Индивидуальный подход

На самом деле все может быть не так печально. Продать залоговую квартиру можно и в том случае, если вы хотите улучшить свои жилищные условия. Например, поменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную или переехать из Подмосковья в столицу. “Все зависит от банка-залогодержателя. Некоторые банки практикуют систему льготного кредитования покупателей своего залогового имущества (“ВТБ24”, “ДельтаКредит”), а также охотно идут на различные схемы его продажи (проведение сделки купли-продажи до полного погашения кредита). Некоторые (скорее всего по причине отсутствия профессиональных сотрудников) требуют обязательного полного погашения кредита для вывода квартиры из-под залога и проведения сделки”, — говорит начальник управления андеррайтинга и рефинансирования ипотеки банка “Евротраст” Юрий Тупичкин. Для того чтобы продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, необходимо получить разрешение банка на данную сделку. Каждый случай по продаже недвижимости, находящейся в залоге, рассматривается индивидуально.

“Для клиентов, испытывающих сложности с исполнением кредитных обязательств и не заинтересованных в сохранении залога, банком реализуется программа “Витрина залогового имущества”. В ее рамках оказывается помощь в реализации любых видов заложенного имущества (база данных реализуемого имущества представлена на официальном сайте банка), предоставляются привлекательные условия кредитования покупателей”, — рассказывает замначальника управления по работе с проблемными активами “ВТБ24” Наталья Шелковая. Агентства недвижимости сразу говорят покупателям о том, что реализовать залоговые квартиры будет сложнее, чем те, которые уже выкуплены у банка. В первую очередь этот процесс может быть растянут по времени. Во-вторых, покупатели зачастую предпочтут квартиру, на которой нет обременения. Искать покупателя и обговаривать условия законом не запрещено. Но совершить сделку можно только с согласия залогодержателя, а он согласится, если будут соблюдены его интересы, т.е. возвращен долг. “Продать такую квартиру сложнее, чем не имеющую обременения только из-за удлинения сроков совершения сделки, но сейчас, когда ценники на недвижимость не меняются еженедельно, это вполне реально. К тому же нахождение квартиры в залоге у банка — дополнительная гарантия того, что проводилась профессиональная проверка юридической “чистоты” предыдущих сделок с этой квартирой”, — рассуждает советник президента ТрансКредитБанка Сергей Платонов.

Процедура проведения сделки купли-продажи из-под залога выглядит следующим образом. Клиент вместе с покупателем приезжает в банк, где они подписывают договор купли-продажи. Там фигурирует пункт о том, что квартира после регистрации перехода права собственности на имя покупателя будет находиться под обременением. При этом банк может выдать покупателю письменную гарантию, что после полного погашения кредита обременение с квартиры будет снято. Затем происходит закладка денежных средств в ячейки: в одну ячейку закладываются деньги, достаточные для погашения кредита, во вторую закладывается остаток средств от продажи квартиры (при наличии). “После того как произведена регистрация перехода права собственности, документы возвращаются снова в банк, деньги вынимаются из ячейки, производится полное погашение кредита. Банк выдает письмо о том, что кредит погашен, и на основании этого письма снимается обременение. Остаток суммы из второй ячейки забирает заемщик. Как видим, подобная схема полностью минимизирует риски покупателя и не заставляет продавца демпинговать с ценой на основании “трудностей или рисков с продажей квартиры”, — уверен Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества Банка Сосьете Женераль Восток.

Основным препятствием для продажи залоговых квартир является длительный срок предоставления банком необходимого пакета документов для снятия обременения, и зачастую это не часы и даже не дни, а недели. “Возможен и вариант продажи квартир с одновременной регистрацией перехода права и снятием обременения. И самое главное, мы умеем управлять этими процессами на расстоянии, и это подразумевает даже регионы, где нет нашего присутствия. Надо просто предоставить необходимый пакет документов собственнику квартиры, дальше он может самостоятельно снять обременение в регистрационной палате или воспользоваться услугами третьих лиц”, — утверждает руководителя отдела по развитию бизнеса Deltacredit Александр Афанасьев. Изъятие квартиры банком — крайняя мера, если у заемщика возникают трудности с погашением кредита, банкиры приложат все усилия, чтобы решить проблему в досудебном порядке, например предложат заемщику реструктурировать кредит или добровольно реализовать квартиру для погашения кредита. Однако если такое решение невозможно найти, банки вынуждены взыскивать долг, изымая залог или другое имущество должника. Этот процесс очень затратен для банка и растянут во времени.

“Реализация залога — не свойственный банку бизнес, при незначительных объемах этим вынуждены заниматься банковские подразделения. Но опыт крупных банков, столкнувшихся в период кризиса со значительным ростом неплатежей и необходимостью принятия на баланс больших дорогостоящих, но не готовых к реализации активов, показал необходимость создания специализированных дочерних структур для управления такими активами. Сейчас это единственная возможность профессионально заниматься изъятой недвижимостью, которую невыгодно или невозможно быстро реализовать (например, достроить незавершенный объект или организовать сдачу квартир внаем)”, — говорит Платонов. Важно отметить, что при создании таких структур очистка баланса банка не является самоцелью, банку важно сохранить и увеличить стоимость изъятых активов, чтобы реализовать их по максимальной цене.

Кризис показал, что россияне готовы приспособиться к абсолютно любой ситуации, и массового сброса ипотечных квартир не было. Сейчас ситуация стабилизировалась, и люди вновь готовы покупать жилье в кредит. Согласно статистике АИЖК, средний размер ипотечного кредита по итогам первого полугодия 2010 года составил 1,24 млн. рублей, что на 6,3% больше, чем в 2009 году. “Учитывая, что в этот период требование по первоначальному взносу составляло в большинстве случаев 30% от стоимости объекта, можно предположить, что средняя сумма покупки в ипотеку составляла около 1,6 млн. рублей”, — объясняет замначальника аналитического отдела “Инвесткафе” Александра Лозовая. По мере роста экономики и увеличения сроков кредитования можно будет снова говорить об ипотечном буме. При этом очень полезно соизмерять свои финансовые возможности с желанием по улучшению жилищных условий. Иначе придется вновь обращаться в банк, правда, повод будет уже грустным.