Дорогое удовольствие

За первое полугодие российские банки выдали ипотеки на 430 млрд руб. против 273 млрд за аналогичный период прошлого года: рост составил 60%. Объем ипотечной задолженности на балансах банков на 1 июля достиг 1,67 трлн руб. По мнению аналитика «Инвесткафе» Екатерины Кондрашовой, объем выдачи новых ипотечных кредитов по итогам 2012 года может достигнуть 935 млрд руб.

По подсчетам экспертов, около 40–50% новостроек сегодня покупается в кредит. При этом в элитном сегменте этот процент меньше 10%, в бизнес-классе — около 30% и в эконом-классе от 50 до 80% (по некоторым проектам). Активны не только покупатели, но и банки — сейчас около 85% финансовых структур активно работают с кредитами на недвижимость, 70% из них выдают ипотеку для новостроек.

По мнению аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», ипотека «с нуля» пока мало реальна в Москве. Ежемесячные необходимые выплаты по ней оказываются слишком тяжким бременем, а доступные суммы и сроки не позволяют приобрести ничего ближе 30 км от МКАД. Поэтому значительная часть потребителей обращается к банкам не столько за классической ипотекой (30% первый взнос, на 30 лет), сколько за перекредитованием на несколько лет. Это позволяет удобно справиться с решением улучшения жилищных условий, избегая как долговой кабалы на много лет, так и сопутствующих рисков.

Как и предсказывал «ЭВ», в августе ряд крупных банков повысили ставки на ипотечные кредиты на 0,5–1%. Среди них — Сбербанк, «ДельтаКредит», «Возрождение», Московский кредитный банк, «Уралсиб» и др. Действия банков идут вразрез с планами правительства. Банкиры вынуждены повышать ставки: возможности занять денег на внешних рынках из-за нестабильности в Европе все меньше. И в то же время им необходимо поддерживать на приемлемом уровне свои финансовые показатели из-за повышения нормативов по достаточности капитала, которые начали действовать с 1 июля текущего года. Кроме того, цены на недвижимость и так слишком высоки, а в случае понижения ставок по ипотеке до уровня, обозначенного правительством, стоимость квадратного метра может еще увеличиться из-за недостаточного предложения на рынке недвижимости в регионах.

С начала года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам выросла с 11,6 до 12,5–14% в рублях. В долларах ссуды сейчас выдаются под 8,8–12%. Правда, долларовые программы открыты всего в нескольких банках — с 2008 года это крайне непопулярный продукт. По данным «Инком-Недвижимости», с начала этого года количество ипотечных кредитов в иностранной валюте сократилось более чем в два раза и сейчас составляет всего 2% от общего объема сделок.

Заемщики отворачиваются не только от евро и «американца». В августе фактически «похоронил» ипотеку в иенах и франках Банк Москвы. До кризиса эти продукты пользовались большой популярностью в Первопрестольной из-за низких процентных ставок. На приговор экзотике банк решился не от хорошей жизни. Из-за роста курсов этих валют к рублю почти вдвое треть заемщиков, более тысячи человек, не смогли оплачивать свои кредиты. Чтобы вернуть их к нормальному обслуживанию долга, банку в большинстве случаев пришлось конвертировать экзотическую валюту в рубли по ставке 5,5%. Как пояснил руководитель управления ипотеки банка Олег Пятлин, заявки на льготную реструктуризацию экзотической ипотеки подали около трети всех заемщиков, имевших такие кредиты.

80% заемщиков, получивших одобрение по программе льготной реструктуризации ипотеки в экзотической валюте, предпочли конвертировать свои кредиты в рубли. Лишь 20% сохранили валюту кредита, решив не фиксировать сумму кредита по высоким курсам.

Желая привлечь клиентов, банки разрабатывают специальные программы, предлагают особые условия, но люди все равно торопятся оформить кредит до осени. Скидку на проценты по кредитам можно получить несколькими способами.

Например, обычно она понижается после получения права собственности на 1% и составляет сегодня 11% в среднем по рынку, а по программам АИЖК — от 7,9%.

В ряде банков, одобренных Внешэкономбанком, существуют программы ипотеки с господдержкой, там тоже кредит можно получить дешевле, но программа распространяется только на объекты, которые должны быть введены в эксплуатацию не позднее 2 квартала 2013 года. Если банк финансирует объект, который сам же и кредитует, скидка на проценты может составить до 1,5%. Но это — единичные случаи, в основном же банки стараются увеличить проценты, но упростить саму процедуру получения кредита.

«Сегодня многие банки не запрашивают поручителей, рассматривают различные формы подтверждения дохода, сроки рассмотрения заявки сократились с 10 рабочих дней в 2010 году до 3 дней сейчас, — сообщил руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков, — в некоторых банках можно получить кредит за 1 день по паспорту и заполненной анкете.

Но чтобы выйти на действительно очень хорошую ставку, нужно иметь белую зарплату, взнос свыше 50%, выбрать подходящий объект, аккредитованный при хорошем банке, и надежную риелторскую компанию, которая также обеспечит дополнительную скидку».

Мало кто знает, что на квартиры, приобретаемые через переуступку прав требования, можно с легкостью оформить ипотеку. Эту возможность предлагают активные игроки рынка ипотечного кредитования: с большим потоком клиентов и объемом кредитования. Однако еще не все банки работают по данной схеме. Связано это в большей степени с тем, что каждое отклонение от утвержденной в банке процедуры выдачи кредита необходимо проводить через согласования различных комитетов, на что уходит по несколько месяцев.

«Кредит на квартиры, приобретенные через переуступку, ничем не отличается от стандартного займа (прямые продажи)», — говорит руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Владыкин. По его словам, заемщики, приобретающие квартиры по «уступке», как и обычные, могут воспользоваться выгодными условиями кредитования — первоначальным взносом от 15%, сроком кредита до 30 лет, годовой процентной ставкой от 12%. По нашей статистике, за второй квартал 2012 года число сделок, в результате которых квартира приобретается через ипотеку и переуступку, выросло практически в два раза. И это не удивительно, ведь обычно частные инвесторы выбирают на первых этапах самые ликвидные квартиры в новостройках.

«Во второй половине года мы ожидаем продолжения роста ставок — оказывает влияние кризис в еврозоне», — отметила начальник управления анализа АИЖК Анна Любимцева. Как считает председатель правления банка «ДельтаКредит» Сергей Озеров, до конца года ставки по ипотеке могут подняться еще на 1 процентный пункт. По его словам, заемщики могут использовать разные инструменты для того, чтобы рост ставок не был существенным — удлинить срок, например с 11 до 15 лет, взять кредит не с фиксированной, а с комбинированной ставкой или изменить параметры приобретаемого жилья.

«При сроке кредита в 25 лет подобное удорожание ипотеки несущественно для ежемесячного платежа, так как он повышается на 200 или 500 рублей, и это не та сумма, в связи с которой человек думает: «Вот теперь я не буду покупать квартиру», — заключил Озеров.