Рынок жилья начал разворот

Топ-10

городов Подмосковья для инвестиций в новостройки

Котельники
Домодедово
Одинцово
Химки
Щелково
Троицк
Люберцы
Наро-Фоминск
Истра
Ступино

По данным NSKA

За последние 3,5 года основные объемы строительства сместились за МКАД, и, по мнению специалистов, эта тенденция будет только усиливаться. По оценке руководителя АЦ Est-a-Tet Дениса Бобкова, годовой объем сделок на первичном рынке Подмосковья в 10 раз превышает объем продаж в старой Москве. Если в столице ежегодно реализуется не менее 4500–5000 квартир в домах-новостройках (более 300 000 кв. м), то в Подмосковье годовой объем сделок по всему первичному рынку составляет порядка 3–3,5 млн. кв. м жилья. Только в поселке Коммунарка сегодня выставлено на продажу около 5000 квартир, что сопоставимо с общим объемом нового жилья в границах МКАДа.

В прошлом году в Первопрестольной было введено в эксплуатацию около 1,8 млн кв. м жилья, без учета территорий Новой Москвы и Люберецких полей аэрации — Некрасовки. Для сравнения, при Юрии Лужкове ежегодно сдавалось около 5 млн кв. м жилья. В середине августа столичный рынок недвижимости, похоже, достиг дна. Ограниченное предложение и высокий спрос снова толкают цены вверх.

По подсчетам экспертов АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», за последние две недели августа на первичном рынке Москвы один «квадрат» жилья подорожал в среднем на $33 (c $4953 на 14 августа до $4986 на 28 августа). За этот период рублевые цены на столичные новостройки «подросли» на 0,5% — до 158 904 руб. за 1 кв. м.

В ближайший год новое строительство в старых границах города останется на прежнем уровне — порядка 2 млн кв. м жилья в год. На Люберецких полях сейчас строится порядка 300 000 кв. м социального жилья и около 350 000 кв. м коммерческого. Но основным локомотивом роста темпов строительства в ближайшие годы станет, конечно, Новая Москва.

Разумеется, новостройки выйдут на рынок не сразу, а в течение нескольких лет. «Часть объектов так и не выйдет на старт продаж — ряд девелоперов отложат свои планы по выходу на конкурентный рынок, что позволит сохранить прежнюю динамику роста цен», — считает Денис Бобков.

Цены за квадратный метр в Московской области растут больше среднегодового уровня инфляции (5,56% за последние 12 месяцев), и в июне они выросли на 9,86% до 71 948 руб. за кв. м по сравнению с аналогичным показателем за июнь 2011 г. Разница между текущим уровнем инфляции и ростом цен за кв. м составляет 4,3%. Учитывая, что доходность за 1 «квадрат» в области будет расти, а инфляция за последние 5 лет снизилась на 8,83 п.п. (с 13,28% до 4,45%), на рынке недвижимости Подмосковья складывается благоприятный инвестиционный климат.

Жизнь в Московской области привлекает всё большее количество людей из других городов России. Население Подмосковья на 1 января 2012 г. составило 7,2 млн человек, увеличившись по сравнению с 1 января 2011 г. на 14%.

В 2011 г. на рынке недвижимости Московской области было введено 8,2 млн кв. м жилой площади. В текущем году власти Подмосковья намерены ввести 6,5 млн кв. м жилья без учета территорий, передаваемых Москве. В 2013 году планируется ввести 6,55 млн кв. м жилья, в 2014 году — 6,6 млн кв. м, в 2015 году — 6,65 млн кв. м. Учитывая данное обстоятельство, а также рост населения в области (а следовательно, и спроса) — это создает хорошие перспективы для роста цен за квадратный метр в Московской области.

Доход населения в городах Подмосковья распределен неравномерно, но тем не менее продолжает увеличиваться. Рост средней заработной платы в Подмосковье в 2012 г. замедлился до 4,47% по сравнению с 2011 г., когда данный рост составлял 5,42%. Стоит отметить, что данный рост ниже темпов роста инфляции: 4,5% и 6,1% соответственно. Средняя зарплата в Московской области в 2012 г. выросла до 27 226 руб.

По оценке NSKA, самым привлекательным городом для инвестиций в строящееся жилье в Подмосковье являются Котельники. Здесь одна из самых высоких доходностей за период с июня 2011 по июнь 2012 г. (28,5%). Более того, город находится на втором месте по уровню потенциала роста цен за кв. м. За 2010–2011 гг. население города увеличилось на 51% (первое место), а рост зарплат составил 11,8% (2-е место).

На втором месте по инвестиционной привлекательности оказалось Домодедово. Этот город обладает самым большим потенциальным спросом на недвижимость в 2012 г., что свидетельствует, соответственно, о большом потенциале роста цен за кв. м. Домодедово занимает в области второе место по уровню зарплат.

Близкое расположение к Москве, строительство платной автотрассы М-1 «Минск», инновационного центра «Сколково» обеспечило третье место Одинцову. Город занимает 1-е место по показателю роста бюджета на население за 2011–2011 гг., что говорит о хорошем развитии социально-экономического положения в городе. Добавляет оптимизма инвесторам и привлекательное для вложений Минское шоссе.

На четвертом месте — Химки. Здесь самые высокие в области средние заработные платы — 38 500 руб. Среди прочих достоинств города можно также выделить близость к столице и высокий уровень социально-экономического развития.

Пятое место в рейтинге заняло Щелково. Эксперты зафиксировали здесь солидный рост цен на 16,5% (3-е место), высокий уровень покупательной способности на рынке недвижимости (1-е место). Помимо всего прочего рядом с городом строится новый индустриальный парк «Щелково».

Строительство индустриального парка «Петровский», а также инвестиционная привлекательность данного направления (Калужское шоссе) обеспечили Троицку 6-е место в списке Топ-10 наиболее привлекательных для инвестирования городов.

Седьмое место получили Люберцы. Его преимущества — близость к Москве, достаточно высокий рост цен за год (+13,7%), строительство станций метро по Таганско-Краснопресненской линии.

На 8-м месте рейтинга расположился Наро-Фоминск. По показателю «доходность/риск» город находится на первом месте, показатель «бюджет/население» увеличился в 2009–2012 гг. на 47%. Плюс Киевское шоссе обладает высокой инвестиционной привлекательностью среди девелоперов.

Истра обосновалась на 9-м месте. Город славится чистой экологией. Кроме этого он лидирует по показателю накопленной доходности — 41% за июнь 2011 — июнь 2012 гг., что также обеспечило городу 1-е место по уровню покупательной способности населения.

Первую «десятку» замкнуло Ступино. Строительство большого количества индустриальных парков рядом с городом и близость трассы М-4 «Дон» (что говорит о наличии большого количества рабочих мест и легкой транспортной доступности) делает город достаточно привлекательным для инвестиций.

Как считает заместитель гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова, в Московской области наибольшую доходность имеют проекты, расположенные в городах, где в ближайшей перспективе планируется открытие метро. В качестве примера она назвала Реутов: после открытия станции «Новокосино» количество заявок на покупку квартир в этом городе увеличилось в два раза. «Новость о строительстве и скором открытии станции метро воспринимается потребителем как существенное улучшение транспортной доступности жилья, следовательно, резко возрастает спрос, а за ним и цены на квадратные метры. При этом открытие новой станции метрополитена на территории, расположенной за МКАД и в прилегающих районах Подмосковья, влияет на стоимость жилья больше, нежели в Москве внутри МКАД», — пояснила Новикова.

С присоединением 1 июля значительной территории бывшего Подмосковья к столице стало ясно, что запущен серьезный процесс, который сильно изменит баланс на местном рынке жилья эконом-класса. И застройщики, и инвесторы высказывают справедливые опасения по поводу возможной потери Москвой интереса к остальному Подмосковью. «Освоение присоединенной территории поглотит огромные бюджеты и административные ресурсы. При этом спрос на недорогое жилье, без сомнения, начнет смещаться на проекты Новой Москвы. Таким образом, ситуация на рынке новостроек урезанного Подмосковья вполне можно рассматриваться как предкризисная», — полагает аналитик «Инвесткафе»" Юрий Кочетков.

На днях председатель правительства Подмосковья Андрей Шаров предложил увязывать выдачу разрешений на возведение новостроек с наличием рабочих мест в тех местах, где их планируют строить. Решение вполне логичное, хотя и жесткое. Область не в состоянии содержать подобное жилье и обеспечивать инфраструктурой его жителей, если те работают и платят налоги в Москве. «Фактически решение заставит жестко привязывать проектируемые районы новостроек к существующим крупным городам и предприятиям Подмосковья», — считает аналитик. По его мнению, неизбежно возникнут определенные квоты для застройщиков, так как города не могут обеспечить бесконечно большое число рабочих мест. Однако самое главное последствие — это ожидаемый запрет на возникающие микрорайоны «в колхозных полях», которые, конечно, никакими рабочими местами со стороны застройщиков обеспечиваться не будут. Таким образом, инвестиции в землю, сделанные в последние пять лет, окажутся под большим вопросом.

Ранее губернатор Московской области Сергей Шойгу выдвинул инициативу взимать специальную пошлину при переводе подмосковной земли из одной категории в другую. Причем, по словам Андрея Шарова, плата может составить до 30% кадастровой стоимости земельного участка. Нововведение серьезно повысит затраты по освоению девелоперами земель сельскохозяйственного назначения. Ведь именно перевод таких земель в категорию «под жилищное строительство» давал до 90% стройплощадок.

Параллельно подмосковные власти выступили с инициативой по десятикратному повышению налога на не используемые в обороте сельскохозяйственные земли. Это сделает малорентабельным бизнес по скупке и дальнейшей перепродаже подобных участков под застройку и вынудит лендлордов срочно распродавать свои активы.

По всей видимости, новые подмосковные власти будут серьезно бороться с различными формами незаконного использования земель. Последний случай сноса обжитой новостройки в Вешках — очень показательный случай. На земле, отведенной для дачного поселка, возникло пятиэтажное здание, возведение которого, естественно, не было должным образом согласовано. В результате дом был снесен, несмотря на протесты купивших здесь квартиры.

Однако наиболее сильно подмосковных застройщиков задело решение об ограничении высотности местного строительства. Оно вынудило перекраивать уже готовые проекты, причем снижение числа этажей застройщики пытаются компенсировать увеличением плотности застройки. Ответный ход девелоперов скорее всего придется не по вкусу новой администрации и может привести к новым конфликтам в строительной сфере.

Таким образом, правила игры на подмосковном рынке новостроек серьезно изменятся. Причем процесс сильно отличается от того, как это происходило в Москве в 2010 году, после прихода к власти администрации Сергея Собянина. «Подмосковные власти намерены серьезно ограничить вольницу, процветавшую при губернаторе Громове. В результате этого ожидается существенное снижение объемов коммерческого строительства и поступления квартир на рынок», — заключил Юрий Кочетков. В результате за этими изменениями последует новый виток цен.