Жилищная пробка

На первичном рынке ценовая динамика связана с выходом новых проектов и покупательской активностью, поясняет руководитель АЦ «ОПИН» Екатерина Лобанова. Новые проекты предлагаются на этапе нулевого цикла, а значит, они дешевле, чем уже готовые дома: вот и получается, что средняя цена квадратного метра снижается. Соответственно, если идет уменьшение выхода новых проектов — цена растет. Особенно ярко это видно на примере Новой Москвы. Так, здесь стартовали продажи сразу в нескольких новостройках — и средняя цена, по данным «ОПИН», упала за год (с мая 2012 по май 2013 года) на 7%.

В старой Москве долгое время новых проектов заявлялось мало — и цены росли. Правда, как отмечали эксперты, на уровне инфляции. А с начала этого года выросло предложение и здесь: по словам Антона Северьянова из «Азбуки жилья», на фоне уменьшения суммарной площади квартир на 6% с одновременным увеличением количества корпусов на 2,8% (то есть предлагается больше дешевых квартир меньшей площади) цены увеличились лишь на 1,3% — и то с учетом элитной недвижимости. Без нее, подсчитала гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева, в первом квартале 2013 года в среднем и эконом-классах средневзвешенная цена понизилась на 2,7% (до 150,5 тыс. руб./кв. м) и 2,3% (до 137,4 тыс. руб./кв. м) соответственно.

На вторичном рынке все тоже без перемен. Хотя, по данным АЦ «ИНКОМа», в мае продолжилось сокращение количества выставленных на продажу квартир в пределах МКАД (на 5,7%, до уровня 38,8 тыс. объектов), цены практически не изменились. Глава аналитического центра Дмитрий Таганов надеется на оживление в сентябре, а пока прогнозирует, что за полгода общий рост цены составит всего 1%. Это даже не на уровне инфляции, а ниже.

На регулярном рынке недвижимости Москвы сейчас два камня преткновения, считает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп»: плохо и долго продается вторичная недвижимость и очень дорогая ипотека. «По сути, первое напрямую зависит от второго. У покупателей на вторичном рынке нет реальных денег или им не хватает на покупку. Ипотеку они себе позволить не могут», — поясняет он. Продавцы в свою очередь не готовы демпинговать, так как сами в подавляющем большинстве являются участниками альтернативных сделок и после продажи должны совершить покупку. «Борьба желаний (продать дороже) и возможностей (купить дешевле) в Москве пока не имеет победителей. Покупатели словно в дорогом бутике в центре Москвы — все дорого, ничего не продается, — констатирует аналитик. — Что делать? Ехать на окраины или за МКАДом. Там, по сути, сейчас и реализуется покупательский спрос. В Москве все остальные сегменты — первичный рынок, Новая Москва (как городское, так и загородное жилье), находятся в жесткой зависимости от альтернативных сделок на вторичном рынке». Тем более, напоминает эксперт, что девелоперы, реализующие проекты за МКАДом, почти повсеместно предлагают услугу «трейд-ин», когда в обмен на продажу имеющегося жилья бронируется квартира или дом («МК» подробно писал об этом в обзоре загородной недвижимости).

Спрос в эконом-сегменте смещается в города ближайшего Подмосковья, подтверждают в Urbanus.ru. При этом все большей популярностью пользуются квартиры с отделкой и уверенно растет доля комфорт-сегмента. В Москве ситуация обратная: как отмечает Лебедева, по сравнению с маем 2012 года количество новостроек комфорт-класса в предложении Москвы сократилось на 6%, а количество новостроек эконом-класса увеличилось в 2 раза. Северьянов считает, что доля комфорт-класса, наоборот, растет — на 23% с начала года, а вот доля новостроек бизнес-класса сократилась за это время на 7%. Тем не менее тенденция та же: увеличение более дешевого предложения. Правда, московскую статистику может «испортить» Новая Москва: там, как правило, заявляются проекты как раз эконом и комфорт. Так, по словам Северьянова, в Новой Москве с начала года предложение выросло на 40% — и основной объем сосредоточен как раз в комфорт-классе.

Отметим, что Новая Москва стала примером не случившейся сенсации. Разговоры о переезде госструктур на ее территорию в прошлом году взметнули цены в близлежащих районах на 10–20%. Теперь этот переезд в очередной раз поставил под сомнение управделами Президента РФ Владимир Кожин, заявивший о строительстве нового здания парламента в центре Москвы. Разговоры о нецелесообразности перевода чиновников за МКАД (дороговизна и ухудшение дорожной ситуации) ходят с середины прошлого года, однако до сих пор официального постановления так и не последовало, отмечает Лобанова. Однако, по ее мнению, сегодня этот фактор проигрывает чисто рыночным механизмам: например, конкуренции застройщиков. А Таганов считает, что востребованность жилья Новой Москвы будет зависеть скорее от темпов развития территории. Пока же рынок ждет утвержденного генерального плана. Впрочем, строительство дорожной инфраструктуры начнется уже осенью этого года. По прогнозам аналитиков Urbanus.ru, после старта реальных строительных работ по созданию инфраструктуры ожидается вторая волна покупательского интереса к недвижимости в Новой Москве.

Среди последних тенденций Петр Кирилловский из «ГРАС» отмечает покупательскую истерию по поводу новой волны кризиса. При этом паникеры делятся на два лагеря. Одни считают, что рискованно вкладывать в первичную недвижимость из-за вероятности долгостроя и необходимо выждать время. А другие думают, что ввиду надвигающегося кризиса стоит вкладывать деньги в недвижимость, чтобы их сохранить.

В результате доля инвесторов на столичном рынке жилья остается высокой — порядка 30–35% по всем проектам, подсчитал руководитель АЦ Est-a-Tet Денис Бобков. Кирилловский советует им покупать квартиры на верхних этажах высоток — из-за ограничения высотности зданий (25 этажей в старой и 9 этажей в Новой Москве) эти квартиры станут настоящим «деликатесом», уверен аналитик. Уже сейчас разница в цене между самыми низкими и высокими этажами в Сити достигает двукратной величины, отмечает он.

Кстати, Сити стало пионером нового формата — апартаментов. Строго говоря, квартиры по соседству с офисами предлагались еще в советское время в Международном центре торговли. Но это были гостиничные номера для иностранцев, сдающиеся в аренду. Сегодня же апартаменты покупают в собственность наши граждане для проживания — и все чаще офисы в этих зданиях занимают лишь символическую площадь.

В ближайшие два года проекты с апартаментами могут занять до 25% от общего объема предложения, считает Бобков. В первом полугодии текущего года рынок апартаментов Москвы удвоился, напоминает Кирилловский, поэтому уже до конца года их доля может увеличиться до 50%. Тем более что администрация Москвы обратила внимание на этот формат — и сейчас рассматриваются способы придания ему более четкого юридического статуса.

Четкий статус апартаментам действительно необходим. Ведь до сих пор они считаются нежилой недвижимостью. А значит, прописка в них невозможна. Строить социальную инфраструктуру тоже не требуется — в результате жители остаются без поликлиник, детсадов и школ. Коммунальные платежи здесь тоже более высокие по сравнению с обычной квартирой, напоминает гендиректор СП RDI Group и Limitless Ирина Мошева. В результате выгода от относительно низкой «стартовой» цены при покупке может через несколько лет полностью исчезнуть за счет высокой стоимости эксплуатации апартаментов.

Впрочем, у апартаментов есть четкая аудитория. Это, во-первых, отселяющаяся от родителей высокооплачиваемая молодежь Москвы и Подмосковья. Регистрация по новому месту жительства им не нужна. Лечатся они, как правило, по корпоративной страховке. Дети, скорее всего, будут жить у бабушки с дедушкой, значит, в детсад и школу будут ходить там же. Во-вторых, это те самые инвесторы. Кризис будет или нет, а сдача в аренду апартаментов позволяет поднять доходность со средних для Москвы 5% годовых до 7–10%.

Доля подобных апартаментов может резко увеличиться, как только будет реализован первый за последние годы проект массовой застройки на ЗИЛе. Как напоминает Лебедева, в 2013 году было объявлено о нескольких новых проектах, которые существенно повлияют на рынок недвижимости Москвы и выход которых сложно было себе представить еще несколько лет назад. В частности, среди таких проектов можно назвать промзону «ЗИЛ», где запланировано строительство 1,5 млн кв. м объектов жилого назначения, в том числе апартаментов, а также застройку Тушинского поля, где планируется строительство 2 млн кв. м жилья.

То, что на рынок жилья Москвы, на котором долгое время в основном велась только точечная застройка, возвращается массовая застройка, — положительный момент, считает эксперт. Однако влияние данных проектов окажется более значительным в сегменте дорогого жилья, поскольку доля доступного жилья в них невелика. Например, на Тушинском поле, хотя и предусмотрено строительство жилья комфорт-класса, однако основная доля недвижимости придется на бизнес-класс, напоминает Лебедева.

К тому же большинство проектов, планируемых в промзонах, — это долгосрочная перспектива, добавляет Кирилловский. Так, Тушинская зона выйдет на рынок не раньше чем через 5 лет, а район ЗИЛа — вообще через 10 лет. Пока освоение промзоны началось только в Большом Сити — с шикарными участками вдоль Москвы-реки. Но это явно будет элит-класс.

Если экономическая ситуация останется стабильной, цены на столичном рынке могут подрасти за год на 10–12%, считает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. При этом валютные колебания сыграют на повышение цен, уверен Кирилловский.

В целом спрос на первичном рынке недвижимости Москвы в течение первых 5 месяцев текущего года был в среднем на 20% выше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, отмечает руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. Но особых ценовых подвижек она не ожидает.

Вряд ли сильно повлияют на цены аукционы фонда РЖС на продажу в Новой Москве участков федеральной земли под мало- и среднеэтажное строительство, считает гендиректор «Региондевелопмента» Ольга Вальчук. Первый аукцион состоится 18 июня. Планируется выставить четыре пилотных площадки — две в поселении Десеновское рядом с деревней Ватутинки (16 км от МКАД) общей площадью 116,9 га и две в поселениях Марушкинское-Первомайское рядом с Толстопальцевом (20 км от МКАДа) общей площадью 59,9 га.

Однако дома на этих площадках еще только предстоит построить. Пока же до конца 2013 года массового вывода на рынок новостроек в Новой Москве не ожидается. А значит, делает вывод Вальчук, спровоцировать чем-то еще снижение цен более чем на 2–3% за 1 кв. м, явно перегретых скорым ожиданием перемен в Новой Москве, вряд ли удастся. При этом Мытищи, например, с начала года показали рекордный рост средней цены квадратного метра — на 6%. Это неудивительно, считает эксперт: средний класс голосует рублем за реально «ближнее Подмосковье», где комфортность проживания существенно выше, чем в Новой Москве.

Умный стал покупатель. Научился считать и перестал бросаться на внешние атрибуты. Девелоперам и банкам приходится соответствовать. И это, наверное, самая интересная тенденция.