Ипотека растет вширь и ввысь

«Первое полугодие 2012 года выдалось достаточно удачным для российского ипотечного рынка», — констатируют в ежемесячном отчете эксперты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Населению предоставлено около 296 тыс. ипотечных кредитов на 429 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года в количественном выражении объем выдач вырос в 1,5 раза, в денежном — в 1,6 раза. Эти цифры 1-го полугодия «являются максимальными не только в посткризисном периоде с 2008 года, но и за всю историю наблюдений показателя выдачи ипотечных кредитов Банком России (с 2006 года. — „ЭВ“), — подчеркивают аналитики АИЖК.

Но в бочке меда, вестимо, не обошлось без ложки дегтя. Несмотря на то, что по итогам 1-го полугодия текущего года средневзвешенная ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях на 0,1 п.п. ниже, чем в 1-м полугодии 2011 года, „анализ месячных ставок позволяет сделать вывод, что в 2012 году существует устойчивая тенденция к росту ипотечных ставок“ по отношению к ставкам 2-го полугодия 2011 года». Так, в сентябре—декабре 2011 года доходность ипотечных кредитов колебалась в диапазоне 11,4–11,7% годовых — минимальном за всю историю наблюдений.

Тенденции третьего квартала 2012 года подтверждают: ипотечные кредиты продолжают дорожать. «По данным ЦБ РФ на 1.08.12, средневзвешенная рублевая ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в июле 2012 года, составила 12,2% годовых, что на 0,4 п.п. выше показателя на 1.01.12», — констатирует эксперт по кредитным продуктам «Банки.ру» Марина Чернышева. «С 1 сентября текущего года ставки по ипотеке были повышены в среднем на 1–2 п.п.», — подчеркивает аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова.

Опрошенные «ЭВ» банкиры не очень любят, когда их спрашивают о тарифной политике на ближайшие 3–4 месяца. Финансистам больше нравится рассказывать о разнообразных «фишках», на которые клюют потенциальные клиенты.

«В этом году акцент в нашей стратегии был сделан на маркетинговых акциях, связанных с ценовыми изменениями. Например, в апреле—мае в рамках акции ставки по ипотеке были снижены на 0,5%. В июне—августе — действовала скидка в 1% по фиксированным ставкам и 0,5% — по комбинированным. В результате в летние месяцы в Москве мы наблюдали почти двукратный рост количества поданных заявок по сравнению с аналогичным периодом 2011 года», — рассказывает начальник управления ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Алексей Мусатов. Вице-президент банка «ВТБ24» Георгий Тер-Аристокесянц обращает внимание, что наряду с увеличением ставок по ипотеке в марте 2012 года на 0,3 п.п. банк отменил комиссию за выдачу кредита, снизил минимальный первоначальный взнос в рамках ипотечной программы по двум документам, увеличил максимальную сумму кредита по ипотеке для военных. В Райффайзенбанке сейчас действует сезонное предложение, где ставки по ипотеке снижены на 0,5 п.п., рассказывает начальник управления развития ипотечного кредитования Райффайзенбанка Анастасия Перегримова.

Еще охотней банкиры рассуждают о том, как понижают ставки. Так, директор департамента маркетинга и банковских продуктов Росбанка Дмитрий Ищенко напомнил, что в последний раз ставки банка менялись при запуске новой ипотечной линейки в октябре 2011 года — снижение составило 0,5–1% в зависимости от продукта. А в марте текущего года на 1% уменьшена доходность по программе рефинансирования ипотеки. Анастасия Перегримова напомнила, что Райффайзенбанк снизил минимальную рублевую ставку по ипотечному кредиту. Начальник управления по работе с сегментом розницы Абсолют-банка Антон Павлов сообщил: «Последний раз мы меняли условия наших программ 1 августа, это было снижение в рамках спецусловий».

И здесь начинается интересное: ведь 1 августа Сбербанк ввел «новые правила установления процентных ставок по жилищному кредитованию». В пресс-релизе Сбера отмечается, что по жилищным кредитным программам банка «установлена единая зависимость от категории заемщика и периода регистрации ипотеки». На письменную просьбу «ЭВ» разъяснить детали такого ценообразования Сбербанк не ответил, но, по подсчетам экспертов, опубликованных в СМИ, процентные ставки по большинству ипотечных программ выросла на 0,5–0,75%. «Вслед за увеличением ставок в Сбербанке другие кредитные организации тоже начнут повышать доходность своих ипотечных кредитных программ. Это произошло уже, к примеру, в банке „Возрождение“ и у других игроков», — отмечает Екатерина Кондрашова.

Операторы рынка пока скупы на пессимистические прогнозы. «Действительно, ряд банков подняли ставки летом. Тем не менее данные изменения не являются для нас ориентиром», — утверждает Георгий Тер-Аристокесянц. В Росбанке, Номос-банке, Абсолют-банке сообщили, что на текущий момент увеличения стоимости ипотечных кредитов не планируется. «Но в долгосрочной перспективе все будет зависеть от конъюнктуры рынка и стоимости фондирования для банков», — отмечает Дмитрий Ищенко.

А с конъюнктурой дела обстоят не ахти. «На сегодняшний день основным фактором, влияющим на ипотечный рынок, является серьезный дефицит долгосрочной ликвидности внутри российского банковского сектора», — констатирует Антон Павлов. Не исключено, что со временем некоторые сложности могут появиться и в зоне краткосрочных денежных ресурсов. Ведь западную экономику постоянно «трясет», и с точностью предсказать степень влияния негативной макроэкономической ситуации в Европе на Россию предсказать трудно.

Правда, россияне еще не успели испугаться. «Количество заявок на кредиты не снизилось. Проблемы в еврозоне не влияют на ситуацию с внутрироссийским спросом на ипотеку», — утверждает директор департамента развития ипотечного кредитования банка «Стройкредит» Дмитрий Жуков. Но все же финансисты советуют не раздумывать слишком долго. «Ставки по ипотеке находятся в комфортной для потенциальных заемщиков зоне, поэтому если человеку нужно улучшить жилищные условия и есть возможность получить кредит, делать это надо сейчас. Из-за текущей ситуации на финансовых рынках ожидать снижения ставок в ближайшее время не стоит», — рекомендует директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев.

Кому же все-таки доступна ипотека в ее нынешнем виде? «ЭВ» попросил Марину Чернышеву примерно оценить, каким минимальным доходом должен располагать индивидуальный заемщик, чтобы купить приличную квартиру в Москве. Вот какие расчеты приводит эксперт:

— Если человек хочет взять кредит на покупку квартиры стоимостью 6 млн руб. с первоначальным взносом 15% от стоимости приобретаемой недвижимости, то сумма кредита составит 5,1 млн руб. Максимальный срок ипотечного кредита, предлагаемый большинством банков, не превышает 30 лет. Ставка по ипотечному кредиту для заданных параметров составляет в среднем 14,5% годовых. Размер аннуитетного платежа по ипотечному кредиту, выданному в сумме 5,1 млн руб. под 14,5% годовых на срок 30 лет, составит порядка 62 450 руб. (расчет не учитывает уплату заемщиком страховых взносов и включает только погашение основного долга и процентов). Большинство банков устанавливают ограничение для заемщиков по максимальному соотношению платеж/доход на уровне 40–50%. Если взять по максимуму — 50%, то для получения рассматриваемого нами кредита единственный заемщик должен располагать ежемесячным доходом не менее 124 900 руб.

Напомним, что сейчас средняя зарплата москвича — около 50 тыс. рублей.