Москва переезжает под Москву

Рост спроса на подмосковную недвижимость зафиксирован уже сейчас. И скорее всего на этом не остановится. Связано это непосредственно с повышением уровня объектов. Современное Подмосковье включает все, что необходимо для комфортной жизни. По цене «однушки» в панельном доме эконом-класса на окраине Москвы в Подмосковье можно купить двухкомнатную квартиру в доме комфорт-класса, поэтому все больше людей делают выбор в пользу последнего. Многие жилые комплексы за МКАДом строятся сегодня по принципу «город в городе», со множеством собственных инфраструктурных объектов. Как только рядом с такими мини-полисами появятся еще и развитые деловые районы, необходимость ездить в Москву на работу, по делам и за развлечениями полностью отпадет.

— Сейчас можно говорить о том, что в целом спрос на новостройки области стабильно растет, — комментирует генеральный директор компании «Домус финанс» Павел Лепиш. — По данным нашей компании, в минувшем году только число сделок по обмену квартир в Москве на подмосковную новостройку увеличилось почти на 30%. Это говорит о том, что покупатели перестали быть привязаны к территориальному расположению жилья. Имея определенный бюджет, потребитель прежде всего отдает предпочтение качеству самого объекта и удобству проживания в нем. Это может быть квартира в более отдаленном от МКАД городе, но большая по площади или выше классом. В качестве наиболее популярных и доступных городов я могу выделить Балашиху, Королев, Пушкино, Видное, Подольск и Железнодорожный. Стараясь сделать предложение максимально доступным, застройщики в этих городах стараются выводить на рынок объекты небольших площадей, которые имеют более низкую окончательную стоимость.

По данным «Домус финанс», на протяжении всего 2012 года тройка городов с самой дорогой недвижимостью оставалась непоколебима. Золотая медаль принадлежит Реутову, где цена квадратного метра в 1-м полугодии была 96 004 руб., а к декабрю увеличилась на 4,38%, до 100 205 руб.

«Серебро» по итогам года досталось городу Московскому, цены на недвижимость в котором к декабрю достигли 97 519 руб. за кв. м. Таким образом, прирост получился весьма ощутимый — 5,27%. Третье место закрепилось за Красногорском. По итогам 2-го полугодия цены в городе увеличились по отношению к 1-му полугодию на 4,23% и достигли 89 953 руб. за кв. м (с 86 305 руб. за кв. м).

За право называться самым «доступным» городом Подмосковья в этом году боролись Железнодорожный и Балашиха. Эти города попеременно занимали то первое, то второе место. За 2-е полугодие цена на недвижимость выросла в Железнодорожном на 8,81% (с 63 260 руб. за кв. м в первом полугодии до 68 831 руб. за кв. м), а в Балашихе — на 6,01% (с 64 350 руб. за кв. м до 68 218 руб. за кв. м). Ожесточенная борьба разворачивалась и за третье место. В первом полугодии его занимал город Пушкино с ценой квартир 71 105 руб. за кв. м. Однако активный рост стоимости во втором полугодии повлиял на результаты рейтинга. По итогам последних шести месяцев, недвижимость в городе подорожала на 12,39%. В результате средняя цена квадратного метра достигла 79 915 руб. Соответственно, Подольск ворвался в тройку самых недорогих городов за счет менее активного роста цен — 7,09% за 2-е полугодие. В первом полугодии средняя цена квартир в городе была равна 71 190 руб., а в декабре поднялась до 76 238 руб.

Если рассматривать конкретные примеры, то в Балашихе, в ЖК «Алексеевская роща», однокомнатную квартиру можно купить за 2 416 140 руб. В ЖК «Золотые ворота» в Королёве — за 3 064 340 руб. можно купить «однушку» площадью 40,65 в монолитном доме, который возводится на уровне 25-го этажа. А вот в ЖК «Гусарская баллада» в Одинцове однокомнатную квартиру площадью 41,3 в монолитно-кирпичном доме можно приобрести за 3 014 900 руб.

— Что сегодня формирует популярность направления? Для Подмосковья это, во-первых, транспортные возможности района расположения проекта и его инфраструктурная составляющая, к которым в последние несколько лет присоединилась экология, — комментирует советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов. — Одним из самых востребованных и популярных является запад области. По сравнению с остальными подмосковными направлениями ведущие сюда трассы обладают хорошими пропускными характеристиками, и до центра Москвы можно доехать без простаивания в ежедневных пробках. Что касается экологии, то расположенные на западе Одинцово и Красногорск регулярно возглавляют не только областные, но и российские рейтинги городов с благоприятной экологической обстановкой. Цены в новостройках на западе области начинаются от 85–90 тыс. рублей за квадратный метр, что вполне сопоставимо с ценами на квартиры Новой Москвы, но без размытых планов по поводу перспектив и будущего развития территорий.

На протяжении последнего года хорошим спросом пользуются квартиры в малоэтажных жилых комплексах, где покупатель по цене обычной многоэтажки получает больше комфорта и пространства, зеленых зон. Если же человека интересует более бюджетный вариант, то он рассматривает восточные направления, в частности, новостройки в Балашихе. При уровне развития инфраструктуры, сопоставимом с Химками или Мытищами, ценовая политика новостроек города является одной из самых доступных среди городов в зоне 10–15 километров. Средняя стоимость одного квадратного метра составляет здесь 66,2 тыс. рублей.

— Самыми популярными у покупателей, на мой взгляд, являются города-спутники с хорошей транспортной доступностью: Мытищи, Люберцы, Красногорск, — говорит генеральный директор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук. — Близкая доступность к МКАДу позволяет выделить эти города из многих. Определяющим фактором, на мой взгляд, является местоположение, удаленность от работы. Самый главный критерий — это время.

«Основная доля покупок приходится на квартиры эконом- и комфорт-класса, дорогие квартиры в бизнес-классе не пользуются большим спросом, но как ассортимент они присутствуют на рынке недвижимости, — говорит заместитель генерального директора «Финвестроя» Руслан Кобзарев. — При высокой стоимости квартиры застройщик успешно будет продавать, если создаст уникальную среду проживания и использует при строительстве материалы высокого качества. В домах бизнес-класса стоимость «квадрата» доходит до 120 тыс. руб. на стадии строительства».

«В Подмосковье объекты бизнес-класса есть, но гораздо меньше, чем в Москве, — продолжает Ольга Вальчук. — Поэтому важно скрупулезно подходить к выбору квартиры такого формата в области. Важно ознакомиться со всей документацией. Обратите внимание, прошел ли объект государственную экспертизу, какие банки предоставляют ипотеку на покупку данных квартир. Если государственная экспертиза пройдена, если банки, предоставляющие ипотеку, работают много лет, в таком объекте есть уверенность», — предупреждает специалист.

— Наибольшая концентрация объектов бизнес-класса в Подмосковье характерна для одного из самых престижных районов — Сколково, — говорит председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Здесь можно купить квартиру как в сданных объектах, так и в строящихся жилых комплексах. Но в целом по Московской области объекты бизнес-класса можно найти почти в каждом крупном городе, поскольку спрос на такие квартиры в Подмосковье существует. В основном их хотят приобрести люди, которые по тем или иным причинам не могут купить качественное жилье в Москве.

— Квартиру бизнес-класса можно купить в городах-спутниках, — говорит управляющий директор «Первого строительного треста» Алексей Демьянчук. — Такие квартиры будут востребованы людьми, уже проживающими в данном районе, нацеленными на расширение жилплощади и повышение уровня жизни, но привязанными к инфраструктуре района. Все города-спутники имеют сейчас инфраструктуру, ничем не уступающую московской. И людям, работающим там, нет смысла перебираться в столицу.

Для Подмосковья характерна высокая обеспеченность жильем (более 25 кв. м на душу населения в зависимости от конкретного района), тогда как в Москве средний показатель составляет около 19 кв. м. Это сказывается на спросе: в 2012 году примерно половину сделок по покупке жилья в Подмосковье совершили столичные жители. «Мы полагаем, что в ближайшие 1–2 года интерес к подмосковной недвижимости не будет сокращаться за счет высокого спроса на квартиры со стороны москвичей и жителей других регионов РФ, — считает Ирина Доброхотова. — Кроме того, постепенно увеличивается количество ипотечных продуктов с более лояльными условиями покупки новостроек, что также стимулирует спрос».

По данным ведущего специалиста отдела новостроек «Риелторской компании «Русский дом недвижимости» Вадима Рубцова, при прочих равных цены в Москве за МКАД и на таком же отдалении в Подмосковье отличаются процентов на 20–30. «В отличие от Москвы в Подмосковье много «свободной» земли, и объемы строительства еще долгое время будут большими. Следовательно, не будет и роста цен», — говорит Вадим Рубцов.

— Основополагающим фактором при выборе квартиры по-прежнему остается цена. Однако покупатели все больше внимания уделяют инфраструктуре (как города, так и комплекса), транспортной доступности, экологии. Среди популярных направлений стоит отметить запад, юго-запад и юг Подмосковья. Популярными городами являются Видное, Одинцово, Красногорск. Также высоким спросом пользуются новостройки Новой Москвы. На севере популярным городом является город Химки, на востоке — Реутов, — комментирует руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet Денис Бобков. — Самые дорогие квартиры предлагаются в Реутове (средняя цена по городу 96,7 тыс. руб./кв. м) и Красногорске (90 тыс. руб./кв. м). Средняя цена предложения в новостройках ближнего Подмосковья составляет 73 тыс. руб./кв. м.

— Определяющим фактором покупки квартир в Подмосковье прежде всего является место расположения объекта (сначала город), а затем уже стоимость, — утверждает Руслан Кобзарев. — Учитывая, что основная доля сделок в московском регионе совершается жителями Москвы и Подмосковья, покупатель выбирает место расположения объекта исходя из личных потребностей, а затем — своих возможностей по цене покупки.

Цены на квартиры в новостройках Московской области находятся в широком диапазоне: от 40 тыс. руб. до 120 тыс. руб. за 1 кв. м. Чем дальше от Москвы находится объект, тем ниже стоимость «квадрата». Но и в ближнем Подмосковье можно найти варианты невысокой стоимости (40 тыс. руб. за 1 кв. м в Балашихе, Апрелевке и других городах). Конечно, простому покупателю обнаружить такие проекты трудно, но профессиональные участники рынка недвижимости такой информацией владеют.

— Популярны подмосковные города, имеющие железнодорожное сообщение с центром или расположенные на скоростных шоссе (Новорижское, Киевское, Каширское). С точки зрения транспортной инфраструктуры выделяются подмосковные города, расположенные по менее загруженным направлениям: Домодедово, Краснознаменск, Апрелевка, Королев, — рассказывает генеральный директор «МИЦ-Девелопмент» Сергей Хорошков. — Также внимание уделяется социальной инфраструктуре и экологии района. С точки зрения развитости инфраструктуры примечательны Красногорск, Мытищи, Химки, Видное и Одинцово.

Если рассматривать подмосковные направления по экологическим характеристикам, то традиционно считается, что роза ветров расположена таким образом, что наиболее экологически чистые районы находятся на северо-западе, а районы с плохой экологией — на юго-востоке.

Первое место по объемам строительства нового жилья в 2012 году занял Красногорск (возводится 4,83 млн кв. м).

— Красногорск на протяжении многих лет входит в тройку наиболее привлекательных городов Подмосковья, — говорят эксперты «Метриум Групп». — Развитая торговая и социальная инфраструктура, хорошая транспортная доступность (открытие станции метро в Митине, бессветофорное Звенигородское шоссе, реконструированное Новорижское шоссе), благополучная экологичная обстановка западного направления, видовые характеристики на Павшинскую пойму, которая сейчас активно застраивается, — именно эти факторы формируют общий имидж и статус места. Не случайно именно здесь возводится больше всего жилья комфорт- и бизнес-класса в Подмосковье.

В Красногорске наблюдается широкий разброс цен на недвижимость. Минимальная стоимость квадратного метра (58 тыс. руб.) зафиксирована в новостройке в микрорайоне Чернево-2, которая будет введена в эксплуатацию в 4-м квартале 2013 года. При этом самую дешевую квартиру можно приобрести в корпусе №5 жилого комплекса «Изумрудные холмы» на этапе котлована (при площади 26,9 «квадрата» ее цена составляет 2,32 млн руб. Наиболее дорогие квартиры как по стоимости квадратного метра (90 тыс. — 126,4 тыс. руб.), так и по общему бюджету (5 млн — 20 млн руб.) представлены в ЖК «Красногорская ривьера».

На протяжении всего 2012 года в тройку лидеров по объемам строящегося жилья среди городов ближайшего Подмосковья входила Балашиха. Кстати, она является самым доступным городом по стоимости квадратного метра в новостройках среди аналогичных городов-спутников, расположенных в первой зоне удаленности (до 10 км от МКАД). Более доступные цены в четвертом квартале прошлого года зафиксированы лишь в Железнодорожном и Долгопрудном, но они не могут составить конкуренцию Балашихе ни по количественному, ни по качественному наполнению рынка первичного жилья. Средняя стоимость 1 кв. м новостроек Балашихи более чем на 20% ниже, чем в Реутове, Красногорске, Московском и Химках, на 16,6% ниже, чем в Видном, на 14,2% — чем в Мытищах, и на 10,2% — чем в Одинцове.

Помимо общерыночных тенденций повышение цен на новостройки Балашихи обусловлено ростом привлекательности направления в глазах потенциальных покупателей. По уровню развития инфраструктуры Балашиха вполне сопоставима с Мытищами и на протяжении последних лет воспринимается не как обособленный подмосковный город, а как полноценный московский пригород.

Средняя стоимость однокомнатных квартир города — 2,9 млн рублей, двухкомнатных — 4,1 млн рублей, трехкомнатных — 5,5 млн рублей. В перспективе до 2014 года на рост стоимости квартир города повлияет строительство линии скоростного трамвая, которая напрямую свяжет Балашиху и действующую станцию метро «Шоссе Энтузиастов». Заявлено, что ее запустят именно в 2014 году. По сути, эта линия является аналогом легкого метро и имеет собственную выделенную полосу, обеспечивающую бессветофорное движение в обход возможных дорожных пробок и аварий. Возведение же ветки скоростного трамвая, по мнению риелторов, «утяжелит» цену жилья Балашихи на 10–12%. Транспортники подчеркивают, что для ближайшего Подмосковья линии скоростных трамваев могут стать хорошей альтернативой метро.

Строительство же новой станции метро прибавляет к стоимости квартиры до 15% от среднерыночных показателей. Даже в границах Москвы, где хорошо развит наземный транспорт, именно метро позволяет увеличивать конечную стоимость квартир. В зоне до 10 километров от МКАД, где сегодня ведется массовая застройка и с нуля строятся целые жилые микрорайоны, в первую очередь возводится жилье, а инфраструктура, в том числе и развитие сети наземного транспорта, идет вторым эшелоном. Между тем озвучка планов о строительстве новой станции или ветки метро с обозначением четких сроков их открытия прибавляет к цене квартиры 5–7%. Еще на 7–10% жилье дорожает, когда эта станция открывается для пассажиров.

Так, от недавно открывшейся станции «Пятницкое шоссе» — около полутора километров до крупного подмосковного жилого комплекса. А от «Лермонтовского проспекта» (открытие запланировано на конец 2013 года) до строящегося комплекса в Люберцах — и подавно 300 метров.

Ложкой дегтя в Подмосковье остается лишь вопрос трудоустройства будущих квартировладельцев: многих отпугивает перспектива каждый день ездить на работу в столицу. Эксперты компании «Метриум Групп» определили пятерку подмосковных направлений с лучшими возможностями для жизни и бизнеса.

Первое место рейтинга заняло Сколковское шоссе. На этом научно-инновационном направлении запланировано открытие новых офисов общей площадью 500 тыс. кв. м. Сейчас, правда, построен только один бизнес-центр.

Сколково приобрело международную известность благодаря амбициозным планам российского правительства создать на территории этого района российскую «Кремниевую долину». По планам властей в строящемся технопарке и бизнес-центрах будут размещаться офисы, а также специальные лаборатории и полигоны. Резидентами станут 1600 компаний из сферы научных инноваций. Уже в 2013 году в Сколкове будет достроен первый бизнес-центр, соответствующий всем международным экологическим требованиям, с солнечными батареями на крыше.

Успешному развитию Сколкова как современной деловой зоны способствует и местоположение: здесь находятся знаменитые Мещерские пруды, Баковский лесопарк, санатории, традиционные престижные дачные места. Шоссе ведет ко всем центральным магистралям, включая Кутузовский проспект. Также его отличает доступность делового центра Москвы, которую обеспечили две новые двухуровневые развязки.

На втором месте — Ленинградское шоссе (запланировано возведение 475 тыс. кв. м офисных площадей). «Ленинградское шоссе — один из ярких примеров уже созданного удачного бизнес-кластера в десятикилометровой зоне Подмосковья, — говорят авторы исследования. — Такой плотной офисной застройки, пожалуй, нет ни по одному направлению. Здесь уже расположено 12 офисно-деловых центров, растет количество логистических парков, здесь любят размещать свои штаб-квартиры крупные международные компании — благодаря близости международного аэропорта «Шереметьево».

Третье в рейтинге — «правительственное» Калужское шоссе (запланировано строительство 300 тыс. кв. м новых офисов). Это одно из самых перспективных направлений как для строительства коммерческой недвижимости, так и для жилья. Здесь расположены многие посреднические компании, работающие с «Газпромом» (не случайно юго-западный район столицы даже называют «треугольником «Газпрома»).

Киевское шоссе эксперты охарактеризовали как деловое направление (запланировано 180 тыс. кв. м новых офисных центров). После реконструкции по пропускной способности Киевка не уступает Новорижскому шоссе. Низкая плотность застройки, активно развивающаяся инфраструктура, а также благоприятная экология здешних мест делают эту трассу крайне привлекательной — как для загородной жизни, так и для развития офисного кластера. К тому же земля здесь пока еще относительно дешевая.

IT-направлением назвали аналитики Новорижское шоссе (запланировано 130 тыс. кв. м новых офисных площадей). По Новой Риге в пешеходной доступности от станции метро «Мякининская» строится деловой центр площадью 65 тысяч «квадратов». Кроме того, это шоссе перспективно в силу наличия большого количества поселков, широкой скоростной дороги и хорошего сообщения с центром Москвы. Вместе с тем нельзя не признать, что Новорижское шоссе переполнено строящимися и заявленными коттеджными поселками на разном удалении от МКАД. Когда все они будут заселены, их транспортная доступность окажется под большим вопросом.

— По прогнозам правительства Московской области, уже в ближайшие 3–5 лет в Подмосковье появится около 1,5 миллиона новых рабочих мест, — говорит генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — Тенденция последнего времени такова, что за МКАД переезжают офисы многих компаний: ставки аренды в бизнес-центрах на территории Москвы давно обогнали лондонские, а транспортная ситуация по-прежнему оставляет желать лучшего.

По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», в 2012 году доля подмосковных новостроек, подключенных к оптико-волоконным линиям связи, увеличилась с 50 до 65%. В отличие от Москвы, где доступ в Интернет — само собой разумеющаяся опция практически в каждом доме, в Подмосковье выход в глобальную сеть доступен лишь чуть более чем половине жителей.

— В столице работает более 300 интернет-провайдеров, в то время как в Подмосковье — примерно в 10 раз меньше, — комментирует Мария Литинецкая. — Проблема подключения к быстрому Интернету и телефонии в Московской области связана с отсутствием и дороговизной проведения оптоволоконных сетей во многие удаленные от границ города районы. Для ряда девелоперов, реализующих проекты комплексной застройки на расстоянии более 15 км от МКАД, подключение к Интернету становится настоящей головной болью. В идеале управляющей компании нужно иметь договоры с двумя качественными провайдерами, чтобы между ними возникала конкуренция, а жители получали возможность выбора и достойные тарифы. Однако зачастую операторы связи отказываются тянуть новый провод к удаленному району — и застройщикам даже приходится создавать собственного интернет-провайдера на объекте. Это приводит к тому, что цена на услуги доступа оказывается неоправданно высокой, а скорость работы Интернета при этом оставляет желать лучшего. Приятным исключением оказываются лишь максимально приближенные к столице подмосковные районы и города.

В последнее время покупатели загородной недвижимости все чаще интересуются и наличием вблизи объектов спортивной инфраструктуры.

«Расположение рядом с будущим местом жительства объектов спортивной инфраструктуры — это не решающий, но учитываемый фактор при выборе загородного дома. В теплое время года люди интересуются наличием объектов водной инфраструктуры, зимой — горнолыжной, — рассказывает заместитель первого вице-президента по продажам ФСК «Лидер» Екатерина Симонова. — В этом отношении Дмитровское шоссе оставляет далеко позади все прочие подмосковные трассы. Расположенный здесь каскад водохранилищ, а также уникальный холмистый рельеф в зоне 40–50 километров от МКАД, позволивший создать целый комплекс горнолыжных курортов, делает трассу привлекательной в любое время года, и недвижимость по данному направлению любители активного отдыха рассматривают в первую очередь».