Потеснят ли апартаменты обычные квартиры?

— Апартаменты только недавно начали развиваться в России, — говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. — Конкуренция в этом сегменте растет, поэтому идет нешуточная борьба за покупателей: девелоперы выводят на рынок все более интересные проекты, активно создавая новые форматы апартаментов. Появились апартаменты-мансарды, двухуровневые апартаменты, с антресолью, с отдельным входом и английской террасой, а также апартаменты в формате «живи и работай».

Апартаменты-мансарды. Квартир с настоящими мансардами на столичном рынке недвижимости практически нет, они в дефиците. При этом популярность мансард за последние два года заметно выросла, и особенно востребованы нынче лофт-мансарды. Как правило, их приобретают покупатели, имеющие удачный опыт проживания в аналогичных объектах за рубежом. Наибольшим спросом в Москве пользуются апартаменты площадью 90—120 кв. м. Стоимость «квадрата» в столичных лофт-мансардах выше, чем в обычных апартаментах, примерно на 10—20%.

Двухуровневые апартаменты. В московских жилых комплексах встречаются двухуровневые апартаменты как с английской террасой, так и с мансардой. Основной их отличительной особенностью является возможность вертикального, а не традиционного горизонтального зонирования пространства.

Как правило, двухуровневые апартаменты обустраиваются на цокольном и первом этажах здания, соединяющихся лестницей. Часто они имеют отдельный вход с улицы и так называемые французские окна — остекление от пола до потолка. Оптимальная площадь двухуровневых апартаментов составляет 120—150 «квадратов». Основным плюсом такого формата жилья является возможность создания двух отдельных зон: общей, которая, как правило, находится на первом этаже, и личной — на втором. Риелторы наблюдают растущий интерес к двухуровневым апартаментам со стороны московских покупателей.

Апартаменты с антресолью. Это — «облегченный» вариант двухуровневых апартаментов. У некоторых покупателей слово «антресоль» ассоциируется с традиционными для советских квартир полками для хранения вещей, но большинство все-таки понимают его истинное значение. Жилье такого формата предусматривает создание верхнего полуэтажа, где чаще всего размещается спальня, зона отдыха или рабочий кабинет. Антресоль позволяет c пользой использовать дополнительное пространство. Так, в одном из московских проектов высота потолка до конька достигает 6,5 метра, что предоставляет владельцам массу маневров для фантазии. Апартаменты с антресолью особенно популярны среди молодых людей творческих профессий.

Апартаменты с отдельным входом. Создают у владельца, живущего в центре мегаполиса, полное ощущение проживания в своем доме. На рынке Москвы представлены апартаменты с отдельным входом и английскими террасами, которые отсылают к истинно английской архитектуре. Встречаются апартаменты, которые дают возможность организовать собственный бизнес и жилое помещение в одном функционально зонированном пространстве. Они имеют несколько уровней для создания личной и рабочей зон деятельности.

Формат «живи и работай». В столице построен апартаментный комплекс, состоящий из 14 двухэтажных корпусов c мансардами. Все помещения перепланированы под студии, мастерские и апартаменты площадью от 60 кв. м. Это довольно компактная комплексная застройка, которая позволяет организовать деловое и творческое пространство: на первом этаже студий могут быть обустроены несколько рабочих мест, на втором — комнаты отдыха или переговорные, а на третьем — личная зона. Проект ориентирован на дизайнеров, архитекторов, фотографов и представителей других творческих профессий. Учитывая транспортную перегруженность города и растущее нежелание москвичей тратить время на дорогу до работы, такой формат — один из самых перспективных именно в Москве. В столице стабильно увеличивается число людей, которые активно оптимизируют собственные временные расходы, предпочитая жить и работать в одном месте.

Сейчас в продаже находится 35 комплексов с апартаментами (15% в общей структуре предложения первичного рынка жилья Москвы). Планируется выход еще 30 новых проектов, что означает увеличение доли до 25%.

Застройщики, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, после кризиса стали перепрофилировать их под апартаменты. В удачных проектах экономкласса темпы продаж составляют 10—15 апартаментов в месяц (для сравнения: в жилом комплексе экономкласса продажи могут доходить до 80—150 квартир). В проекте бизнес-класса продается 7—8 апартаментов в месяц (в жилом комплексе аналогичного класса — до 30—40 квартир). В элитном классе хорошими считаются показатели 2—4 апартамента в месяц (в жилом комплексе 5—6 квартир).

Чем больше на рынке появляется апартаментов, тем более живой интерес этот формат вызывает у потребителя. Но вместе с тем возникают слухи и стереотипы. Эксперты «Метриум Групп» обозначили самые распространенные мифы.

Стоимость апартаментов ниже, чем квартир такого же метража. Например, цена квадратного метра однокомнатных апартаментов в строящемся на севере столицы многофункциональном комплексе находится в диапазоне от 110 тыс. до 142 тыс. рублей. Площадь варьируется от 42,2 до 48,6 кв. м, бюджет покупки — от 4,642 до 6,755 млн рублей. Но почему же покупатели не спешат переселяться в необычное жилье из традиционных квартир? Ответ прост: есть серьезный минус апартаментов — в них нельзя получить постоянную регистрацию. Есть ли выход из этой ситуации?

— Прописка в Москве, как и на всей территории Российской Федерации, канула в Лету больше 10 лет назад. Сейчас нужно говорить о регистрации, которая бывает постоянной и временной сроком на пять лет с дальнейшей пролонгацией. С временной регистрацией вам не удастся встать в очередь на жилье и на биржу труда или получить ИНН. Но можно прикрепиться к местной поликлинике, устроить ребенка в детский сад и школу при наличии мест, — говорит генеральный директор компании Мария Литинецкая.

Так вот, в апартаментах возможна лишь временная регистрация на пять лет. Правда, не во всех, а только в тех, что имеют статус гостиницы. Такие проекты на рынке есть, например, башня «Федерация» от Capital Group, МФК YE'S от ГК «Пионер» (в Санкт-Петербурге), МФК «Водный» и «Фили Град» от MR Group и др.

— Для получения статуса гостиницы, во-первых, сам дом должен иметь назначение «гостиницы», — продолжает Мария Литинецкая. — А во-вторых, его эксплуатацией должна заниматься специализированная управляющая компания, имеющая лицензию на управление гостиницами, а не только жильем. Согласно закону, у сотрудников управляющих компаний при гостиницах есть право ставить на регистрационный учет граждан в момент их прибытия и снимать с учета в момент выезда. Причем нанять такого «управленца» жильцы могут и сами, если поймут, что абсолютному большинству крайне важно иметь временную регистрацию. Для этого им даже не нужен девелопер.

— Как правило, люди, приобретающие лофт-апартаменты, уже имеют в собственности другое жилье, в котором они и прописаны, — говорит Александр Подусков. — Поэтому для большинства покупателей лофт-апартаментов вопрос регистрации либо вторичный, либо вообще не имеет никакого значения. Если же клиенту все-таки требуется прописка, он может зарегистрироваться в лофт-апартаментах временно, законодательно это не запрещено. По окончании срока временной регистрации возможна повторная, в тех же лофт-апартаментах.

Риелторы вопросами регистрации, как правило, не занимаются. Обычно решение подобных проблем можно доверить управляющей компании или консьерж-сервису. Не стоит забывать, что специалисты этой службы могут не только заказать такси, билеты в театр или столик в ресторане, они помогают клиентам решать все бытовые проблемы, в том числе и проблему регистрации, и даже вопросы согласования перепланировок.

Но почему апартаменты по законодательству не считаются полноценным жильем?

— Апартаментные комплексы стали появляться в Москве, когда и власти, и сами девелоперы осознали необходимость разгрузки центра города и уменьшения плотности застройки, — отвечает специалист. — Такие проекты имеют статус апарт-отелей, не предназначены для постоянного проживания, и большинство покупателей действительно не присутствуют в них постоянно. Они, как правило, подолгу живут за городом или за границей, часто путешествуют, ездят в командировки, а лофт-апартаментами пользуются во время визитов в Москву или в том случае, когда остаются после рабочего дня в центре города.

Кроме того, к лофт-апартаментам не применяются жесткие законодательные нормы, действующие в отношении обычного жилья. Поэтому в таких комплексах легче реализуются нестандартные дизайн-проекты внутренней планировки. По умолчанию лофт-апартаменты имеют свободную планировку, которая позволяет клиентам реализовать свои самые смелые дизайнерские идеи.

Коммунальные платежи на апартаменты по сравнению с квартирными ставками действительно имеют повышающий коэффициент и, как правило, отличаются на ставку НДС. В цифрах арифметика следующая: на воду +10%, на тепло +25%, на электричество +27% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб. за кВт/час). В итоге ежемесячная квартплата 100-метрового апартамента будет на 2—2,5 тыс. выше, чем у аналогичной по площади квартиры, но никак не в два-три раза, как думают многие.

Миф 3. Более высокие ставки по ипотеке.

Существующие программы кредитования апартаментов разработаны индивидуально под каждый такой объект, то есть ипотека на апартаменты — пока еще не массовый продукт. Разница в ставке на приобретение квартиры или апартаментов может отличаться в пределах 1—2% и колеблется в диапазоне 13—16%, а то и вовсе не имеет повышающих коэффициентов. К примеру, крупный государственный банк предлагает оформить кредит на апартаменты на тех же условиях, что и на квартиры.

— Банки пока осторожничают и закладывают более высокий процент по ипотеке на апартаменты прежде всего потому, что у них нет опыта работы с таким залогом, — поясняет Мария Литинецкая. — Ведь если заемщик перестанет погашать кредит, банку придется принимать недвижимость на свой баланс и заниматься ее реализацией. А предположить спрос им достаточно сложно, опять же в связи с отсутствием практики. Как только с этим продуктом на рынок выйдут ведущие банки, и остальные подтянутся. Тогда условия должны стать мягче.

Миф 4. Проблемы с записью ребенка в школу и детский сад.

Для людей, имеющих временную регистрацию, действуют те же правила записи детей в детский сад и школу, что и для обладателей постоянной регистрации, с одним лишь условием: при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, заявки рассматриваются после заявок жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. При этом нужно понимать, что в хорошую школу всегда хочет поступить больше детей, чем может принять учреждение. И действительно желающие поступить решают эту проблему.

Миф 5. Проблемы с медицинским обслуживанием.

Получение полиса ОМС и постановка на учет в районной поликлинике при наличии временной регистрации происходят без проблем.

Миф 6. Отсутствие социальной инфраструктуры.

Наличие инфраструктуры в первую очередь необходимо девелоперу для коммерческого успеха проекта. «Высокая конкуренция в сегменте апартаментов, которую мы сегодня имеем, толкает застройщиков на создание более комфортной среды, — говорит Мария Литинецкая. — Девелоперы уделяют все больше внимания проработке концепции и качественных характеристик проекта, выделяют конкурентные преимущества проекта — как по отношению к другим комплексам апартаментов, так и по отношению к квартирам. От того, как застройщик поработает над концепцией, будет зависеть успех. Очевидные сдвиги в развитии сегмента апартаментов уже заметны, что мы и видим на примере новых проектов».

Например, в одном из будущих жилых комплексов предусматривается строительство двухуровневого подземного паркинга и детского сада. Нижние этажи комплекса отведены под бутики, кафе, мини-маркет и фитнес-центр.

Концепция еще одного комплекса подразумевает нахождение всей необходимой инфраструктуры в пяти минутах ходьбы от дома. Первая очередь строительства включает офисные помещения и торговый центр c гипермаркетом, многозальным кинотеатром, ресторанами. Вторая очередь — жилую часть с апартаментами. Проект предполагает также строительство детского сада, фитнес-центра, аптеки, стоматологии, салона красоты и детского центра развития. Придомовая территория будет благоустроена и озеленена.