Мэрия взяла курс на смену “элитки”

Справка

Районы Москвы с самой высокой стоимостью квадратного метра жилья (по данным компании Penny Lane Realty)

Первое место в рейтинге самых дорогих районов по средней стоимости квадратного метра занимает Остоженка — 34,9 тыс. долл. Цена самого дорогого квадратного метра в этом районе составляет 44,2 тыс. долл. За такую стоимость предлагается 3-комнатная квартира площадью 181 кв. м. Самый доступный квадратный метр на Остоженке — 14,7 тыс. долл. (6-комнатная квартира со свободной планировкой, без отделки, площадью 395 кв. м)

На втором месте по дороговизне усредненного квадратного метра расположились Патриаршие пруды. Средняя цена по району — 33,4 тыс. долл. Дороже всего оценивается квадратный метр квартиры в жилом комплексе — 61 тыс. долл. (квартира общей площадью 200 кв. м). Высокая стоимость обусловлена тем, что в оформлении использованы антикварные предметы интерьера. Стоимость самого недорогого квадратного метра на Патриарших прудах составляет 15 тыс. долл. Сейчас за такую цену выставлено предложение в историческом особняке по адресу: Малый Козихинский, дом 12 (2-комнатная квартира площадью 125 кв. м).

Третью строчку рейтинга занимает район Арбат. Средняя цена — 30,6 тыс. долл./ кв. м. Самый дорогой квадратный метр — 45,4 тыс. долл. — предлагается в жилом комплексе: 5-комнатная квартира площадью 220 кв. м. Самый доступный квадратный метр в районе Арбата — 9,1 тыс. долл. — можно приобрести в реконструированном историческом особняке по адресу: Малый Кисловский пер., дом 7 (8-комнатная 2-уровневая квартира площадью 432,5 кв. м).

На четвертом месте — Тверской район. Средняя цена — 24,7 тыс. долл./ кв. м. Наиболее высокая стоимость — 33, 5 тыс. долл. — зафиксирована в жилом комплексе по адресу: Большой Гнездниковский пер., д. 3. Общая площадь предлагаемой квартиры — 155 кв. м. Цена самого недорогого квадратного метра в Тверском районе составляет 10,3 тыс. долл. (предложение в жилом комплексе по адресу: Брюсов пер., дом 6; речь идет о 3-комнатной квартире площадью 90 кв. м).

Замыкает пятерку лидеров Якиманка. Средняя цена по району составляет 23,5 тыс. долл./ кв. м. Самая дорогая квартира — 44,2 тыс. долл./ кв. м — находится в двухуровневом пентхаусе общей площадью 396 кв. м, расположенном в жилом комплексе “Коперник”. Наиболее доступный квадратный метр на Якиманке — 7,4 тыс. долл. — предлагается в жилом комплексе (3-комнатная квартира со свободной планировкой, без отделки, площадь — 102,5 кв. м).

О запрете на новое строительство в центре Москвы мэр города Сергей Собянин официально объявил в прошлую пятницу на заседании коллегии стройкомплекса города по итогам 2010 года. В сложившихся районах новое строительство возможно только для замены ветхих и аварийных зданий.

— Строительство в центральной части столицы, особенно если мы говорим о жилищных проектах, фактически было серьезно ограничено уже в последние несколько лет. И этому существуют вполне понятные объективные причины: на данном этапе свободных территорий, застройка которых не создавала бы нагрузки на инфраструктуру, практически не осталось, — говорит аналитик “Финам Менеджмент” Максим Клягин. — Скорее всего к какому-либо качественному изменению ситуации на рынке формальное закрепление ограничений не приведет. Большинство реализуемых жилищных проектов сосредоточены за пределами центра. Их завершение, а также, конечно, появление новых программ комплексной застройки намного более значимо для выравнивания дисбалансов спроса и предложения массового рынка. Одновременно можно предположить, что ограничения в большей степени отразятся на стоимости объектов высокого ценового сегмента. Здесь влияние может быть весьма заметным. Но речь, на наш взгляд, может идти об ограниченном количестве объектов.

По различным экспертным оценкам, темпы роста цен на жилую недвижимость в Москве по итогам 2010 года составили в среднем 12% в рублевом выражении. В сегменте коммерческой недвижимости также наблюдался ценовой рост. Ставки аренды в целом по стране росли в среднем в диапазоне 5—8%, цены продажи прибавили около 5—7%. “Мы полагаем, что в 2011 году восходящий ценовой тренд сохранится, но темпов инфляции значительно не превысит, — продолжает Максим Клягин. — Вместе с тем столичный рынок, несомненно, продолжит восстанавливаться более высокими, чем в среднем по России, темпами, и здесь, как и в 2010 году, вполне вероятны двузначные показатели роста цен”.

— Программа по сносу и реконструкции жилья приостановлена до неопределенных времен. Но коммерческие объекты строятся. Я знаю точно, что многие стройки, которые были заморожены на уровне котлована во время кризиса, начинают возводить вновь. Один из таких объектов, например, находится на Цветном бульваре, в нем есть невыкупленные квартиры. Их построят, а дальше — неясность. Поэтому сама неопределенность ситуации повлияет на цены, — говорит гендиректор “Неспроста.ру” Ольга Шибаева.

Аналитики компании Knight Frank провели исследование, как отразится запрет на строительство нового жилья в пределах Третьего транспортного кольца. Согласно экспертным результатам, уже через год неизбежен дефицит элитных городских квартир. Как следствие — цены подскочат на 50%.

По расчетам нынешнего объема предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы при сохранении спроса хватит на 3 года. Однако стоит учесть, что введение подобного запрета не может не сказаться на активности покупателей. Поэтому более реальная цифра — 2 года. Что касается традиционных районов сосредоточения жилья высокого класса — Остоженки, Арбата и Патриарших прудов,— можно говорить о сокращении предложений на новостройки в течение одного года и о существенном повышении цен в этих районах — до 40—50% за год как на первичном, так и на вторичном рынках.

— Существует ряд проектов, еще не вышедших на рынок, которые не попадают под запрет, поскольку строительство на них уже началось или начнется в ближайшее время, — комментирует директор департамента элитной жилой недвижимости компании Елена Юргенева. — Но даже с учетом этого предложения (а его объем составляет ни много ни мало 40%) емкости первичного рынка хватит максимум на 4 года. При этом огромный дефицит будет во всех районах, кроме Хамовников, где сосредоточено почти 90% новых проектов.

— В случае окончательного принятия запрета на строительство новых жилых комплексов в пределах Третьего кольца мы прогнозируем рост цен в целом по рынку до 20—25% в ближайшие полтора года. Самые лучшие предложения уйдут буквально в течение 2—3 месяцев, — добавляет руководитель отдела исследований рынка Наталья Сазонова.

Впрочем, некоторые эксперты смотрят на ситуацию вполне оптимистично.

— С моей точки зрения, в ближайшей перспективе запрет на строительство жилья в центре не окажет видимого влияния на рынок новостроек и сегмент вторичных квартир, — считает руководитель аналитического центра “Инком” Дмитрий Таганов. — Полагаю, начатое строительство завершится, а новые проекты будут продолжать реализовываться за пределами Третьего кольца. Такая тенденция, скорее всего, приведет к повышению престижности ряда районов — как непосредственно прилегающих к Третьему транспортному, так и тех, где есть водоемы и парковые зоны. Как следствие — критерии определения “элитности” жилья также претерпят значительные изменения.

Кроме того, новое строительство возможно на месте “старого” жилого фонда (которое идет под снос), расположенного в ЦАО. В дальнейшем “под прицел” девелоперов могут попасть объекты, нуждающиеся в капитальном ремонте, однако в таком случае затраты на реконструкцию и частичный демонтаж повысят цену такого предложения минимум на 10%.

— Темпы сноса ветхого, аварийного жилья и пятиэтажек замедлились во время кризиса. И будут невысокими еще какое-то время. Когда идет реконструкция, требуются очень большие деньги. Но полностью программа отмениться не может. Другое дело, что финансирование усилится не за счет инвесторов, а за счет бюджета, — считает депутат Госдумы Галина Хованская.

Дмитрий Таганов полагает, что со значительным дефицитом нового предложения новостроек в пределах Третьего кольца рынок может столкнуться не ранее чем через 3—4 года. Что касается уровня цен, то после официального принятия московскими властями запрета их дополнительный рост будет носить скорее спекулятивный характер.

Высокий спрос на недорогое жилье в последние несколько лет все чаще реализуется за счет новостроек ближайшего Подмосковья, активно строящихся в радиусе 15 км от МКАД.

В отличие от столицы, где начинает ощущаться дефицит предложений в новостройках, в крупных городах Подмосковья появляется все больше крупных микрорайонов комплексной застройки, где одновременно с жильем идет возведение объектов социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры. Именно они сегодня обеспечивают основной приток нового жилья на рынок — на долю комплексной застройки приходится 74%. Они же являются лидерами спроса на рынке Подмосковья.

Все это, безусловно, привлекает покупателей. Причем, по данным исследования, проведенного аналитиками ГК “Мортон”, 55% покупателей квартир в новостройках ближайшего Подмосковья имеют московскую прописку и проживают в столице. По отдельным проектам в радиусе до 15 км от МКАД в 2010 году доля столичных покупателей превысила 60%. Вторая по численности категория покупателей — жители Московской области (их доля составляет 40%).

На долю покупателей из регионов приходится лишь 5% платежеспособного спроса. Причем регистрацию в провинции имеют лишь 18% покупателей подмосковного жилья, но лишь 5% живут там фактически. Это свидетельствует о том, что большая часть покупателей этой категории уже переехала в Московский регион.

Активное строительство сегодня ведется практически по всем направлениям Подмосковья. Только в кризис темпы строительства ряда проектов снижались, но уже во второй половине прошлого года на рынке вновь прослеживается положительная динамика.

Так, один из крупных областных застройщиков в 2010 году приступил к реализации четырех масштабных проектов общей площадью жилья около 1 млн. кв. м. Еще 300 тыс. кв. м компания анонсировала к строительству в первом полугодии 2011 года. Всего же портфель проектов компании на сегодняшний день включает 19 проектов — в Балашихе, Железнодорожном, Видном.