Оценка недвижимости по достоинству

Новый налог на недвижимость, согласно которому собственники жилья и земельных участков будут платить больше, начнет свое шествие по России в 2014 году. Соответствующий законопроект внесен в правительство. Планируется, что Госдума рассмотрит его уже этой осенью и в зависимости от готовности регионов утвердит документ.

По идее, он заменит, а точнее, объединит действующие налог на имущество и земельный налог. По сути, платить придется за единый объект недвижимости — дом с землей или квартиру с землей, но обсчитывать все будут отдельно и в обоих случаях по кадастру. Отметим, что сейчас земельный налог берут с кадастровой стоимости земли, а налог на имущество рассчитывается по более низкой базе — инвентаризационной.

Инвентаризационная стоимость объекта недвижимости устанавливается бюро технической инвентаризации (БТИ). А кадастровая оценка максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости и значительно выше инвентаризационной.

Например, в центре Москвы текущая инвентаризационная оценка домов старого фонда почти в 30 раз ниже, чем рыночная. Так, двухкомнатная квартира в столице в районе метро «Сретенский бульвар» площадью 60 кв.м в сталинском доме 1955 года постройки оценивается БТИ приблизительно в 400 тыс. руб. Тогда как рыночная ее стоимость варьируется от 15 до 18 млн рублей.

Ставки нового налога на недвижимость сейчас выглядят так: 0,1% (и менее) от кадастровой стоимости жилых зданий и помещений; до 0,5% — для нежилых помещений; до 0,3% — для земель под жилье, дачи и сельское хозяйство; до 1,5% — для земель под другие цели. Таким образом, налоговая нагрузка за «двушку» на Сретенском бульваре может составить 15–18 тыс. рублей в год. Деньги немаленькие.

Если отвлечься от сложных цифр, то, по расчетам ФНС, фискальная нагрузка в среднем по стране составит около 1,5 тыс. рублей в год с небольшой стандартной «двушки». Но это в среднем. А ведь многие владеют сразу несколькими объектами недвижимости, и платить им придется вдвойне, а то и втройне.

Но не все так печально. Государственно-правовое управление президента (ГПУ) не согласилось с частью базовых норм правительственного законопроекта о введении нового, «рыночного» налога на недвижимость граждан. Юристы Кремля считают, что в предложенном виде проект заметно увеличивает налоговую нагрузку на физлиц, что может повлечь рост социальной напряженности.

Администрация считает, что льготникам (добавив в их ряды военнослужащих) следует предоставить не вычет, который предусматривался ранее, а полное освобождение от налога. Для всех остальных собственников «необоснованный» вычет в 20 кв.м должен быть увеличен, «исходя из существующих нормативов общей площади жилого помещения, необходимого для проживания одного человека», полагает ГПУ.

До сих пор в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют данные о правообладателях примерно 40% объектов. Эта база формируется за счет данных, поступающих одновременно из двух источников: БТИ и Единого государственного реестра правообладателей (ЕГРП). При этом последний источник существует только с 1998 года, и в нем, разумеется, совершенно не учтены права собственности, возникшие ранее.

Что интересно, лиц, чьи права возникли до введения ЕГРП, никто не обязывает вносить в него данные о собственности. По закону их права продолжают оставаться действительными. Это означает, что если у некоего гражданина имеется земельный участок, полученный им, скажем, в 1994 году, и у него имеется выданное в соответствии с действовавшим тогда порядком свидетельство, то официальные инстанции против него бессильны.

Эксперты опасаются, что подобное положение дел может привести к тому, что налог на недвижимость физлиц, который будет вводиться в 2014–2018 годы, во многих случаях просто не с кого будет брать.

На объекты, где неизвестен собственник, в среднем по РФ приходится 39% от всей налоговой базы для расчета налога на имущество физлиц за 2012 год. При этом в 18 регионах неизвестные владельцы недвижимости имеют даже более 50% объектов. Так, в Смоленской области этот показатель достигает 77%, а в Архангельской — 75%. В Московской области цифра по земельным участкам, кстати, равна средней по стране (40%), а по постройкам даже еще меньше — всего 20%.

Эксперты убеждены, что из-за подобного рода «неучтенных» собственников региональные бюджеты ежегодно могут недополучать от физлиц 45 миллиардов рублей. Выходом из подобной ситуации могло бы стать ограничение государством сроков регистрации своих прав на объект. При этом собственники могут получить год на то, чтобы заявить права, после чего разбираться в деле будет уже суд. Однако время на полную опись объектов еще есть, так как программа по созданию кадастра должна завершиться только в 2019 году.

Несмотря на все старания российских законодателей, в реальности россияне ощутят на себе гнет налога на недвижимость только в 2016 году. Суть в том, что закон о введении нового побора до конца 2013 года принять не успеют. Произойдет это в лучшем случае только в 2014 году. А раз так, то его вступление в силу произойдет не ранее 1 января 2015 года, а первые квитанции на оплату, следовательно, осядут в почтовых ящиках россиян и вовсе в 2016 году.

Итак, переход к единому налогу затянулся, поскольку не существовало единого кадастра для жилой и нежилой недвижимости. Теперь же данная ситуация разрешилась, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) стала заказчиком оценочных мероприятий, а выполнять задание будут независимые оценщики.

В соответствии с законом об оценочной деятельности полномочиями по кадастровой оценке наделены субъекты РФ, которые должны проводить кадастровую оценку недвижимости не реже чем один раз в пять лет. В состав комиссии должны входить представитель саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, а также представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Закон об оценочной деятельности содержит нормы, предусматривающие возможность оспорить результаты определения кадастровой стоимости в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты ее определения затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно тексту изначального варианта законопроекта «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты РФ» оценка рыночной стоимости объектов недвижимости должна определяться на основе применения методов массовой оценки.

В случае несогласия с установленной кадастровой стоимостью собственники недвижимого имущества могут ее оспорить как в судебном, так и в досудебном порядке. Цель такого оспаривания заключается прежде всего в снижении налогооблагаемой базы объекта недвижимости. Рассмотрим оба порядка урегулирования споров по результатам кадастровой оценки.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссиях предусмотрена все тем же законом «Об оценочной деятельности» и созданием рабочей группы по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки.

Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта РФ. Узнать о том, где будут созданы такие комиссии, можно на официальном сайте Росреестра.

Закон об оценочной деятельности предусматривает два основания для пересмотра результатов кадастровой оценки: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости; 2) неучет изменения стоимости объекта по годам.

В случае если заявление о пересмотре КС было подано на основании второго пункта, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной цены.

Правда, на досудебном этапе можно столкнуться с определенными трудностями. Например, для этой процедуры отводится всего шесть месяцев.

Если вы недовольны результатами кадастровой оценки и решением, принятым комиссией, вы можете оспорить это решение в арбитражном суде. Для начала необходимо проанализировать всевозможные варианты судебного разрешения спора, понять, какие иски и к кому должны быть предъявлены в той или иной ситуации. На сегодняшний день единой судебной практики по таким вопросам нет, поэтому лучше обратиться за помощью к специалистам в этой области.

Исковое заявление подается на орган исполнительной власти субъекта РФ, который принимает итоговое решение по государственной кадастровой оценке. Стоит обратить внимание, что обращение в суд с исковыми требованиями относительно пересмотра кадастровой стоимости, минуя обращение в комиссию с соответствующими требованиями, не имеет под собой правовых оснований. Арбитражный суд, установив, что исковое заявление подано без соблюдения соответствующих норм, вправе оставить иск без движения.

И здесь также нельзя забывать о сроках исковой давности. Оспорить результаты кадастровой оценки в арбитражном суде можно в течение трех месяцев с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Кроме того, необходимо заранее озаботиться поиском эксперта, способного провести соответствующую экспертизу по делу.

Судебная экспертиза может производиться лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла и др., но не являющимися государственными судебными экспертами. Экспертная деятельность не подлежит лицензированию и аккредитации. Тем не менее при выборе эксперта следует руководствоваться таким критерием, как опыт работы в области проведения оценочной экспертизы.

В том случае если данные требования будут соблюдены, то ваши шансы на успех резко возрастут. Например, год назад Арбитражный суд Татарстана удовлетворил требование владельца сети гостиниц в 6,5 раза снизить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка в Казани, уравняв ее с рыночной оценкой.

Казанский предприниматель потребовал уравнять кадастровую стоимость земельного участка промышленного назначения площадью 24 240 кв.м с его рыночной стоимостью — 35,512 млн рублей. И Арбитражный суд Татарстана вынес решение в пользу бизнесмена. Первоначальная кадастровая стоимость принадлежащего ему участка составляла почти 227 млн рублей.