Очень доходные дома

Сейчас средняя стоимость аренды жилья в сегменте эконом-класса составляет 31 тыс. рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 42 тыс. — за двухкомнатную и 57 тыс. — за «трешку». Бюджет сделок в сегментах бизнес-класса — 40 тыс. рублей в месяц за «однушку». Ставки на дорогое жилье premium- и lux-категорий начинаются от 72 тыс. и 115 тыс. рублей соответственно.

При этом, как заявляют в горадминистрации, больше 90% рынка аренды жилья в российской столице находятся «в тени». Как сообщил мэр Москвы, у городских властей нет точной информации о количестве сдаваемых квартир, а также о том, сколько можно получать налогов от общего числа сдаваемой недвижимости в аренду. Многие из тех, кто живет в московских арендуемых квартирах, — люди, незарегистрированные в городе, и незаконные мигранты. «Необходимо создать в городе цивилизованный рынок недвижимости — это вопрос порядка», — заявил мэр, добавив, что в самое ближайшее время будут начаты проверки.

Как именно может быть наведен порядок и какого рода ожидаются проверки? По словам чиновников, основной силой, привлекаемой для работы, будут участковые, соседи, общественники. В опорных пунктах охраны порядка планируется создать специальные рабочие места для доступа к базе данных арендодателей.

— Я считаю, что необходимо проверить планируемые действия на соответствие требованиям федерального закона №152 ФЗ «О защите персональных данных». Высока вероятность, что произойдет утечка информации, и эту базу в числе прочего можно будет купить на центральных перекрестках столицы. Затем собственники, уставшие от звонков, поменяют телефоны, и все начнется сначала. Базу придется актуализировать, а это еще бюджетные деньги, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин.

Любые действия карательного характера приведут к тому, что какая-то часть арендодателей начнет платить налоги, другие задумаются об этом, а третьи придумают изощренные варианты ухода от уплаты. «Мне кажется, более эффективным могло бы быть введение максимально упрощенной процедуры уплаты налога от сдачи недвижимости в аренду — может быть, с помощью специальных терминалов или компьютерных программ, — утверждает аналитик. — Подобные действия не приводят к масштабным затратам, а по эффективности выглядят достаточно перспективными».

— Если город все-таки воплотит в реальность жесткие меры по легализации рынка, цены могут подняться на 13% (размер подоходного налога). Но если арендаторам будет дорого и они будут менее охотно снимать жилье, хозяевам ничего не останется, как вернуться к прежним ценам. Однако это очень маловероятно. Москва — очень востребованный город, и скорее всего введение налога отразится в первую очередь на арендаторах. Но вообще цивилизованный рынок аренды сегодня не выгоден ни одной из сторон процесса, — утверждает генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. — Почему рынок аренды цивилизован на Западе? Потому что там в принципе не принята форма наличного расчета. Все расчеты в большей степени производятся безналом, который требует обязательного основания получения дохода. Чтобы цивилизовать московский рынок, нужно все перевести в безналичный расчет. Однако это вряд ли когда-нибудь получится: психология другая. Взять, к примеру, бабушек — у многих ли из них есть пластиковые карты?

— Рынок аренды жилой недвижимости, в том числе в столичном регионе, в целом остается непрозрачным и лишь частично находится в правовом поле, — говорит аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. — Поэтому стремление московского правительства к повышению его прозрачности, в том числе с целью повышения фискальных сборов, вполне понятно. Однако стоит учитывать, что администрирование данной сферы в силу ее специфики весьма затруднено, в том числе и из-за отсутствия нормативной базы. Успехи подобных попыток прямого регулирования этого рынка выглядят весьма сомнительно.

Да и сами москвичи вряд ли станут массово закладывать соседей, сдающих квартиру. К такому выводу пришли специалисты MetrInfo.Ru, они решили выяснить, какими себе представляют арендодателей жители Москвы. Большинство представителей опрошенной аудитории (72%) полагают, что арендодатели просто выживают. 16% заявили, что у каждого свои причины сдавать жилье. 6% респондентов уверены, что собственники бездельничают и наживаются на своих жильцах. Столько же, 6%, затруднились с ответом.

«Приходилось ли вам снимать или сдавать квартиру?» — таким был следующий вопрос. Выяснилось, что: у 65,3% не было такого опыта; снимали жилье 14,9% опрошенных; сдавали — 5,9%; 13,9% не дали определенного ответа.

Затем авторы исследования поинтересовались у тех, кто снимал или сдавал жилье, как у них складывались отношения с хозяевами и, соответственно, с квартирантами. Плохих отношений не было ни у кого. У большинства они были «хорошими», «нормальными», «бесконфликтными» и «положительными». А у некоторых даже «отличными». «Видимо, московские власти, задумав организовать охоту на арендодателей, рассчитывали, что граждане, одержимые классовым чувством к жирующим владельцам сдающихся квадратных метров, донесут на своих соседей «куда следует». Но общее отношение к столичным арендодателям снисходительное и даже сочувственное, — говорят социологи. — Типичный портрет московского арендодателя нарисовать сложно. Есть и частные инвесторы, которые превратили аренду в бизнес, а есть и старики, для которых арендная плата — прибавка к пенсии. Так что ни о какой классовой ненависти говорить не приходится. Возможно, кто-то и испытывает подобные чувства, но в целом для жителей нашего города это нехарактерно».

К тому же далеко не все москвичи располагают еще одной жилплощадью. Гораздо больше тех, кто сам вынужден снимать жилье или как-то по-другому решать свои проблемы — затянув пояс, брать ипотеку, переезжать в Подмосковье и т.д. Они мало чем отличаются от горожан, прибывших в столицу из других регионов.

Должна ли администрация города помогать людям снять жилье? «Такие обязанности властей неочевидны, у нас государство пытается минимизировать обязанности, — говорит Вадим Ламин. — К слову, первый современный доходный дом правительства Москвы успешно функционирует в Большом Николоворобинском переулке, однако «продолжение пока не следует».

— В ряде мегаполисов значительный фонд арендного жилья формируется на высоком уровне, это широко распространенная в мире практика, — говорит Максим Клягин. — В Москве же дискуссии о необходимости строительства доходных домов идут уже не первый год, однако на практике такие проекты практически не реализуются. Исключение составляют несколько комплексов высокого ценового класса. Основная причина, полагаю, прежде всего в достаточно длительных сроках окупаемости подобных проектов (по примерным оценкам, не меньше 10 лет).

Стоимость строительства в российской столице высокая, а платежеспособность потенциальной аудитории массового сегмента относительно низкая. В такой ситуации, полагают эксперты, позитивно повлиять на темпы развития подобных проектов может только государственная поддержка — например, в форме субсидий или налоговых льгот.

— Для инвестора важны такие параметры, как качество объекта и его стоимость, — говорит директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков. — Достаточно выгодно в этом свете выглядят апартаменты, которые можно назвать хорошей альтернативой традиционным квартирам. Вдвойне интересны лофт-апартаменты, которые пользуются популярностью у экспатов. Экспаты — аудитория, которая крайне привлекательна для арендодателей. Во-первых, они готовы платить повышенную ставку за жилье, которое их устроит. Во-вторых, иностранцы чаще всего крайне аккуратны и бережны. В-третьих, достаточно часто договор аренды заключается с конкретной компанией, что очень удобно в случае возникновения спорных ситуаций.

Собственники, впрочем, это прекрасно понимают. И даже готовы уступить экспатам в цене — впрочем, равно как и коренным москвичам, семьям без детей и военнослужащим, проживание которых оплачивают госорганы.

Размер скидки для вышеперечисленных категорий варьируется от 3% до 10% — в зависимости от качества предложения и времени года. Весной и осенью, ощущая высокий интерес арендаторов, владельцы жилой недвижимости торгуются менее охотно, нежели во время сезонного затишья. Получить максимальную скидку арендаторы могут в преддверии летних каникул или новогодних праздников, когда из-за необходимости срочного заключения сделки владельцы квартир могут уступить 10%, а то и 15% от общей стоимости предложения.

— Практика снижения стоимости найма жилья велась практически во все времена существования рынка аренды, начиная с 1990-х, — говорит руководитель управления аренды квартир компании «Инком-Недвижимость» Галина Киселева. — Активно дисконты предоставлялись в кризисные 2008–2009 годы, когда спрос на съемное жилье, особенно дорогих сегментов, сильно просел. Именно тогда был зафиксирован исторический «скидочный» максимум: стоимость аренды предложения могла быть снижена до 25%. Однако в нынешних реалиях рынка количество собственников, готовых идти на уступки в цене, насчитывает не более 10%.