Управа на управдома

В прошлом году количество обращений жителей Москвы по вопросам ненадлежащей эксплуатации жилищного фонда по сравнению с 2010 г. увеличилось на 43,4%, сообщала начальник управления Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы Лилия Матыцина. Именно поэтому депутаты и решили значительно увеличить штрафы для УК, организаций техобслуживания зданий, а также должностных лиц за нарушения в области благоустройства, содержания и эксплуатации жилищного фонда столицы.

Помимо штрафов председатель Комиссии по законодательству Александр Семенников предложил вносить в договоры на управление домами пункты о том, что привлечение УК к административной ответственности является основанием для расторжения договора.

Часть вины за бездействие и неэффективную работу УК и на жильцах. Не секрет, что немало владельцев квартир не желают вникать в вопросы содержания общего имущества дома. Хорошо, если хлопотное дело по обслуживанию дома находится в руках профессионалов, а что делать, если не повезло и управляют домом бездельники или еще хуже — мошенники?

Только за 2009–2010 годы в Центральном федеральном округе в сфере ЖКХ было украдено 25 млрд рублей, подсчитали в Контрольном управлении Президента РФ. И это лишь верхушка айсберга, ведь аудиторы не отслеживали проведение конкурсов на подряды, которые, как известно, очень часто выигрывают участники коммунального рынка, приближенные к людям, принимающим решения.

По мнению экспертов, в этой ситуации есть два способа решить проблему: заставить по закону ликвидировать недочеты или выбрать новую управляющую компанию. «Если УК оказывает услуги ненадлежащего качества, самый простой способ — прекратить ей платить, — говорит и.о. руководителя внутригородского муниципального образования Выхино-Жулебино г. Москвы Игорь Теологов. — Но сделать это нужно грамотно. Например, если не вывозится мусор или не убирается подъезд, жильцы должны пригласить представителей УК, жилищной инспекции и составить акт. Если приглашенные лица не пришли, нужно отразить это в акте. Главное — собрать побольше подписей жильцов».

По словам чиновника, каждый жилец вправе потребовать от УК полную информацию о расходе средств во время текущего ремонта многоквартирного дома. И дальше сопоставить: сколько он денег заплатил, какие услуги и какого качества получил. Если выявлены грубые нарушения, следует обратиться в прокуратуру. «С УК необходимо общаться только бумагами. Для суда слова — пустой звук. Механизм такой: лифт стоит — письмо в УК о перерасчете, подъезд не убран — то же самое, температура горячей воды не соответствует стандартам — услуга не оплачивается», — заключил Игорь Теологов.

Отметим, что претензия с требованием устранить недоделки и перерасчета коммунальных услуг составляется в двух экземплярах. На экземпляре жильцов должны стоять входящий номер, под которым принята претензия в управляющей компании, печать и роспись. Если УК игнорирует претензию, пишите жалобу в жилищную инспекцию. Инспекция создаст комиссию, составит акт и даст предписание УК по устранению упущений.

Можно обратиться в суд. Отметим, что суды все чаще встают на сторону въедливых жильцов. Если УК отклоняет претензии, не компенсирует упущения, но нет возможности сменить ее, совет дома может нанять организацию, желательно со свидетельством о допуске от саморегулируемой организации, которое в настоящее время заменяет лицензию. И отремонтировать то, что необходимо. После составления сметы совет дома высылает ее в адрес УК с сопроводительным письмом.

Во-вторых, жильцы вправе созвать собрание, расторгнуть договор с недобросовестной УК и выбрать новую. Для этого лучше всего пригласить специалиста из другой управляющей компании, можно из другого города. Не надо бояться, что компания находится далеко. Если она заинтересована в работе в Москве, то она может создать обособленное подразделение на вашей территории и работать с вами. Указанный специалист составит пакет документов и поможет с проведением собрания.

«При выборе новой УК следует обращать внимание на отзывы: каково качество производимых ею работ; использует ли она новые разработки, направленные на экономию тепла, воды и других ресурсов. Обязательно поинтересуйтесь тарифами. Необходимо определиться и с набором необходимых услуг», — говорит глава ГК «Стабильность» Роман Назаров, специализирующейся на управлении многоквартирными домами.

Процедуру смены обслуживающей организации начинают с создания инициативной группы, которая изучает договор и другие документы, имеющие отношение к дому. Расторгнуть договор можно по истечении срока действия и, в определенных случаях даже не дожидаясь его: если УК отказывается предоставлять необходимую информацию по предоставлению услуг, либо не предоставляет ее в течение пяти рабочих дней; оказывает услуги в недостаточном объеме или несоответствующего качества, либо не оказывает необходимые услуги и не выполняет работы.

Требование инициативной группы отправляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения (можно отнести в УК и зарегистрировать его). Один экземпляр обязательно остается у инициативной группы. Запросите акты обследования коммуникаций за последние два года, акты о проведенных работах и предоставленных услугах за последний год, договор обслуживания. И, кстати, если вдруг каких-то необходимых бумаг не окажется, надо иметь в виду: отсутствующие документы УК обязана восстановить и предоставить.

Решение о расторжении (непродлении) договора с прежней УК и подписании договора с новой принимается на общем собрании собственников. Роман Назаров обращает внимание на то, что решения на собрании принимаются только по тем вопросам, которые были внесены в повестку дня, иначе оно может быть признано недействительным.

Составляется поначалу только проект документа, его позже будут принимать собственники дома. Жильцам необходимо определиться с составом общего имущества дома, перечнем работ по ремонту и содержанию общего имущества и услуг, порядком его изменения, размером платы за ремонт и содержание жилья, за коммунальные услуги; порядком внесения платежей, а также с порядком осуществления контроля за работой управляющей организации. За месяц до окончания срока договора следует уведомить прежнюю УК о непродлении договора. При этом компания обязана выполнять свои обязательства до окончания срока.