Почти как в городе

Если сравнивать лето 2011 и 2012 годов — они абсолютно разные с точки зрения настроений на рынке, тенденций и ожиданий, уверена Екатерина Лобанова, руководитель Аналитического центра ОПИН. «Начало 2011 года запомнилось ощущением того, что кризис окончательно миновал — и рынок действительно демонстрировал признаки здорового восстановления, — поясняет она. — Возобновился спрос на недвижимость высокого класса, вышли новые загородные проекты в сегментах „бизнес“ и „премиум“, вновь стала пользоваться спросом земля с подрядом, появилось доверие к застройщикам».

А с прошлой осени все снова стали ждать кризиса. И с этого же времени наблюдается отток спроса в форматы, ставшие бестселлерами загородного рынка, — таунхаусы и малоэтажные дома. «Спрос на участки без подряда и коттеджи всех ценовых категорий за год сократился на 35% по Подмосковью, — приводит доказательства Лобанова. — Вместе с тем спрос на таунхаусы и малоэтажное жилье в коттеджных поселках возрос в 5 раз. Этот бесспорный тренд отражает не только смещение спроса в быстро ставшие популярными „пограничные“ сегменты загородного рынка, но и изменение стратегии многих девелоперов». Каждая пятая сделка первичного загородного рынка приходится на коттеджи, добавляет она. Параллельно с этим за последний год резко (с 75% до 52%) сократился спрос на участки без подряда.

«Предложение на рынке таунхаусов увеличилось, но спрос не возрос, и покупают по цене до 6 млн руб., — считает Валерий Лукинов из „ИНКОМ-Недвижимость“. — Таунхаусы ценой более 7,5 млн руб. испытывают трудности в реализации. Реализация квартир в МЖД (малоэтажных жилых домах) увеличилась почти в 3,5 раза, при этом предложение выросло в 2 раза, что дает покупателю возможность широкого выбора».

Игорь Богданов, коммерческий директор УК ТМ «Своя земля», отмечает, что в сегменте участков без подряда выделилась новая популярная категория: супер-эконом, земельный участок с подъездными путями, но без коммуникаций. «Это новый тренд для молодых и активных „новых дачников“, для тех, кто не может сразу потратить большую сумму денег на покупку загородной недвижимости, — говорит он. — Все необходимые коммуникации можно провести самостоятельно и гораздо дешевле, чем через управляющую компанию. На наш взгляд, этот тренд будет активно развиваться, так как, имея активную жизненную позицию, каждый может сам построить себе комфортабельную дачу». За последний год повысился спрос и на категорию эконом 1, которая отличается от предыдущей наличием внутренних дорог, въездной группы, забором вокруг поселка и подведенным электричеством, добавляет эксперт.

Ценовая ситуация на загородном рынке достаточно стабильна: новых элитных проектов нет, а поселки бизнес-класса немного, на 2,9%, но подешевели. А вот эконом-класс стабильно растет: на 2,8% за квартал и на 15% за год. Что еще раз подтверждает, что на рынке сейчас царит среднеобеспеченный покупатель, стремящийся успеть до очередного кризиса вложить деньги в надежную недвижимость или решить «квартирный вопрос».

Результатом стало упомянутое изменение популярных форматов: вместо пусть маленького, но своего домика небогатые граждане покупают квартиры в «малоэтажках» и таунхаусы/дуплексы. «Основной локомотив рынка доступного загородного жилья — таунхаусы, где стоимость квадратного метра подчас превышает удельную стоимость элитных коттеджей», — отмечает Лобанова.

Получается парадокс: люди уезжают за город, но покупают при этом жилье, подозрительно смахивающее на городскую квартиру — разве что этажами пониже, да соседей поменьше. На самом деле никакого противоречия тут нет — сейчас основная масса покупателей загородной недвижимости — это люди, для которых в слове «дача» или «загородный дом» нет ничего сладостного. И движет ими не столько любовь к природе и чистому воздуху, сколько простой расчет. За 5–6 млн в Москве можно купить разве что «однушку» приличного вида. В ближнем Подмосковье на эти деньги можно уже найти «двушку» — но в доме, еще не сданном в эксплуатацию, что рисково. А таунхаус или квартира в малоэтажном доме за ту же цену будут иметь 2–3 спальни, при этом поселок будет располагаться максимум на 10–15 км дальше подмосковной квартиры в районе массовой застройки. Что в условиях пробок, начинающихся от МКАД, почти несущественно.

Соответственно, «помещики поневоле» предъявляют к инфраструктуре нового места жительства вполне городские требования. Им нужны нормальные дороги, Интернет, школа, садик, поликлиника и автобусы. Возможно, именно этим объясняется отмеченная Лобановой ценовая коррекция в сегменте готовых домов и участков с подрядом на территории Новой Москвы — минус 30% к показателям лета 2011 года. Основными факторами для роста цен здесь станет развитие инфраструктуры, прежде всего транспортной, поясняет Михаил Раковщик из «CENTURY 21 Запад». «При этом условии разумно ожидать более быстрого роста цен на этой территории по отношению к остальным подмосковным районам», — добавляет он.

«Если говорить о загородной недвижимости эконом-класса (до 10 млн руб.), то на сегодняшний день наиболее востребованными направлениями являются Калужское и Киевское, — считает Тимур Сайфутдинов из Blackwood. — В отличие от самого популярного направления — Новорижского — коттеджные поселки эконом-класса здесь расположены достаточно близко к МКАД». Лукинов отмечает Киевское, Новорижское, Новорязанское, Дмитровское шоссе. «Максимальный спрос на участки от 8 до 12 соток, таунхаусы от 90 до 140 км. м и коттеджи от 120 до 180 кв. м, квартиры от 25 кв. м», — добавляет он. «Особенно популярным стало строительство относительно небольших по количеству домов поселков», — уточняет Раковщик.

Для инвесторов интереснее пока недооцененные, но перспективные направления. По подсчетам Лукинова, вложения в высоколиквидных поселках могут дать 20–35% годовых. «Наиболее интересны в качестве инвестиций остаются участки без подряда, таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах в поселках на ранней, инвестиционной стадии строительства», — полагает он.

«На мой взгляд, сильно недооценен Сергиево-Посадский район, — говорит Богданов. — По логике вещей многие люди должны обращать внимание на менее населенные районы, т.к. устали от большой концентрации жителей в мегаполисах. Но причина недостаточной популярности Сергиево-Посадского направления — транспортная недоступность, постоянные пробки, что, безусловно, сказывается на предпочтениях наших граждан. Несомненно, это направление будет развиваться, ведь за 15–20 тыс. рублей можно купить землю в отличном месте с возможностью проведения коммуникаций». По той же причине недооценены Орехово-Зуевское и Егорьевское направления, добавляет эксперт.

Именно изменения транспортной доступности в результате строительства платного дублера Ленинградского шоссе делают наиболее перспективным северное направление, уверен Александр Дубовенко, гендиректор компании «ГУД ВУД». «Рынок загородной недвижимости на севере Московской области и в настоящее время пользуется достаточно высоким спросом: здесь хорошая экология, обилие „большой воды“, хорошо развитая развлекательная и спортивная инфраструктура. Однако направление далеко не лидирующее, в основном за счет не самой удачной транспортной ситуации, — говорит он. — С появлением высокоскоростной магистрали спрос на загородную недвижимость на северном направлении вырастет многократно». Уже в 2013 году возможно существенное увеличение спроса на загородную недвижимость на Ленинградском, Рогачевском, Дмитровском и Пятницком шоссе, прогнозирует эксперт.

Таким образом, можно констатировать, что рынок загородной недвижимости в этом году нашел свою «точку стабильности». Формула успеха: приближенное к городскому жилью в формате таунхауса или квартиры в малоэтажном доме, на «едущем» шоссе, а еще лучше — на шоссе, где ожидается резкое улучшение транспортной ситуации. Другой вариант — участки без подряда в суперэкономном варианте за 10–25 тыс. рублей за сотку для тех горожан, кто не собирается улучшать жилищные условия, но не прочь вырваться на выходные за город. Здесь транспортная доступность тоже играет роль, однако не менее важно наличие красивой природы, водоемов и проч. В любом случае основной покупатель — горожанин из среднего класса. С соответствующими материальными возможностями и запросами.