Бегом из шумной Москвы

Загородная недвижимость всегда воспринималась как дополнительное жилье, а значит, не относилась к жилым объектам первой необходимости. Вначале покупка квартиры, затем машины и только потом дачи, если останется после покупки жене шубы, — такой алгоритм роста семейного благосостояния поддерживался еще с советского времени.

Соответственно ему происходил и выбор загородной недвижимости. Для большинства граждан это означало покупку земельного участка с последующим медленным возведением построек на нем: вначале строительная бытовка, затем баня, приспособленная под жилье, и только через несколько лет — сам дом.

Покупка загородного дома для постоянного проживания воспринималась как привилегия богатых: бизнесменов, популярных артистов или больших начальников, которым не нужно ехать к 10 утра на работу.

Все изменило совпадение двух тенденций. С одной стороны, развитие технологий позволило обустраивать дистанционную работу для многих профессий. С другой — автомобилизация населения привела к тому, что добираться на машине до работы в центре из спального района Москвы и из 30-километрового пояса подмосковных поселков приходится одинаковое количество времени.

А раз так, то совершенно незачем тесниться в панельной «двушке», дыша испарениями соседнего завода. Тем более что девелоперы соблазняют приобретением по такой же цене комфортного жилья с 2–3 спальнями.

В этом году продавцам загородной недвижимости пришлось нелегко. Как отмечает Татьяна Румянцева из «Высоты», активность покупателей была ниже прошлогодней. «В этом смысле этот год похож на 2010-й. С той лишь разницей, что если на позапрошлый год сильное влияние оказал кризис 2009 года, то в этом году все, наоборот, опасаются, возможной кризисной волны, которую предрекают многие эксперты в сентябре этого года», — говорит она. На фоне снижения спроса новые тенденции стали видны особенно отчетливо.

Прежде всего — это стремление покупателей выбрать место с хорошей транспортной доступностью. «Люди стали ставить логистику на первое место», — говорит Ирина Калинина из TWEED. Благодаря этому выросла, например, популярность Куркинского направления, близкого к аэропорту «Шереметьево»: это удобно для тех, кто много путешествует. А Дмитровское направление, всегда любимое за «большую воду», уступило району Истринского водохранилища, до которого удобно добираться скоростной Новорижской трассой.

Вторая тенденция — это переход от покупки участка без подряда к покупке именно дома по критерию, как говорит Калинина, «разумной достаточности». По ее мнению, это дом с рациональной планировкой до 300 кв. м в поселке с организованным бытом и досугом. И хотя участки без подряда, как отмечает Татьяна Шарова из Welhome, до сих пор занимают 70%, ситуация меняется.

Большое значение в изменении ситуации сыграло присоединение новых территорий Москвы, отмечает Алексей Иванов из «Вектор Инвестментс». Мало того, что цены здесь выросли примерно на 10%, так еще выяснилось, что в 30—40-километровой зоне вокруг Москвы есть масса привлекательных для приватизации и застройки земельных участков, находящихся сегодня на балансе министерств и ведомств. А у граждан оказался сломан стереотип жизни в Москве: выяснилось, что можно быть москвичом и жить в собственном доме.

Но самым значительным событием для загородного рынка стало, наверное, то, что банки стали выдавать ипотеку на загородное жилье. «Это в перспективе может изменить облик Подмосковья», — уверен Григорий Алтухов из ФСК «Лидер». Ведь теперь покупка квартиры будет прямо конкурировать с покупкой загородного дома гораздо большей площади.

Мотив смены городской квартиры на пригородное жилье появился еще в прошлом сезоне, а в этом году мультиформатные поселки и таунхаусы стали законодателями загородной моды. Такие поселки строятся, как правило, на популярных направлениях: Новорижском, Симферопольском, Каширском (где появилась платная скоростная трасса «Дон»), Киевском. Дороговизну земли девелоперы компенсируют двояким способом.

Первый — это сочетание дорогих домов бизнес-класса и премиального сегмента с таунхасами и малоквартирными домами. Таким образом, удается оживить продажи поселка на первом, самом трудном этапе, а также снизить цену обслуживания для жителей за счет увеличения плотности населения. При этом таунхаусы и малоквартирные дома строятся по периметру поселка, закрывая от владельцев особняков вид на неприглядные дома соседней деревни, например, или шумную трассу. Сами покупатели таунхаусов и квартир тоже не внакладе: они получают за невысокую цену жизнь в поселке высокого класса комфортности и престижности.

Второй способ — это строительство поселков таунхаусов. По словам Александра Дубовенко из Good Wood, в наиболее дорогом поясе до 20 км от МКАД целесообразно строить классические таунхаусы, а вот далее, вплоть до 40 км, можно расширить предложение за счет т.н. дуплексов. Это тоже тауны, только состоящие из двух секций, — в результате их жители получают еще и участок сбоку дома. И если в прошлом году лидировали мультиформатные поселки, то в этом вперед вырвались именно таунхаусы. «Спрос на таунхаусы продолжает расти. Показатель 2-го квартала 2012 года — 28% от суммарного числа сделок против 11% по рынку в середине 2011 года», — говорит Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОПИН.

По мнению Тимура Сайфутдинова из Blackwood, перечисленные тенденции сохранятся и в дальнейшем. «При этом покупатель во всех сегментах остается очень чувствителен к общему бюджету покупки (полной стоимости объекта), а его ценовые ожидания все еще существенно ниже докризисных», — предупреждает эксперт.

«Спрос на недвижимость в Москве будет всегда, платежеспособный спрос будет колебаться и смещаться в сторону экономичных предложений, т.е. ближе к МКАДу и в Подмосковье», — считает Ирина Мошева из JV RDI Group & Limitless. Тем более что в условиях угрозы девальвации рубля люди привычно спасают сбережения покупкой недвижимости. Новые тенденции лишь подтолкнули эту традицию — и теперь решить квартирный вопрос или инвестировать сбережения могут люди гораздо более низкого достатка, чем раньше. А выход на рынок нового слоя покупателей, в свою очередь, дал старт новому пониманию загородной жизни.

«В последние 1,5–2 года все активнее обсуждается проблема „правильного“ застраивания ближнего Подмосковья, отмечает Владислав Фадеев из GVA Sawyer . — Связано это с тем, что в понимании покупателей стирается разница между городским жильем (многоэтажным жильем в столице и городах-спутниках) и загородным жильем (организованная коттеджная застройка или дачный сектор). Все чаще стали появляться проекты, более соответствующие классическому западному пониманию пригорода — малоэтажная застройка с развитой инфраструктурой».

Люди устали от давления больших городов, но, уезжая за пределы столиц, хотят сохранить комфортный уровень жизни, добавляет Олег Ховалкин из «Градпроекта». «Самой интересной и значимой тенденцией на рынке является новая урбания, — говорит он. — Это районы, расположенные в небольшой удаленности от столиц, где присутствует вся необходимая инфраструктура, что позволяет жителям работать в непосредственной близости от дома. Зарплаты там могут быть ниже, но это компенсируется за счет более низкой арендной ставки, что позволяет увеличивать работодателям оплату труда, нет транспортных расходов, а также траты на еду или одежду сравнительно ниже, чем в больших городах».

Асет Гайрабекова из «ДевиКо» отмечает возрождение спроса в сегменте «суперэконом». «Могу предположить, что этот факт говорит о расширении круга покупателей дачных участков, — говорит она. — Люди, которые все последние годы тратили деньги только на самое необходимое, сегодня приобрели некоторые сбережения и готовы приобретать землю, чтобы впоследствии построить там дачу».

При этом новые покупатели расширяют и географию дачной жизни. «Сейчас коттеджные поселки продаются и в 100–150 км от Москвы: в Тульской и Калужской областях, на Рузском водохранилище», — отмечает Алексей Демьянчук из «Первого строительного треста». При этом доля экономкласса на загородном рынке уже соответствует его доле в городе (5% принадлежит элит-классу, 15% — бизнесу, остальное — эконом), а по концепции и уровню инфраструктуры современный поселок экономкласса может даже превосходить бизнес-поселки 2000-х годов, уступая им только в месторасположении.

А девелоперы учуяли еще одну тенденцию — покупку дачи как собственного курорта. «В этом году повышенным спросом у девелоперов загородной недвижимости пользуются земли, расположенные в прибрежной зоне курорта Селигер в Тверской области», — отмечает Антон Белобжеский из DTI Property Management. Около 10% застройщиков собираются реализовать собственные рекреационные проекты, отмечает он. Остальное будет выведено на рынок уже в следующем сезоне. Особенно популярно строительство коттеджей бизнес-класса с сопутствующей инфраструктурой, которые владельцы в дальнейшем планируют сдавать в аренду. «Зона Селигера всегда пользовалась популярностью у жителей столицы, но за последние три года привлекательность этого курорта еще больше выросла, иметь поместье на Селигере стало модно», — говорит эксперт.

А вот количество элитных поселков продолжает сокращаться, отмечает Ирина Рогачева из Capital Group. По ее мнению, это уже среднесрочная, если не долгосрочная тенденция. «Загородный сегмент уверенно движется в сторону доступного коттеджного строительства, возрастает количество заявленных мультиформатных проектов, в рамках которых предлагаются как участки без подряда, так и коттеджи или таунхаусы», — резюмирует эксперт.

В общем, хотели доступное жилье? Получите. И всего в получасе езды от МКАД.