Вечные ценности

«В границах МКАД активно стал развиваться сегмент апартаментов. Это связано с тем, что свободных площадок в столице становится все меньше, строительство классического жилья ограничено. Девелоперы стараются компенсировать портфель проектов и выходят на рынок апартаментов», — отметил гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. По мнению Григория Алтухова, коммерческого директора ФСК «Лидер», примечательно то, что появились апартаменты экономкласса, чего до начала 2013 года в Москве не было.

Апартаменты — это жилье в многофункциональных, офисных и гостиничных комплексах. Появившиеся вначале как высококлассное временное жилье для экспатов и приезжающих в Москву бизнесменов, сегодня апартаменты воспринимаются как более дешевая альтернатива «классическому» жилью.

Аргументов в их пользу много. Для застройщика апартаменты привлекательны возможностью строительства жилья там, где по нормам это невозможно (например, земельный участок не предназначен для строительства жилья), более легким согласованием проектов, а также возможностью переориентации назначения строительного объекта. «Так, если участок имеет вид разрешенного использования «гостиницы» или «офисы», однако рынок не подтверждает такой необходимости и спрос на данные типы недвижимости в локации, формат апартаментов позволяет переквалифицировать часть помещений в соответствии с маркетинговыми условиями, например в жилье», — поясняет Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood. Другим примером рыночных корректировок, по его словам, является переквалифицирование административных зданий класса «С» под апартаменты на продажу. «Данная практика особенно характерна для помещений, расположенных в ЦАО, — говорит эксперт. — Данный феномен обусловлен как интересами девелопера (стоимость 1 кв. м апартаментов в таких проектах, как правило, выше офисов), так и высоким спросом покупателей на жилье в центре города».

Что касается норм, то апартаменты могут не соответствовать имеющимся нормам минимальной жилой площади — в результате девелоперы могут предложить квартиры-«маломерки»: сегодня их площадь стартует с 23—24 кв. м. Это позволяет снизить общий бюджет покупки, напоминает Ковалев, и, соответственно, выйти на новые потребительские ниши, в данном случае на низкобюджетного покупателя. Вкупе с более низкой ценой квадратного метра (дисконт, по словам Ковалева, достигает 15—20% от цены аналогичного «классического» жилья) апартаменты помогают привлечь тех покупателей, которые еще вчера вообще не могли позволить себе покупку жилья.

Для тех, кто не стеснен в средствах, апартаменты дают другие преимущества: наличие интересных нетипичных форматов (например, лофты, апартаменты с гостиничным сервисом); интересное расположение (стоит напомнить, что в центре города свободных площадей под жилую застройку практически нет).

Что интересно, отсутствие возможности регистрации смущает покупателей все меньше. «Около 80% клиентов, приобретающих у нас апартаменты, проживают в радиусе 8 км от нашего объекта и покупают его чаще всего для своих растущих детей, нуждающихся в жилье, но не в московской регистрации», — говорит Евгений Шевченко, коммерческий директор ГК «ГРАС». По его словам, в настоящий момент на московском рынке первичного жилья — около 1,5 млн кв. м текущего предложения, из которых апартаменты составляют около 350 тыс. кв. м.

Однако и девелоперов, и покупателей беспокоит неопределенный статус этого вида жилья. Да и те молодые покупатели, которые сегодня отселяются в апартаменты от родителей, завтра сами станут родителями — и поймут, что такое отсутствие детсадов и школ. Впрочем, напоминает Ковалев, в настоящее время ведется разработка проекта правил градостроительного планирования, где рассматривается вопрос проектирования объектов социальной и культурной инфраструктуры для апартаментных объектов. «Данную меру можно считать назревшей и необходимой с учетом активного развития сегмента апартаментов и появления все более масштабных комплексов, в том числе эконом- и комфорт-класса, — говорит он. — С одной стороны, это станет нагрузкой для девелоперов, а с другой — будет существенным плюсом для покупателей и, соответственно, повысит спрос на данный сегмент практически на один уровень с жилыми проектами при условии соблюдения и урегулирования всех требований соответствующего класса».

Строительство апартаментов экономкласса особенно актуально для Москвы в связи с тем, что классическое массовое строительство в границах МКАД крайне ограничено. Так, по данным «Метриум Групп», за первые шесть месяцев 2013 года объем предложения снизился на 7,5%. И хотя наибольшим спросом среди новостроек экономкласса Москвы пользуются масштабные проекты комплексной застройки с доступными ценами на квартиры, в границах МКАД такие можно пересчитать по пальцам одной руки.

При этом большинство из них сосредоточено в «рабочих» Южном (68,2%) и Юго-Восточном (23,0%) округах. Что неудивительно: новостройки экономкласса занимают те немногие свободные участки, где жилье более высокого класса ну никак не построить. Тем не менее, отмечает гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая, в настоящее время известно о нескольких масштабных проектах, в рамках которых будут возведены дома бюджетной ценовой категории. Причем не только в ЮВАО на Рязанском проспекте и в реорганизованной промзоне №56 «Грайвороново», но и в Митине, которое хоть и находится за пределами МКАД, зато — на престижном западном направлении.

Если говорить о жилье более высокого класса — бизнес, премиум и элит, то и здесь начались интересные процессы. Мария Литинецкая обращает внимание на снижение в первом полугодии объема предложения (на 9,9%) в бизнес-классе при том, что в этом году на рынок вышли пять новых проектов, и еще один вывел на рынок дополнительный объем квартир. По ее мнению, это говорит о возросшем интересе покупателей. Цены подтверждают ее правоту: за первое полугодие 2013 года они выросли в этом сегменте на 11%. Ольга Маркова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», отмечает рост на рынке новостроек Москвы доли объектов бизнес- и элит-класса, в том числе и апартаментов.

Дмитрий Халин, управляющий партнер компании IntermarkSavills, обращает внимание, что в сегменте премиум с начала года идет ослабление позиций Хамовников: сейчас в районе сконцентрировано чуть более половины рынка, годом ранее продавалось не менее 2/3 всех площадей. «География спроса за последний год достаточно сильно изменилась, — говорит он. — По итогам июня точно обозначились три группы районов ЦАО по востребованности первичных предложений. Безусловными лидерами являются Хамовники и Арбат (на эти два района приходится почти 80% всех первичных сделок), районы-середняки (Тверской, Мещанский и Замоскворечье) и оставшиеся центральные районы, чья доля на сегодняшний день не превышает 5%».

Кроме того, по словам эксперта, к концу июня 2013 года на первичном рынке городского жилья премиум-класса сложилась достаточно редкая ситуация. «Мы наблюдаем увеличение доли квартир площадью до 150 кв. м по сравнению с июнем 2012 года, — говорит он. — Девелоперы пытаются обеспечить более высокие темпы реализации за счет предложения относительно небольших бюджетов покупки».

Экономность проявляют и наиболее обеспеченные покупатели. Как говорит Игорь Шубин, руководитель отдела элитной недвижимости агентства TWEED, этим летом отмечается необычайно высокий для летних месяцев спрос со стороны покупателей элитной недвижимости. «Самый высокий за последние 10 лет», — уточняет он. Но и тут покупатели совершают покупки очень обдуманно и рационально, детально изучая рынок, замечает эксперт.

Что касается прогнозов, то Евгений Шевченко считает вероятным скорое подорожание жилья на верхних этажах высотных зданий. «За время, прошедшее с момента введения ограничений на высотное строительство в Москве, рынок еще не успел дать реакцию, и цены на «заоблачные» квартиры пока не изменились», — говорит он. Но, по расчетам эксперта, текущее первичное предложение будет поглощено и обновится приблизительно за 3—3,5 года. «А примерно через год наступит момент, когда количество предложений именно высотного жилья сократится до 5% или меньше, и вот тогда рынок начнет замечать нехватку такого предложения», — прогнозирует он. Тогда-то цены и пойдут вверх, добавляя 5—6% к базовому росту цен. «По нашим ожиданиям, разрыв в ценах на высотную и стандартную недвижимость станет очевидным уже через год, — говорит Шевченко. — А сами высотные здания превратятся в продукт — признак определенного статуса».

В общем, если обобщить все тенденции и прогнозы, то получается, что лучшей покупкой будут апартаменты небольшой площади на верхних этажах высотки, расположенной в центре или на западе Москвы. Выглядит довольно соблазнительно.