Земля и воля

Сейчас земельный налог платят исходя из расчета кадастровой стоимости, которую определяют БТИ и земельный комитет. Однако с нового года налог будет платиться исходя из расчетов кадастровой палаты и с учетом местных дополнительных налогов. «Инвентаризационная стоимость земли отменяется с 1 января 2013 года. Налог на землю будет браться по кадастровой стоимости. Но 42 региона еще не завершили переоценку. А впереди введение налога на недвижимость. Реакция граждан на введение налога на недвижимость будет непростой», — заявил на расширенной коллегии Минэкономразвития глава ФНС Михаил Мишустин.

По сути, полноценного кадастра пока нет, а налог платить все равно придется. «Не знаю, насколько реально иметь 2 ведомства в одном: кадастровую палату и Росреестр. Это так же, как с нотариусами. В столице их много, а где-нибудь в Торжке 1 нотариус 2 раза в неделю всего приезжает. Так же и здесь будет. Инициатива хорошая, но исполнять пока непонятно как», — говорит Максим Бородыня, главный операционный юрист «Бергер и партнеры». По его мнению, местные власти должны «иметь нормальный электронный документооборот, чтобы человек не бегал по очередям и палатам, — 21-й век на дворе уже 12 лет как, а мы все с бумажками бегаем». Также необходимо конструктивно подойти к разработке бизнес-схемы, а потом уже принимать ее на законодательном уровне. «Начать надо с местных образований, а потом переходить на более крупные. Необходимо убрать лишнее, добавить сотрудников в БТИ или в кадастровую палату и чтобы люди доходчиво понимали, как это работает», — добавил эксперт.

Неразбериха с земельным кадастром добавляет проблем физическим и юридическим лицам и в плане получения кредитов под залог земли. Банки считают такие кредиты высокорисковыми и стараются максимально обезопасить себя от них. Тем не менее, можно найти несколько небольших банков, которые с радостью пойдут на такой риск.

«Я считаю, что оценка кадастровой стоимости сильно не повлияет на решение банков. Продавалась и продается земля по рыночной стоимости. А кадастр был придуман еще в 1981 году, и до сих пор его так и не сформировали. Тем не менее банкам это не мешает давать кредиты под залог земли. Это вопрос, который регулируется каждым банком самостоятельно. И каждый сам решает, как ему поступить с тем или иным запросом. Конечно, землю возможно и нужно вводить в экономический оборот. Хотя в принципе она и сейчас с горем пополам в нем находится», — отметил директор Банковского института НИУ ВШЭ Василий Солодков.

Нового налога на недвижимость в стране ждут с 2004 года. Уже тогда была предпринята первая попытка заменить налог на имущество и землю местным налогом на недвижимость. Соответствующий законопроект рассматривался в Госдуме и даже был принят в первом и втором чтении, но до третьего дело так и не дошло. Проект закона, в частности, предлагал отказаться от практики взимания налога с инвентаризационной стоимости, которая может отличаться от рыночной в 10 и более раз. Новый налог на недвижимость планировалось привязать к кадастровой стоимости недвижимости, которая должна была максимально приблизиться к рыночной.

Тогда массового кадастрового учета российских земель и объектов недвижимости проведено не было. Сейчас кадастровую оценку проводит Росреестр, завершить же ее планируется к концу 2012 года.

По состоянию на конец 2011 г. оценка была проведена в 12 субъектах Федерации из 83. Еще в 29 регионах оценка должна была быть завершена в августе, а по 50 регионам — в ноябре. Причем власти обещали, что некоторые регионы смогут получать право устанавливать ставки имущественного налога, исходя из рыночной оценки, уже с 2013 г.

Директор департамента недвижимости Андрей Ивакин заверил, что задержка ввода нового налога не связана с отсутствием кадастра. По его словам, единственное, что необходимо для нового налога, — поправки в Налоговый кодекс. Чиновники не могут определиться со ставкой нового налога.

Председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Олег Скуфинский разделяет это мнение. «В будущем планируется ввести налог на недвижимость, но для того, чтобы это осуществить, нужно провести серьезную работу. Во-первых, необходимо произвести кадастровую оценку объектов недвижимости, объектов капитального строительства. Во-вторых, нельзя обойтись без изменений в налоговом законодательстве, нужно утвердить ставку и закрепить ее в Налоговом кодексе», — сказал Скуфинский. По его мнению, налог на недвижимость, возможно, и будет введен в 2014–2015 годах, но для создания единого реестра недвижимости потребуется гораздо больше времени. «Сейчас земельные участки живут своей жизнью. Однако надо это исправлять и привязывать их к праву», — добавил Олег Скуфинский.

Тем не менее законопроект о новом едином налоге на недвижимость поступит на рассмотрение в правительство и Госдуму уже этой осенью, пообещал Андрей Ивакин. На данный момент проект все еще разрабатывается в Минфине. «Очевидно, что со следующего года он вступить не сможет, даже если будет принят в трех чтениях, потому что год уйдет на подготовку нормативной базы и планирование доходов и расходов бюджета», — добавил директор департамента. Он также не исключил возможности, что разработка законопроекта может затянуться вплоть до 2015 года.

Пока кадастр готовится и новый налог только ждет рассмотрения, подмосковные власти решили привлекать деньги в бюджет за счет неиспользуемых земель. Губернатор Московской области Сергей Шойгу 10 октября предложил с января 2013 года увеличить налог на неиспользуемые земли с 0,3% до 3%. Такое предложение, по мнению губернатора, поможет стимулировать вовлечение земель в хозяйственный оборот.

«700 тыс. га сельхозземель у нас (в Подмосковье) не используется. Мы предложили — и вы поддержали, Владимир Владимирович (Путин), — увеличение налога на неиспользуемые земли с 0,3% до 3%», — заявил Шойгу на заседании президиума Государственного совета, на котором обсуждались вопросы землеустройства в РФ.

В свою очередь, министр экономического развития РФ Андрей Белоусов выразил мнение, что деление земель в России на категории необходимо заменить территориальными зонами и видами разрешенного использования. Тогда земли сельхозназначения нельзя будет перевести из одного вида в другой без изменения правил землепользования и застройки, которые необходимо будет утвердить. При этом процедура перевода земель будет быть платной. Отменить категорирование предлагается с 2014 года, когда будет подготовлен Генплан Московской области.

На том же заседании Шойгу сообщил, что правительство Московской области не может найти собственников 8 тыс. га земли вдоль МКАД. Такая ситуация сложилась из-за отсутствия точных границ земельных участков. Для решения этой проблемы подмосковный губернатор предложил ввести с 1 января 2013 года запрет на распоряжение земельными участками, у которых отсутствуют точные границы. Ранее такую норму предлагали ввести с 2018-го.

Также Сергей Шойгу рекомендовал ввести на законодательном уровне обязанность граждан и юрлиц по установлению точных границ земельных участков — в том числе с привлечением средств из бюджета. Идея неплохая. Тем более что глава Минэкономразвития РФ отметил, что в России только 30 млн земельных участков из 60 млн имеют точные границы. «Фактически они (остальные 30 млн земельных участков) из оборота сегодня исключены. В судах сегодня ежегодно находится 2 тыс. споров о границах земельных участков», — добавил Белоусов. Министр отметил, что для уточнения этих границ требуется 70 млрд руб., а средства необходимо выделить из федерального бюджета. «Но если это делать комплексно, можно примерно обойтись суммой в 20 млрд», — сказал Белоусов, подчеркнув, что при условии наличия финансов эту проблему можно будет решить за 3–5 лет.

Однако на этом подмосковные власти не остановились: власти приступили к тотальной инвентаризации садовых товариществ. Цель этой кампании, которая началась с 1 сентября, — проверить достоверность сведений, полученных по упрощенной схеме в рамках «дачной амнистии» и, конечно, заставить дачников платить налоги. Инвентаризация в Подмосковье будет проводиться в период с 1 сентября до 31 декабря 2012 года. Все работы будет проводить БТИ. Министерство имущество со ссылкой на Росреестр сообщило, что всего по упрощенной системе в области оформлено примерно 230 тыс. объектов капитального строительства. Как БТИ управится с таким объемом работы за 4 месяца, пока остается неясным. Тем более, посмотрев на кадастр, убеждаешься, что работать у нас привыкли «с чувством, с толком, с расстановкой».