех этажей. Эти показатели будут еще и ограничителями для возможного появления дорогого жилья», — поясняет девелопер.

Строительство городов-спутников поможет увеличить долю малоэтажного жилья и снизить цену квадратного метра. Относительно низкая себестоимость строительства позволят установить цену за квадратный метр на уровне 40 тысяч рублей в многоквартирных домах малой этажности, добавляет Тимохин.

«Такие города могут стать абсолютно автономными и позволят обитателям жить полноценной жизнью, не выезжая за их пределы, если индустриальный парк рядом будет обеспечивать 50% трудоспособного населения города работой. Все это может обеспечить и разуплотнение городов, создать новые рабочие места и обеспечить граждан жильем», — говорит он.

Вступление России в ВТО не сделает ипотеку более доступной

«Если в дальнейшем будет снижение ставки с 12,5% до 10% и до где-то уже европейских 6-8%, то можно смело предположить, что где-то от 30% до 40% покупателей, по крайней мере, в столице будут пользоваться ипотекой. Это достаточно большой процент, и ипотека будет значимой для рынка», — прогнозирует Юрий Кочетков.

Однако уже в этом году, объем выдачи ипотеки в России достигнет рекордных 1-1,2 трлн рублей, прогнозируют аналитики «Эксперт РА». Это сопоставимо с прогнозом АИЖК — 0,8-1 трлн рублей.

Эксперты не считают, что вступление России в ВТО приблизит ипотеку к народу. Сергей Арзянцев уверен, что стоимость рублевых ресурсов в результате вступления в ВТО вряд ли изменится.

Не стоит забывать и о том, напоминает эксперт, что «российский рынок остается закрытым для филиалов иностранных банков, а в виде дочерних структур они могут присутствовать уже сейчас». Арзянцев заметил, что в спокойные периоды на финансовом рынке ипотечный кредит валюте рефинансировать относительно легко. Но большинству российских заемщиков он рекомендует брать кредит на покупку жилья в рублях.