Уцененные мечты

«Основные игроки на рынке зарубежной недвижимости — крупные западные фонды. Перспективные объекты продаются за 72 часа, — рассказывает управляющий инвестициями Игорь Индриксонс, — частным инвесторам (в том числе из России) доставался в основном неликвид. Около 60 000 россиян, можно сказать, потеряли вложенные деньги, купив в Болгарии до финансового кризиса 2008 года недвижимость, которая и до сих пор не достроена».

По словам эксперта, Болгария возглавляет рейтинг стран с самыми высокими комиссиями риелтору и расходами на маркетинг, которые в структуре цены достигают 45%. То есть при стоимости 1 кв. м в 1000 евро покупатель 450 евро отдает за красочные рекламные буклеты и ораторский талант риелтора. Добавим, что в этой стране нередки двойные продажи: в Болгарии право собственности оформляется только тогда, когда объект построен на 80%. Для сравнения: в Британии инвестор уже на стадии котлована является собственником.

Вначале по Северной Африке прокатились бунты, получившие название «арабская весна», — в Египте в результате массовых акций протеста был свергнут президент Хосни Мубарак. Из-за дешевого входного билета, чудесной воды Красного моря и постоянного солнца около 40 тыс. россиян приобрели недвижимость в стране фараонов. Однако редко кто из них догадался застраховать свое имущество, поэтому последствия массового мародерства легли на их плечи.

Россияне, вложившиеся в курорты Красного моря, не учитывали одного: Египет — это страна, популярная для отдыха по системе «все включено», рынок аренды жилья для отпуска там не развит. На сегодняшний момент цены на бумаге остаются посткризисными, но продать жилье можно лишь с дисконтом 60–80% от заявленной стоимости. Однако и эти деньги выручить трудно, т.к. недвижимость неликвидна. На президентских выборах 2012 года победу одержал кандидат от «Братьев-мусульман» Мухаммед Мурси. Сразу после победы он взял жесткий курс на вытеснение из страны представителей других конфессий. Всего за год свыше 90 тыс. христиан-коптов покинули родину из-за притеснений. Существует высокий риск того, что за ними последуют и иностранцы, купившие недвижимость в Египте.

В Испании из-за кризиса недвижимость подешевела на 60% в регионах, которые пользовались особенной популярностью у инвесторов из России: Марбелье, Торревьехе, Ибице. На Коста-дель-Соль каждый пятый объект был куплен россиянами. Популярные виллы Коста-Бравы и Коста-Дорады, еще пару лет назад продававшиеся с огромным успехом, сегодня невозможно продать даже со скидкой. «Недобросовестным застройщикам остается завлекать непрофессиональных инвесторов дисконтами и «копеечными» ценами. Более того, в Испании, как и в России, в строительном секторе процветает коррупция: около 100 тыс. объектов возведены на берегу моря незаконно. Часть домов уже начали сносить, а заманчивые объявления о продаже такого жилья до сих пор можно увидеть на интернет-сайтах», — добавил адвокат Олег Сухов.

Проблемы на рынке жилья начались задолго до мирового финансового кризиса. К этому в том числе привела бесконтрольная застройка побережья. Объекты были переоценены на 20–30% в зависимости от провинции. «Сейчас не продано около 700 тыс. объектов недвижимости, 60% которых находятся на побережье Средиземного моря», — сообщил Игорь Индриксонс. Официальная безработица перешагнула критический порог в 25%, ипотечный кризис и переизбыток курортной недвижимости создают предпосылки для дальнейшего падения цен. Вместе с тем Испании грозит дефолт по облигациям — здесь повторяется греческий сценарий с госдолгом, а это означает, что падение цен на жилье продолжится.

Рост интереса к Дубаю начался 10 лет назад, когда власти эмирата открыли его для иностранных инвестиций. С той поры наблюдается бурный рост рынка недвижимости. Своего пика он достиг в 2008 г.: к этому моменту цены выросли на 300%. Падение в Дубае стало самым значительным за всю историю рынка недвижимости в мире — в 2008 г. правительство запретило перепродажу контрактов, а рынок недвижимости эмирата был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Когда пирамида рухнула, в проигрыше оказались те, кто получил ключи от дубайских квартир. В 2007 году до 70% сделок с дубайской недвижимостью совершали россияне.

В 2009 г. одной из самых опасных стран для инвестиций стала для россиян южная Италия, точнее, регион Калабрия. Эта область, как и Дубай, пострадала от виртуального роста цен: цены на недвижимость увеличивались лишь в прайс-листах, а на деле рост цен был обеспечен появлением новых покупателей. Регион не был популярным направлением для отдыха, туристический поток сюда не был сформирован, поэтому вторичный рынок недвижимости отсутствует.

Обычно такой фокус проворачивается в развитой европейской стране, чтобы «раскрутить» депрессивный регион и привлечь первых зарубежных инвесторов. Цены начинают расти в прайс-листах — приходят новые инвесторы, которые покупают, потому что дорожает. «Но жилье как раз и дорожает, потому что покупают. Такой рост может продолжаться не более пяти лет. Инвесторов должно было насторожить то, что в Калабрии банки не выдавали ипотечные кредиты, то есть не верили в ликвидность местных объектов», — заключил Игорь Индриксонс.