Лучше пафос, чем чистота

После присоединения новых территорий экологическая карта столицы значительно изменилась. Благодаря тому, что множество лесов и полей вошли в состав города, чуть ли не половина Новой Москвы стала благоприятной для проживания. Но прибавил ли престижа сей факт прирезанным территориям? Или для горожан важнее жить хоть и в каменном мешке, зато в пределах МКАД?

— Тема экологии на рынке недвижимости звучит все чаще и чаще, а экологическая ситуация в районе расположения дома стала упоминаться наряду с ценами и транспортной доступностью — самыми важными характеристиками жилья, — говорит советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер» Григорий Алтухов.

В последние два-три года каждая вторая новостройка анонсируется примерно так: «дом строится в экологически чистом районе», «рядом лес, парк, водоем», «промышленных предприятий поблизости нет». Но говорить, что экология является решающим фактором при выборе места жительства, пока рано.

— Безусловно, экологическая ситуация — важный параметр, который может довольно заметно отражаться на стоимости жилой недвижимости в том или ином районе. Впрочем, фактор этот, как правило, далеко не первостепенный, и влияние его опосредованно, — считает аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина.

«Главным для покупателей жилья экономкласса по-прежнему остается цена, а экологии, близости зеленых зон и возможности гулять с детьми в парке больше внимания уделяет аудитория бизнес- и элит-сегмента», — утверждает Григорий Алтухов.

Гендиректор АН «Домашний консультант», партнер корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис» Виталий Иванов рассказывает, что экология новостроек только слегка улучшается по мере того, как застройщик, вначале построивший, продавший дома и даже уже заселивший в них людей, начинает сажать деревья. «Удивляет, что люди готовы жить по сути в любых условиях, на стройке по сути. С другой стороны, с каждым годом в районе становится больше машин, уплотняется застройка, машины парковать негде, их ставят на газоны, так что это пагубно влияет на микроклимат районов. Плюс бывают прецеденты, когда котельную не запускают в нормальном режиме, она чадит на всю Москву — так было две зимы подряд в микрорайоне Павшинская Пойма (Красногорск)», — делится эксперт. «Для покупателей важны и инфраструктура, и окружение дома, и близость его к уникальным природным объектам, — говорит руководитель отдела маркетинга девелоперской группы ОПИН Ирина Наумова. — Например, неизменной популярностью пользуются поселки на берегу водохранилищ».

— Не секрет, что в Москве давно уже сложилась ситуация, в которой покупателям квартир приходится выбирать между неблагоприятной и совсем неблагоприятной экологией, — говорит гендиректор ГК «ПРОМИНГРУПП» Сергей Никонов. — Исторически самыми грязными зонами Москвы считаются Центральный и Юго-Восточный округ, а также Северный, Южный и Восточный округа.

Причины такого зонирования очень просты: это и роза ветров, которая велит всем выбросам и отходам человеческой деятельности двигаться с запада на восток, и направление течения Москвы-реки (также с запада на восток), и распределение промышленных предприятий, смещенных в восточную часть города, чтобы уменьшить их неблаготворное влияние на жителей города.

— Еще во времена СССР первые строящиеся жилищные кооперативы продавались дешевле процентов на 30–40% именно в нынешних САО, ВАО, ЮВАО, ЮАО, — вспоминает зам. гендиректора по развитию компании ГК «Арсенал Холдинг» Павел Петриченко. — Сейчас в связи с нехваткой земли под застройку люди меньше стали обращать внимания на экологию и, устремляясь за пестрой рекламой, стали предпочитать эти направления, которые, в свою очередь, престижнее от этого не становятся....

— Самыми проблемными являются юг и юго-восток города и ближайшего Подмосковья, — продолжает Григорий Алтухов. — В частности, такие районы, как Люблино, Марьино, Москворечье-Сабурово, Нагатинский Затон, Орехово-Борисово, подмосковные Люберцы, на территории которых действует ряд крупных очистных сооружений, нефтеперерабатывающий завод, цементный элеватор.

Запад, наоборот, в меньшей степени застроен промышленными и очистными сооружениями и имеет наиболее благоприятные экологические показатели. Хорошие данные и у ряда районов к северу, например у Строгина, Покровского-Стрешнева, Тушина, Тимирязевского, Левобережного. Здесь отсутствуют промышленные предприятия, а соседство с зелеными зонами природного парка «Покровское-Глебово», заказника «Петровско-Разумовское», лесопарка Серебряный Бор дает этим районам глоток свежего воздуха, хорошие виды и уютные места для прогулок.

— Районы ЗАО, ЮЗАО и СЗАО всегда находятся на верхних строчках рейтинга районов Москвы по средней цене жилья, — констатирует гендиректор МИЦ-Девелопмент Сергей Хорошков. — Сейчас, например, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в ЗАО составляет 260 тыс. руб., в ЮЗАО — 230 тыс. руб. При этом средняя цена в ЮВАО существенно ниже и составляет 144,3 тыс. руб. за кв. м.

На вторичном рынке уровень цен следующий: ЗАО — 185,6 тыс. руб. за кв. м; ЮЗАО — 195,2 тыс. руб. за кв. м; ЮВАО —140,8 тыс. руб. за кв. м.

Руководитель аналитического центра Est-a-Tet Денис Бобков напоминает, что из-за пожаров 2010 года восток и юго-восток Подмосковья показали себя наиболее задымленными районами из-за большой концентрации торфяников. «Если же говорить о наиболее экологически чистых городах и районах ближнего Подмосковья и замкадной Москвы, то, на мой взгляд, это Красногорск, Одинцово, Московский, Коммунарка, Южное Бутово», — говорит аналитик.

— С точки зрения экологии и инфраструктуры наиболее благополучный район в Москве — Южное Бутово, — вторит Денису Бобкову председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Главное достояние района — зелень. Спальные массивы пополам разрезает метротрасса, вокруг которой разбросаны скверы, аллеи и пруды. На площади в 108 га расположены благоустроенная зона отдыха «Черневские пруды» с каскадом водоемов и живописными видами, а также ландшафтный парк «Южное Бутово» с фонтанами, дорожками для катания на роликах и велосипедах.

— Из-за большого скопления автотранспорта в центре и малого количества зеленых зон ЦАО является одним из самых грязных и душных районов города. Однако на цену недвижимости плохая экология центра Москвы практически не влияет: перевешивают престиж места, историческая среда обитания, близость к деловым, культурным и развлекательным точкам притяжения, — говорит гендиректор компании «Высота» Ирина Харченко.

По отношению к экологичности проживания жителей ЦАО можно разделить на несколько категорий. Есть коренные жители центра, которые в нем родились и выросли и ни за что не поменяют свое жилье на новостройку на окраине города, пусть и рядом с парком. Есть жители, которые по тем или иным причинам решили разменять свои квартиры и уехать жить в новые дома и большие по площади квартиры — для них близость к зеленым зонам при переезде будет являться преимуществом. А есть жители элитных домов, которые имеют загородный дом, где и проводят большую часть своего времени.

— Феномен районов ЦАО можно объяснить тем, что здесь строятся в основном объекты бизнес-плюс и элитного классов, — рассуждает зам. гендиректора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова. — Если же сравнивать дома аналогичных классов и стадии готовности, то, скорее всего, в более престижном районе стоимость жилья окажется несколько выше.

Зам. гендиректора компании «ФИНВЕСТРОЙ» Руслан Кобзарев констатирует, что районы внутри Садового кольца — такие же грязные, как непрестижные Марьино, Братеево, Люблино.

— Экологическая обстановка внутри Садового кольца оставляет желать лучшего, а цены на жилье там самые высокие в Москве. Однако у исторического центра Москвы особый статус. Жить поблизости от Кремля и других исторических памятников, иметь возможность совершать вечерний променад с собачкой по бульварам, ежедневно видеть из окна кухни Арбат — престижно, ради этого многие готовы закрыть глаза на то, что в центре загрязненный воздух, — говорит гендиректор компании Galaxy Group Евгений Штраух.

— Квартира в новостройке в районе Москвы за МКАД в окружении зелени без инфраструктуры все равно никогда не приблизится по цене к квартире в ЦАО или хотя бы у метро, говорит Виталий Иванов. — Но при абстрактных «прочих равных» параметрах стоимость квартиры в хорошем зеленом районе будет, несомненно, выше.

Противоречия здесь нет, так как факторов, влияющих на цену, нет. Покупатели ставят экологию отнюдь не на первое место. Ну а те, для кого важен чистый воздух, будут брать жилье подальше от Москвы, минимум — в городах-спутниках или в Подмосковье, максимум — за рубежом...