Подмосковье: код доступа

«Бюджет покупки — главный критерий выбора жилья. Во многом поэтому спрос покупателей сконцентрирован на подмосковной недвижимости, где представлен больший выбор доступных квартир. При этом многие подмосковные города отличаются более удачной транспортной доступностью, инфраструктурой, экологией, нежели московские спальные районы», — говорит гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева.

Как отмечают аналитики компании «Домус финанс», в первом полугодии 2013 года города, на которые приходится основная доля первичного рынка жилья Подмосковья и Новой Москвы, продемонстрировали разнонаправленную динамику цен на новостройки. «Амплитуда колебаний средней стоимости квадратного метра составила от -9 до +5%, — отмечают они. — В результате по итогам шести месяцев произошли существенные изменения в рейтингах городов с наиболее высокой и наиболее низкой ценой нового «квадрата». В частности, Реутов и Балашиха утратили свои позиции городов с самыми дорогими и самыми дешевыми новостройками».

При этом факторы, влияющие на цены, абсолютно ясны: прогнозируемая транспортная доступность. Так, в тройку городов-лидеров по средней стоимости кв. м нового жилья по итогам полугодия вошли Московский, Реутов и Люберцы. Если же считать по средневзвешенной цене квартир, что более информативно, т.к. покупаются все же они, то на первое место выходят Люберцы. Причина очевидна: уже осенью здесь планируется открыть метро — станцию «Лермонтовская». В связи с чем цены здесь краткосрочно еще подрастут.

Напротив, Красногорск, занимавший третье место по цене 1 кв. м. более года и лидировавший по средневзвешенной цене квартиры, окончательно утратил свои позиции: теперь этот подмосковный город занимает в рейтинге лишь шестое место по первому показателю и четвертое — по второму. Метро здесь в ближайшие месяцы не появится, зато идущий ремонт Новорижского шоссе сильно ухудшил ситуацию с автомобильным траффиком.

Самым дешевым городом стал Железнодорожный — возможно, потому, что транспортные проблемы Балашихи власти обещают решить.

А вот Ярославское шоссе уже реконструировали — и за последние полгода рекордный прирост стоимости «квадрата» демонстрируют Королев (рост на 4%) и Мытищи (на 5%). Правда, в Пушкино цены упали, но здесь на рынок было выведено самое большое количество новостроек (+35%), и низкие стартовые цены испортили статистику.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает и еще одну интересную тенденцию — изменение размера квартир. «Так, например, в одном из самых популярных городов Подмосковья — Химках — за последний год средние площади квартир увеличились. «Однушки» и «двушки» стали в среднем на 2 метра больше, а средняя площадь «трешек» увеличилась сразу на 4 кв. м, — говорит она. — А вот в Новой Москве обратная картина: здесь застройщики стремятся спланировать в своих проектах квартиры менее просторные, их средняя площадь уменьшилась на 3—11 кв. м». Секрет прост: в среднем запросы покупателей относительно площадей совпадают вне зависимости от локации. «Очевидно, что в новостройках Химок квартиры были слишком тесные, а в Новой Москве — слишком просторные, полагает эксперт. — Как выяснилось, золотая середина — это 46-метровые «однушки», 68-метровые «двушки» и 95-метровые «трешки».

Изменились покупательские предпочтения и в отношении размера, вернее, высотности домов: все чаще покупатели обращают внимание на т.н. мало- и среднеэтажное жилье.

«В Московской области введен запрет на высотное строительство, и перспективы этого сегмента жилья (в подавляющем большинстве своем — экономкласса) совершенно непонятны покупателям. Возможно, это одна из причин, по которым мы наблюдаем неожиданный для обычно спокойного июля всплеск покупательской активности именно в сегменте среднеэтажного жилья на территории Московской области», — объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп».

Формат этот очень молод, но ему сулят большие перспективы. Появившись незадолго до кризиса 2008 года, он был призван обеспечить жильем обслуживающий персонал элитных поселков на престижных направлениях. Кризис внес свои коррективы — квартиры в этих домах оказались востребованы москвичами, чьи накопления за его период «подтаяли». Девелоперы сориентировались быстро: и вот уже квартиры в 4—5-, реже 7—9-этажных домах по ценам дешевле, чем в многоэтажках, стали предлагаться как альтернатива традиционным квартирам. Кроме дешевизны покупателей квартир в этих домах привлекает то, что расположены они, как правило, в весьма живописных местах, нередко в составе дорогого мультиформатного поселка. А значит, их жители могут наслаждаться прекрасными видами и пользоваться инфраструктурой довольно высокого класса.

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», отмечает такую тенденцию: если в предыдущие два года наблюдался рост количества объектов нового строительства, то теперь тренд изменился. «Количество новостроек, выставленных на продажу на первичном рынке Московской области, в июне 2013 года сократилось на 2,6%, — говорит она. — Вполне вероятно, данное снижение отражает некий спад рекламной активности среди застройщиков».

При этом ввод нового жилья в эксплуатацию за первые шесть месяцев этого года на 33,4% больше, чем в январе—мае 2012 года. Лидерами по числу предложений остаются районы Ближнего Подмосковья, где ведется активное строительство. Так, в районах до 5 км от МКАД реализуется 26% от общего числа объектов, 6—15 км — 26,6%. Наибольшее число новых объектов реализуется на востоке (18,6%) и севере (16,7%) области. «Здесь расположены крупные города МО — Реутов, Балашиха, а на севере — Химки, Долгопрудный», — отмечает Ксения Гришковец.

Еще одна тенденция — уход с рынка подмосковных новостроек панели. Здесь, по данным Гришковец, лидирует монолит (67,3%). Доля панельных новостроек — меньше четверти, всего 24,6%. В структуре предложения по типу домов преобладали квартиры в монолитных новостройках — 79,3%. На долю панельных объектов приходится 16,4%, а кирпичных — 4,3%.

Что касается числа комнат, то здесь «двушки» стали пользоваться большей популярностью, нежели «однушки»: по данным «Пересвет-Инвеста», спрос на 2-комнатные квартиры составил 44%, а на 1-комнатные — 36%. В структуре предложения эти изменения пока не нашли отражения: 1-комнатные занимают 42,2%, а 2-комнатные — 35,1%. Это позволяет предположить, что в ближайшее время может образоваться некоторый дефицит двухкомнатных квартир.

Стоит отметить, что данная тенденция подтверждает: выбор однокомнатной квартиры чаще всего обусловлен материальными соображениями. Как только благосостояние увеличивается (или цены уменьшаются), покупатели отдают предпочтение наиболее универсальному размеру — двухкомнатной квартире.

Еще одна тенденция, которую отмечают практически все эксперты: этим летом не было традиционного сезонного затишья. Наоборот, покупатели прибавили активности. «Высокий спрос может быть связан с началом делового сезона, а также расхожим мнением, что летом застройщики склонны давать ощутимые скидки, — рассуждает Павел Лепиш. — Еще один значительный фактор — стабилизация курса валют, позволившая тем, кто занимал выжидательную позицию, реализовать спрос. Влияние политических факторов на состояние рынка недвижимости в Подмосковье я не склонен переоценивать — результат выборов довольно предсказуем, дестабилизации ситуации не предвидится».