В Москве началась охота на хрущевки

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», ценовой максимум на хрущевки был зафиксирован в 2008 году. Планка держалась до 2011-го, когда максимальная цена составляла 177,4 тыс. за кв. м. За два года цена на пятиэтажки «под снос» поднялась на 0,5%. Сейчас купить «двушку» площадью 40 кв. м на четвертом этаже хрущевки на проспекте Маршала Жукова можно за 7 млн руб. (178,3 тыс. за кв. м). Для сравнения — хорошая двухкомнатная квартира площадью 38 кв. м в этом же районе (на улице Маршала Тухачевского) в блочном доме, не подлежащем реконструкции, обойдется в 6,2 млн руб. (163 тыс. руб. за кв. м), то есть на 11,4% дешевле.

— Страшные истории о том, что людей будут выселять за МКАД и в результате они лишатся прекрасной квартиры в центре города, давно в прошлом, — говорит директор управления вторичного рынка компании Сергей Шлома. — Внесены поправки в закон, по которому людей должны переселять в родной район, чаще всего в шаговой доступности от своего старого дома. Пока речи о других вариантах не идет. Власти не решатся на отселение граждан на чуждые для них территории. Это вызвало бы шквал протестов.

Объем предложения квартир в пятиэтажках в пределах МКАД составляет примерно 5% от общего объема квартир, выставленных на продажу. Больше всего хрущевок сосредоточено в Восточном, Юго-Западном, Юго-Восточном округах.

— Среди покупателей квартир в пятиэтажках больше нет инвесторов. Времена, когда собственники ветхого жилья могли сильно выгадать по площадям, прошли. Если раньше, купив квартиру, например, за 6 млн рублей, можно было через несколько лет перепродать ее за 20 млн, то сейчас, вложив 6 млн рублей, вы получите 10 млн, но неизвестно когда. А можно и остаться в этой квартире. Таким образом, сейчас для инвесторов особой финансовой выгоды от хрущевок нет: все эти проекты долгоиграющие, — считает Сергей Шлома.

В Подмосковье же хрущевки пользуются спросом все меньше. Как отмечают эксперты корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», областные покупатели стали более требовательными к качеству жилья. Год от года растет доля продаж квартир улучшенной планировки, а хрущевки надолго задерживаются в базах, все дольше экспонируются и практически не прибавляют в цене. Особенно их продажи падают в период затоваривания рынка, когда у покупателей есть возможность выбирать и торговаться. Так, в мае этого года доля хрущевок от общего объема продаж в области составила рекордно низкое количество — 35%.

— Раньше хрущевки были основным сегментом, в котором происходили продажи, а сейчас с ними серьезно конкурируют новостройки без отделки, — рассказывает вице-президент корпорации Дмитрий Филиппов. — Например, в период с 1995 по 2005 годы купить квартиру в хрущевке было очень сложно, они считались добротными кирпичными домами с приличными соседями. Нередко покупатели находились среди соседей продавца. Теперь хрущевки играют роль временного жилья, и сделки с ними в большинстве случаев совершаются, когда владельцы накапливают деньги на квартиру более высокого статуса. С возобновлением массового строительства от хрущевок стремятся избавиться как можно быстрее: практически в каждом областном городе старт продаж новостройки провоцирует выход на рынок большого объема «некомфортного» жилья.

Также положение хрущевок на рынке вторичного жилья Подмосковья пошатнулось с развитием ипотеки в стране. Займы под такие объекты выдают лишь банки — лидеры жилищного кредитования в России. «Покупатели-ипотечники стараются выбирать жилье, которое долго сможет удовлетворять их запросы по совокупности параметров: размеру комнат, планировке, состоянию дома, контингенту жильцов и местоположению, а это, как правило, улучшенные квартиры, — комментирует Дмитрий Филиппов. — К тому же перепродажа через 2—3 года с обременением — это существенная потеря в рыночной цене».

Однако, несмотря на низкий спрос и отсутствие роста цен в этом сегменте, хрущевки остаются самым динамичным сегментом на рынке вторичного жилья Подмосковья. «Дешевые квартиры быстрее находят своих покупателей при условии адекватной цены, а дорогие могут находиться в экспозиции значительное время, — поясняет Дмитрий Филиппов. — Покупка качественного жилья обычно сопровождается продажей другого, менее комфортного, а это именно хрущевки. Иногда для покупки одной квартиры в новостройке продают две «бабушкиных». Хрущевки незаменимы и в альтернативных сделках, при размене квартир. Многодетные семьи, которым нужно много небольших комнат, выбирают самые неликвидные 3—4-комнатные квартиры.

Но особенно востребованы у покупателей однокомнатные хрущевки. Доля их продаж стабильна и составляет в среднем 18% от общего количества сделок в области. «Для многих «однушки» — этот тот ценовой минимум, который они могут себе позволить, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Мегаполис-Сервис» города Железнодорожного Аркадий Власенко. — Среди покупателей — люди с малым бюджетом. В первую очередь это приезжие, которым нужно закрепиться в Московском регионе, и обладатели различных жилищных сертификатов». Однако, по словам генерального директора агентства недвижимости «Century 21 — Ваш квартирный вопрос» Веры Ларионовой, не всегда покупатели хрущевок по сертификатам становятся жильцами этих квартир. Многие предпочитают сдавать их в аренду, а сами при этом снимают более комфортное жилье.

По данным риелторов, в Подмосковье 70% арендных квартир приходится на хрущевки. Плата за проживание в них самая низкая, поэтому спрос высокий, что обеспечивает их владельцам постоянный доход. Для сравнения: в Мытищах съем однокомнатной хрущевки обходится в 18—20 тысяч рублей в месяц, а квартиры улучшенной планировки — от 23 тысяч.

— Тем не менее роста цен в сегменте хрущевок в Подмосковье нет и уже не будет. С учетом общей инфляции в размере 7% повышение стоимости за год на 3,5% — не что иное, как падение. Поэтому решение о покупке такого жилья должно быть взвешенным. Постарайтесь учесть все нюансы и риски, особенно если квартира приобретается в кредит, — резюмирует Дмитрий Филиппов.