Хрупкое равновесие

«Строительная активность остается умеренной, новых офисных площадей в 2012 году построено почти столько же, сколько в 2011 году — более 50 новых офисных зданий, общей площадью около 650 000 кв.м», — сообщила заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Лада Белайчук. По ее оценке, по итогам 2012 года в Москве будет арендовано немногим более 2 млн кв.м качественных офисов. Небольшое замедление активности офисных арендаторов минувшей осенью помешало значительно обогнать показатель прошлого года (в 2011 году было куплено и арендовано 1,95 млн кв.м). Тем не менее 2012 год станет рекордным по объемам заключенных офисных сделок. «Концентрация арендаторов на решении насущных проблем (интерес к быстрым переездам и зданиям, уже введенным в эксплуатацию) и краткосрочное планирование (очень низкое количество договоров предварительной аренды) указывают на то, что при изменении общеэкономической ситуации арендаторы могут быстро уйти с рынка, и спрос способен быстро свернуться», — отметила эксперт.

Главным позитивным фактором, позволяющим рынку быть активным и развиваться, является относительная стабильность ставок аренды. Средняя по Москве ставка аренды по классу А составляет $790 за 1 кв.м в год (без НДС и операционных расходов). В течение 2012 года средняя ставка аренды выросла на 5% (с $750). Динамика средней ставки аренды по классу А обусловлена не столько повышением запрашиваемых ставок для конкретных зданий (обычно дорожают последние свободные, чаще всего относительно небольшие, блоки в здании), сколько уходом с рынка наименее дорогих предложений класса А. Например, если в начале года можно было найти предложения офисов класса А в прайм-районах по базовой ставке аренды менее $800, то к концу года все эти предложения ушли с рынка (были арендованы), и в настоящее время в прайм-районе арендаторам предлагаются офисные помещения по ставкам аренды от $800 и выше. По классу B (включающему классы В+ и В-) средняя ставка аренды на протяжении года оставалась стабильной на уровне $450 за 1 кв.м в год (без НДС и операционных расходов). «Рынок офисной недвижимости Москвы находится в динамическом балансе спроса и предложения. Хотелось бы видеть больше высококачественных проектов (класса А) в структуре предложения офисных зданий, не только удобных для бизнеса, но и интересных с точки зрения архитектуры и гармонично интегрированных в городскую среду», — отметила Лада Белайчук.

Динамика цен на столичном рынке коммерческой недвижимости считается одним из важнейших макроэкономических показателей. Позитивные процессы в офисном сегменте свидетельствуют о том, что экономический кризис кончился. Но так ли это?

Нынешнее состояние рынка качественных офисных площадей в Москве характеризуется как относительно стабильное. Сохраняются невысокие по сравнению с докризисными временами объемы ввода в эксплуатацию новых площадей: 100–150 тыс. кв.м за квартал. При этом объемы строительства новых помещений ниже объемов поглощения. А это влечет за собой снижение доли вакантных площадей.

«В течение следующего года основным драйвером цен будет являться «Москва-Сити», именно от ее ставок будут сильно зависеть показатели в целом, — считает Андрей Кирилкин, руководитель проектов оценки группы ПСН. — Следует учитывать изменившуюся структуру предложения: прогнозы, которые делались в начале 2012-го, сейчас корректируются в сторону более оптимистичных именно по объему поглощения рынком площадей. Но мы не наблюдали трендов по существенному росту цен: в среднем он 5%. Ограничения, введенные властями по строительству новых объектов в ЦАО, уже повлияли и могут и дальше влиять на стоимость недвижимости. Тогда повышение цен обоснованно и может сохраниться в будущем. По исследованиям за пределами Садового кольца фиксируется рост цен также в районе 3–5%».

Прогноз на 2013 год тоже остается положительным: в столице появится около 600 тыс. кв. м офисных площадей. При этом 40% заявленных к вводу площадей находится в «Москва-Сити», отметила Лада Белайчук. По ее мнению, 2013 год усилит позиции «Москва-Сити» на офисном рынке города — 8 из 10 самых крупных офисных зданий (арендуемой офисной площадью более 50 000 кв.м) находятся на Пресненской набережной или в непосредственной близости. Ожидается завершение строительства таких впечатляющих проектов, как «Башня Евразия» (92 000 кв.м арендуемой площади) и «Башня Меркурий» (87 600 кв.м арендуемой площади). Другим крупным объектом, запланированным к вводу в 2013 году, станет офисный комплекс White Gardens (60 160 кв.м арендуемой площади в двух зданиях) рядом с Белорусским вокзалом.