Низы не могут, верхи не хотят

В прошлом году ставки аренды жилья предсказуемо росли. По данным мониторинга портала «Мир квартир», проводившегося в 30 городах, за год арендные ставки на самую востребованную категорию жилья — однокомнатные квартиры — выросли в 79% населенных пунктов (24 городах). При этом цена аренды квартиры к началу текущего года перевалила за психологически важную отметку в 10 тыс. рублей.

Наиболее значительное подорожание наблюдалось в Калининграде — на 44%, с 9984 руб. в январе 2012-го до 12 380 в декабре того же года. В Самаре ставки выросли на 19%, с 9984 до 11 848 руб. В Нижнем Новгороде — на 17%, с 10 611 до 12 394 руб. «Эти регионы серьезно пострадали от кризиса, и восстановление заняло более длинный период, но ушедший год наглядно продемонстрировал, что ситуация не только стабилизировалась, но и пошла в рост. Среди прочих положительных динамик это отразилось и на рынке недвижимости. Например, Нижний Новгород в 2012 году стал лидером по росту цен на вторичном рынке. Аренда — еще один показатель улучшения ситуации в областном центре», — пояснил гендиректор портала Павел Луценко.

Впрочем, даже в тех регионах, где было отмечено снижение цен на аренду, ниже 11 000 рублей они не опустились. Так, в Новосибирске, где было отмечено максимальное падение стоимости однокомнатных квартир, ставки уменьшились на 30%, но планку в 11 000 рублей они так и не перешагнули. В январе 2012 года в столице Западной Сибири можно было снять однокомнатную квартиру в среднем за 16 822 рублей, а к декабрю — уже за 11 837 рублей.

Аналогичным образом развивалась ситуация в Ставрополе (цена «однушек» за год снизилась на 15%, с 13 671 до 11 581 рублей в месяц), а также в Саратове (падение — 11%, с 12 988 до 11 579 руб.). «Стоит отметить, что если на рынке аренды Ставрополя и Саратова разнонаправленные движения наблюдались в течение всего года, то в Новосибирске падение случилось в ноябре–декабре, показав динамику, близкую к столичным трендам», — констатировал эксперт.

В Москве и в Санкт-Петербурге после роста в течение 11 месяцев 2012 года в декабре ставки начали снижаться. В результате в среднем за год в Москве «однушки» выросли на 8%, «двушки» — на 4,3%, в Санкт-Петербурге однокомнатные квартиры подорожали на 10%, а двухкомнатные — на 8,7%.

Но в декабре стоимость аренды в Москве на однокомнатные квартиры снизилась на 5,1%, до 35 609 рублей, а в Санкт-Петербурге — на 1,9%, до 22 699 рублей. Максимальное падение было отмечено в столице в сегменте двухкомнатных квартир — они подешевели на 8,1%, т.е. цены на «двушки» за месяц упали с 61 902 до 56 521 рубля. В Питере двухкомнатные тоже стали доступнее, но не так явно (снижение — 1,1%, до 32 399 рублей).

В сегменте наиболее дорогих и, соответственно, наименее популярных у арендаторов трехкомнатных квартир цена аренды упала и по итогам года: в Москве на 1,4% (до 95 013 рублей), в Питере — на 1,2% (до 62 634 рублей). При этом на итоговые значения года в столице вновь повлияли тенденции декабря. Именно в этот месяц ставки снизились на 5,4%, вернувшись за планку в 100 тыс. руб. в месяц, которую они впервые взяли в сентябре.

Владельцы недвижимости — особенно в Москве — переоценили возможности арендаторов, считает Павел Луценко. Рост арендных ставок традиционно начался в сентябре, во время высокого сезона, однако даже к ноябрю собственники жилья были не готовы пойти навстречу квартиросъемщикам. Не последнюю роль в этом процессе сыграли и заявления столичных властей об ужесточении мер к москвичам, сдающим квартиры без уплаты налогов и регистрации жильцов по месту пребывания, а также проведение совместных рейдов налоговиков и полицейских, направленных на выявление таких квартир. «Пытаясь компенсировать возможные потери, арендодатели продолжали поднимать цены, однако просчитались. Арендаторы оказались не готовы платить. Но лишь к декабрю собственники это осознали и умерили аппетит», — говорит эксперт. Однако к этому времени арендаторы недорогих квартир уже открыли для себя прелесть Подмосковья. Здесь цены хоть и выросли за год (1-комнатные — на 6%, до 23 922 рублей в месяц, 2-комнатные — на 6,6%, до 30 826 рублей), но все еще остались посильными для арендаторов.

В январе декабрьская понижательная тенденция охватила уже весь российский рынок аренды. Цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры снизились почти в двух третях исследованных порталом регионов: стоимость ежемесячной аренды подешевела в 18 городах из 28 (64%), а подорожал съем жилья лишь в 10 населенных пунктах (36%). Разброс в динамике для «однушек» составил от -4 до +3,2%, для «двушек» — от -7,7 до 2,4%.

Наиболее заметно снизились цены на аренду однокомнатных квартир в Ульяновске (-4%), Ростове-на-Дону (-3,1%, до 16 153 руб.) и Москве (-2,1%, до 34 366 руб.). Причем в Ульяновске средняя ставка аренды вн овь перешагнула психологическую отметку в 10 тыс. руб., составив в январе 9731 руб. Двухкомнатные квартиры максимально подешевели в Воронеже (на 7,7%, до 15 594 руб. в месяц), Ростове-на-Дону (на 3,8%, до 24 464 руб.) и Владимире (на 3,5%, до 15 769 руб.).

Лидером удорожания аренды вновь оказались Калининград (3,2%, до 12 759 руб.) и Самара (1,2%, до 11 978 руб.). В Москве «двушки» частично компенсировали декабрьское падение ставок, подорожав на 2,4%, до 57 967 руб. Выросли ставки в Томске — на 1%, до 15 083 руб. В остальных регионах подорожание оказалось незначительным, менее 1%.

Эксперты считают, что в январе на рынок аренды повлияло сразу три фактора: переоценка владельцами недвижимости готовности арендаторов платить, традиционное снижение спроса в январе и готовящиеся изменения в законодательстве. Напомним, что сейчас в Госдуме рассматривается законопроект о серьезном, вплоть до уголовного, ужесточении ответственности за нарушение правил регистрации. Его создатели уверяют, что закон направлен против т.н. «резиновых» квартир, где сотнями регистрируются гастарбайтеры. Но из текста закона следует, что нарушителями закона могут стать даже те, кто, к примеру, поехал ухаживать за больным родственником или поселился у гражданского супруга — даже если речь идет о перемене жительства в границах Москвы.

Кроме того, столичные власти усиливают борьбу за уплату налогов со сдачи квартир. Налоговики даже предложили арендодателям патент, позволяющий заплатить раз в год 60 тыс. руб. и больше ни о чем не беспокоиться. Однако простой расчет показывает, что уплата такого налога выгодна лишь в случае, если ставка аренды составляет более 38 462 рублей в месяц. То есть для владельцев недорогих «однушек» и «двушек», которые и составляют основную долю неплательщиков, патент невыгоден.

Нужно сказать, что сегодня сдача квартиры в аренду вообще не очень выгодное дело. Так, для московской недвижимости это занятие приносит 3–4% годовых до уплаты налога и без учета амортизации, в Подмосковье доходность может доходить до 5%. Большинство сдающих держит жилье в надежде на его подорожание. Но пока квартиры дорожают лишь на уровне инфляции. Так, за 2012 год, по данным портала «Индикаторы рынка недвижимости», цены в Москве и Подмосковье прибавили около 6%. То есть итоговая доходность от сдачи в аренду составляет максимум 11%. Стоит признать — это ставка депозита во вполне приличном банке.

Павел Луценко прогнозирует, что в дальнейшем собственники будут включать налоговые издержки и потенциальные риски в цену аренды, и постепенно ставки снова начнут расти. А значит, начнет расти и давление «офисного планктона», составляющего основную часть арендаторов недорогих «однушек» и «двушек» в Москве, на работодателей с просьбой увеличить зарплату. Учитывая, что российский бизнес переживает не лучшие времена, эти запросы вряд ли будут удовлетворяться в достаточном размере. А значит, для многих встанет вопрос: вернуться в квартиру родителей или вовсе покинуть Москву. Кто-то переедет в Подмосковье, кто-то начнет снимать жилье в складчину. В любом случае стоит ожидать снижения спроса на недорогие квартиры. Однако в случае ужесточения правил регистрации и сбора налогов именно владельцы таких квартир начнут массово отказываться от сдачи их в аренду: уже выгоднее продать ее и на вырученные деньги купить жилье, например, в Европе. Или даже в российском регионе, где идет рост цен на жилье.

Можно, конечно, с интересом наблюдать, кто кого поборет: арендаторы, для которых ставки аренды станут непосильны, или арендодатели, которые уже сегодня недовольны доходностью. Но если власти хотят изменить спрос с покупки жилья в собственность, что создает массу проблем, на аренду жилья, то стоит перенять опыт сведущей в этих делах Германии. Там права арендатора защищены законом (запрещающим, в частности, повышать ставки аренды выше инфляции и выселять арендатора без серьезных причин). А арендодатели избавлены от налога, если их годовой доход менее 10 тыс. евро (соответствует доходу от сдачи московской «двушки» в спальном районе).