Застройщиков позвали в дорогу

С прошлого года основные силы столичного стройкомплекса брошены на дорожно-транспортное строительство. «Создадим транспортный каркас — все остальное будет нанизываться, как на скелет», — поясняет стратегию властей заместитель столичного мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. В горадминистрации посчитали, что в Москве 3700 км дорог, а в Нью-Йорке почти в три раза больше — 8000 км. Догнать и перегнать Америку задача не стоит: цена вложений будет несопоставима с полученным эффектом. В течение 5 лет город собирается вкладывать в транспортное строительство порядка 200 млрд. руб. — по 100 на дороги и метрополитен. В планах — увеличение пропускной способности существующей дорожной сети на 25% и создание 75 км метрополитена, включая участки нового пересадочного контура.

По данным Департамента экономической политики и развития (опубликованы на сайте «Открытый бюджет Москвы», раздел «Дорожный фонд») сейчас в строительстве и реконструкции находятся 224,6 км дорог регионального значения. Из них в эксплуатацию в текущем году по плану должны быть введены 48,8 км (по факту на 1 августа 3,1 км) плюс 17 искусственных сооружений (по факту — 1).

В работе находятся 6 вылетных магистралей из 19 — Каширское, Варшавское, Ярославское, Ленинградское шоссе (от Сокола до МКАД), шоссе Энтузиастов и связка Рублевское шоссе — Балаклавский проспект. Большие планы на Сколково (в 2014 году премьер-министр РФ Дмитрий Медведев планирует провести здесь встречу «большой восьмерки») заставляют город поторопиться со строительством улично-дорожной сети (УДС) вокруг инновационного центра: в ближайшее время начнется реконструкция Можайского шоссе и Кутузовского проспекта. Также до конца года подрядчики должны выйти на Волгоградский и Рязанский проспекты.

В среднем модернизация каждой магистрали (расширение дорожного полотна, создание боковых проездов и заездных карманов для общественного транспорта) обходится бюджету в 8–10 млрд. руб. (Для сравнения: строительство одного Алабяно-Балтийского тоннеля стоило городу 62 млрд. руб.) Эффективность затраченных средств и проектных решений можно будет оценить уже в декабре, когда в эксплуатацию должны быть сданы Варшавское и Каширское шоссе.

Всего за три года планируется реконструировать 12 вылетных магистралей, за пять лет — все 19. Кроме того, в планах перспективного дорожного строительства значатся несколько хордовых трасс (Северо-Западная, Северо-Восточная хорды), рокады (например, Южная, частью которой является Рублевка с Балаклавским проспектом) и дороги-дублеры, первоочередной из которых является Северный дублер Кутузовского проспекта. Через 5–6 лет, считает Хуснуллин, основные возможности для строительства дорог на «старой» территории города будут исчерпаны, чего нельзя сказать о метрополитене, программа развития которого «уходит» за 2020 год.

Как известно, столичные власти поставили себе планку на отметке 75 км новых линий к 2016 году. Задача — амбициозная (столько не строили даже в ударные советские пятилетки) и, по мнению ряда экспертов, невыполнимая. Хотя реальные оценки можно будет давать не раньше следующего года, когда стройкомплекс должен выйти на 14 км путей и 7 станций. В текущем году запланирован ввод 8,5 км и 3 станций, все объекты были начаты еще прежней администрацией. Постановлением правительства Москвы «Об утверждении перечня объектов перспективного строительства Московского метрополитена» установлено, что в целом в период до 2020 года должно быть построено 43 объекта (новые станции, тоннели, перегоны, депо), на создание которых выделено 145 млрд. руб. «К настоящему времени нельзя говорить о том, что все эти средства в полной мере осваиваются и что это строительство начато широким фронтом, — говорит аудитор Контрольно-счетной палаты Москвы Виктор Фабисович. — В основном сейчас ведется проектирование и подготовительные работы».

Источники «ЭВ» в мэрии утверждают, что программа развития столичной подземки версталась на фоне обещаний федерального центра поддержать метростроение рублем (в законодательстве прописана возможность софинансирования в объеме до 25%). Однако до сих пор из госбюджета город не получил ни копейки, а в связи с форс-мажорными обстоятельствами (в частности, трагедией в Крымске) и необходимостью проведения крупных международных мероприятий (саммита АТЭС, «большой восьмерки» в Сколкове, Олимпиады в Сочи, чемпионата мира по футболу и т.д.) надежда на выделение субсидии остается весьма призрачной.

Между тем городская казна тоже переживает не лучшие времена. В связи с переходом крупных налогоплательщиков на уплату налога на прибыль по консолидированной группе и рядом других причин Москва в этом году недосчитается порядка 100 млрд. руб. дохода. А в последующие годы размер ежегодных потерь вырастет как минимум до 150 млрд. руб. При этом с 1 июля мэрия должна финансировать уже Большую Москву, чья площадь выросла в 2,5 раза. С января 2013 года 200 млрд., выделяемых на транспортное строительство, придется делить между старыми и новыми территориями, плотность УДС на которых вообще не соответствует статусу столицы.

Независимые эксперты подсчитали, что на создание минимального транспортного каркаса Новой Москвы потребуется не меньше $20 млрд. Столичные власти уже заявили, что будут расширять Калужское шоссе, строить дублеры МКАД и тянуть к новым «центрам роста», в частности, к Коммунарке и Рублево-Архангельскому, рельсовый транспорт.

Городские власти не исключают, что часть затрат на дорожно-транспортное строительство могут взять на себя инвесторы. В частности, стройкомплекс рассматривает возможность передачи в концессию сооружение Северного дублера Кутузовского проспекта и Северо-восточной хорды. При развитии метрополитена потенциально интересными для застройщиков являются станции, а точнее, тот объем недвижимости, который можно над ними построить. Чтобы избежать негатива, полученного в «Мякинино» (строительство этой станции частично профинансировал магнат Арас Агаларов, после чего она получила устойчивое прозвище «станция-урод»), чиновники планируют самостоятельно формировать всю проектную документацию и жестко контролировать инвестора на всех этапах реализации проекта.

Неудивительно, что на фоне масштабных дорожно-транспортных программ жилищное строительство осуществляется тихо и незаметно, без традиционных бодрых отчетов о количестве построенных квадратных метров и снесенных пятиэтажек. Из данных Мосгорстата известно, что за первое полугодие в Москве было построено 626 тыс. кв. м жилья, что на 34% меньше, чем за тот же период 2011 года. Официально эти цифры никто не комментировал, неофициально в стройкомплексе сообщили, что основной объем ввода традиционно приходится на 4-й квартал, и все намеченные планы, а это 2,5 млн. кв. м, предусмотренных в программе «Жилище», будут выполнены.

Застройщики в свою очередь отмечают, что объемы упали в связи с замораживанием ряда проектов (сейчас сдаются дома, начатые в 2010-м — начале 2011 г., когда Сергей Собянин начал ревизию инвестконтрактов, заключенных прежней администрацией). В дальнейшем показатели ввода, по их мнению, действительно вырастут, т.к. Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) утвердила уже много проектов крупных (от 100 тыс. кв. м.) жилых комплексов.

Между тем цены на жилье вернулись на докризисный уровень — по данным «Индикаторов рынка жилья», в среднем квадратный метр от ТТК до МКАД сейчас стоит 166 тыс. руб. — столько же, сколько в 1-м квартале 2009 года. Но ажиотажа нет и не предвидится, поскольку основная масса покупателей ищет квартиры в зоне до 30 км от «кольца», где количество объектов по сравнению с 2009 годом выросло до 672 домов, а цены варьируются от 65 до 80 тыс. руб. за кв. м.