С прицелом на вырост

Trade in уже давно и хорошо знаком владельцам автомобилей. Многие водители знают: откатался три года на машине — приезжай в тот же салон и меняй ее с доплатой на новую. Причем чем бережнее катался, тем меньше будет доплата. Некоторым везунчикам таким образом удается сэкономить до 70—80% стоимости нового авто. На рынке жилья все, конечно, намного сложнее, но общий принцип тот же. Имеешь в собственности квартиру, можешь обменять ее на другую — например, более просторную и комфортную или на загородный дом.

Услугу trade in на первичном рынке столицы в последнее время предлагает все большее количество компаний, занимающихся реализацией квартир и загородного жилья. Это могут быть как риелторские агентства, так и сами застройщики — например ПИК, “Дон-строй”, “НДВ-Недвижимость” и др., — заинтересованные в быстрой реализации своих новостроек. Существует два способа проведения таких сделок. Самый распространенный — это купля-продажа одновременно двух объектов недвижимости: зачетного и приобретаемого. Сделка начинается с оценки имеющейся у продавца квартиры. Это может сделать и сам владелец, и компания, у которой он собирается приобрести альтернативное жилье, но лучше обратиться к независимому оценщику. Тогда у участников сделки не появится повода для споров, а стоимость квартиры будет максимально приближена к рыночной. Параллельно застройщик резервирует выбранный клиентом вариант в новостройке или на загородном рынке. Когда на имеющуюся квартиру найдется покупатель, можно приступить к завершению процедуры. В случае если новое жилье уже находится в собственности компании, обе сделки купли-продажи заключаются одновременно. Если нет, сначала оформляется продажа зачетной квартиры, а затем подписывается предварительный договор, подтверждающий права клиента на новостройку, и проводятся расчеты по нему. Этот вариант, напоминающий обычные альтернативные сделки, чреват тем, что предлагаемая в зачет “вторичка” зависнет в базе компании, и сделка затянется на долгое время. Чтобы этого не случилось, оценочную стоимость жилья сразу рекомендуется уменьшить на 10—15%.

Другой вариант реализации схемы trade in больше похож на классический взаимозачет, которым пользуются участники авторынка. В этом случае клиенту не надо ждать, когда его недвижимость привлечет внимание других покупателей, поскольку квартира сразу оформляется в собственность застройщика. Правда, как и в автосалоне, никакого независимого специалиста для ее оценки привлечь не получится. И проявить в этом вопросе самостоятельность тоже. Стоимость квартиры назовут в самой компании, причем следует приготовиться к тому, что она будет значительно — на 30—40% — ниже рыночной. Юристы считают такой подход абсолютно оправданным, поскольку фирма, забирая недвижимость у продавца, несет определенные финансовые риски: еще неизвестно, когда она сможет ее продать, а главное — почем.

Хорошую выкупную цену застройщики согласны предложить только за высоколиквидные объекты. Например, популярные “сталинки”. Или “однушку” рядом со станцией метро. Как пояснила “ЭВ” руководитель департамента городской недвижимости “НДВ-Недвижимость” Светлана Бирина, сделка по схеме trade in проводится в максимально короткие сроки (2—3 дня) и избавляет продавца от множества хлопот и дополнительных трат. “Клиент не несет никаких расходов за оценку зачетной квартиры, оформление документов, а также не оплачивает комиссию”, — подчеркивает она. Вместе с тем для участия в схеме и с той, и с другой стороны действуют ограничения. Недвижимость по trade in можно приобрести только в конкретных домах микрорайона, который застраивает компания. При этом старая квартира, участвующая в расчетах с застройщиком, также должна находиться в Москве и быть физически и юридически свободной.

На практике это выглядит следующим образом. Допустим, у вас в наличии имеется убитая “однушка” рыночной стоимостью 3 млн. руб., а вы хотите переехать либо в аналогичную по количеству комнат, но большую по площади квартиру за 5 млн. руб., либо в “двушку” за 6,6 млн. руб. Скорее всего застройщик предложит вам за вашу жилплощадь не более 2,1—2,3 млн. руб. и на эту сумму уменьшит стоимость выбранного варианта жилья. Дальнейшие расчеты, как правило, могут производиться в рассрочку в течение строительства дома или конкретного срока, указанного в договоре.

Совершенно очевидно, что на таких условиях воспользоваться trade in захочет далеко не каждый собственник. Сами риелторы говорят, что схема безоговорочно подходит только двум категориям покупателей. Во-первых, тем, кто нацелен на конкретный вариант жилья, и этот вариант выставлен на продажу по программе “зачетного лизинга”. И, во-вторых, “торопыжкам”, желающим совершить сделку в максимально сжатые сроки. “Во всех остальных случаях более предпочтительной является альтернативная сделка”, — отмечают эксперты.

За пределами столичного рынка trade in имеет смысл при обмене городской квартиры на подмосковный таун-хаус или коттедж. Такие предложения могут заинтересовать людей, желающих сменить обстановку (например, переехать из загазованного центра в лесной поселок в нескольких десятках километров от МКАД) или имеющих в своей собственности несколько квартир. Поскольку цена московской недвижимости редко опускается ниже 80 тыс. руб. за 1 кв. м, альтернативным жильем в области можно обзавестись практически без доплаты. Например, в коттеджных поселках в районе Можайского водохранилища 8 соток земли и брусовые дома площадью 120 кв. м продаются за 4 млн. руб. Нетрудно посчитать, что по схеме trade in владельцем этого “счастья” может стать хозяин практически любой московской “двушки”.