Движение против метра

Столичный рынок новостроек, похоже, забыл про мировой финансовый кризис. Так, в текущем году на территории «старой» Москвы стартовали продажи в 71 корпусе, что на 30% больше, чем за весь 2011 год. На рынок вышел проект застройки панельным жильем на территории Люберецких Полей за пределами МКАД. В Новой Москве было выставлено на продажу 144 корпуса (+59% к декабрю 2011 г.).

Средние цены на столичные квартиры немного обгоняют годовую инфляцию. По данным компании «Азбука жилья», в начале ноября 1 «квадрат» на рынке новостроек Новой Москвы продавался в среднем за 82,1 тыс. руб. (+6,3% к декабрю 2011 г.), а в «старой» Москве — 170,4 тыс. руб. (+9,0%). Согласно последнему прогнозу ЦБ, инфляция в 2012 году составит 6,5–6,7%. По мнению опрошенных «ЭВ» экспертов, быстрее всего дорожает жилье эконом-класса в Новокосине и Жулебине. Это связано с вводом новых станций метро.

Существенный вклад в покупательский спрос внесла ипотека. В Первопрестольной в январе—сентябре этого года было выдано на 58% в количественном и на 46% в денежном выражении кредитов больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Чтобы поддержать ажиотаж, многие девелоперы и риелторы с 1 декабря запустили разнообразные новогодние акции для клиентов. Например, покупателям жилищного комплекса, расположенного рядом с парком «Коломенское» и Нагатинской набережной, приобретающим квартиры до 15 января, увеличен срок беспроцентной рассрочки до 12 месяцев. Новая ипотечная программа запущена для клиентов, желающих купить жилье в микрорайоне Царицыно. Потенциальных жильцов также заманивают скидками на квартиры (обычно 3–5%) и подарками (от кофемашины до дизайнерской ванны). Особенно заметны спецакции в Новой Москве.

С конца августа в Белокаменной плавно растет спрос и на вторичку. Правда, основной объем сделок купли-продажи приходится на так называемую «альтернативу», или, проще сказать, обмен с доплатой. Как правило, продаются 1–2-комнатные квартиры. В альтернативных цепочках задействовано по 5–6 квартир, и часто они проходят с привлечением ипотечных кредитов. Величина привлекаемого кредита в среднем не превышает 1,5–2 млн рублей.

На фоне снижения доступности столичной вторички наблюдается миграция жителей спальных районов Москвы в ближнее Подмосковье. Альтернативой старой застройке московских «спальников» выступает качественный подмосковный бизнес-класс — с отличной инфраструктурой и по доступным ценам.

Эксперты признают, что доступность подмосковных метров с каждым кварталом падает. Прошедшей осенью сразу шесть подмосковных городов преодолели свои «психологические» барьеры. Например, в Реутове средняя цена предложения 1 кв.м в новостройках перешагнула порог в 100 тыс. руб., в Красногорске — 90 тыс. руб., в Люберцах и Мытищах — 85 тыс. руб., в Пушкине — 75 тыс. руб., в Железнодорожном — 65 тыс. руб. Добавим, что Красногорск и Железнодорожный вместе с Подольском, Балашихой и Химками являются самыми застраиваемыми городами области: здесь продается почти три четверти новостроек ближнего Подмосковья.

На вторичном рынке Московской области ажиотаж не меньший. Уже в девяти городах Московской области цена 1 «квадрата» на вторичном рынке перешагнула отметку в 100 тыс. руб. Для сравнения, год назад «стотысячниками» считались только Реутов, Одинцово и Химки.

Минувшей осенью к ним присоединились Красногорск (107,8 тыс. руб. за 1 кв.м), Мытищи (103,8 тыс. руб./кв.м), Котельники (104,8 тыс. руб./кв.м), Долгопрудный (106 тыс. руб./кв.м), Люберцы (105,5 тыс. руб./кв.м) и Дзержинский (100,8 тыс. руб./кв.м). Еще в шести городах области — Домодедове, Железнодорожном, Королёве, Лобне, Подольске, Балашихе — стоимость 1 кв.м колеблется в пределах 89 000–95 000 руб., приближаясь к стотысячной отметке. По прогнозам экспертов, в течение ближайшего полугода «стотысячную» границу преодолеет вторичка в Королёве, Юбилейном и Подольске, а в случае улучшения транспортной ситуации и Балашихе. Очевидно, что подрастут цены и в Котельниках — здесь скоро откроется станция метро.

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артем Ржавский считает, что при сохранении стабильной макроэкономической ситуации в мире и в России, а также в случае умеренного роста ипотечных ставок спрос на жилье в Москве и Московской области будет оставаться стабильным, однако несколько ниже уровня 2012 года. При таких условиях на рынке новостроек «старой» Москвы рост цен возможен в пределах или несколько выше инфляции, в среднем за год — около 8–10%. В Новой Москве и Московской области ожидается более сдержанный рост порядка 5–7%. Это связано с большим объемом нового предложения, поступление которого ожидается в 2013 году.

«Если в какое-то время будут преобладать инфляционные процессы, цены будут расти. Случится обвал на мировых рынках — цены снизятся, — отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Диапазон колебаний может составлять 10–20%, но в целом они будут происходить вокруг нынешнего уровня».