Налоги решат квартирный вопрос?

— Тема налога на недвижимость, привязанного к рыночной стоимости квадратного метра, обсуждается уже много лет, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Причем уже не один год введение этого налога откладывается, а отношение людей к нему однозначно негативное — мол, снова ищут повод содрать с народа три шкуры. Однако мало кто задумывается, что именно реальный налог на недвижимость может сделать жилье доступным для людей и позволить активной части населения улучшить жилищные условия.

Сколько в Москве инвестиционных квартир? По оценкам www.irn.ru, в 2004 году их было примерно 30%. В годы предкризисного ажиотажа звучали и более кардинальные оценки — до 60–70% всех квартир. Но даже если остановиться на сдержанной оценке в 30%, то получается, что за 7 лет процветания и постоянного роста цен на недвижимость с 2001 по 2008 годы должен был накопиться огромный объем. И если бы все инвестиционные квартиры сейчас выплеснулись на рынок, новые стройки можно было бы с чистой душой отложить на 2 года.

— В среднем по Москве доля квартир в новостройках, купленных в целях инвестиций и не используемых для проживания и сдачи в аренду (то есть квартир, находящихся в том состоянии, в котором их принимала Госкомиссия), составляет около 10–12%, — объясняет руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН» Екатерина Лобанова.

Квартиры относительно небольшой площади редко встречаются среди «нежилого» жилья в новостройках, в то время как основная масса неиспользуемых площадей — квартиры большой площади (от 80 кв. м). Их отделка (а встречаются объекты и по 250–350 кв. м) — крайне затратный процесс, который могут позволить себе далеко не все собственники, купившие жилье до кризиса с целью перепродажи. «Однушки» и двухкомнатные квартиры, даже если и не востребованы собственником в качестве места проживания, сдаются в аренду и, по крайней мере, формируют стабильные финансовые поступления. По данным аналитика ИК «ФИНАМ» Анны Мишутиной, 70–80% жилья, приобретенного в инвестиционных целях, сдается в аренду.

— Больше всего инвестиционных квартир (в пересчете на кв. м) находится в районах комплексной застройки территории и в жилых комплексах с большим объемом жилого фонда («Головино», «Мичурино», «Юрлово», «Загорье», «Скай Форт», «Дом на Беговой» и т.д.), — говорит зам. гендиректора компании «ФИНВЕСТРОЙ» Руслан Кобзарёв.

По данным директора департамента маркетинга инвестиционной компании «Эксперт» Нины Лушниченко, в новостройках ближнего Подмосковья примерно 20% сделок на покупку квартир являются инвестиционными.

— Основная проблема в том, что возвращаться в оборот такие квартиры не торопятся, — продолжает Олег Репченко. — И даже кризис и падение цен на недвижимость в 2009 году привели к распродаже лишь небольшой доли инвестиционного жилья, не сыгравшей особой роли. Продали квартиры только те, кого прижала необходимость расплачиваться по долгам и кредитам.

Еще одна проблема, о которой мало кто задумывается, — потенциальные проблемы с коммунальным обслуживанием «нежилого» жилья.

— Владение квартирой подразумевает определенные эксплуатационные платежи, даже если сама квартира не используется, — говорит Екатерина Лобанова. — Зачастую такие «горе-собственники» даже не живут в Москве, и найти их не всегда возможно. Если в квартире никто не проживает, затрат на тарифицируемые по факту потребления ресурсы (вода, водоотведение, электроэнергия) собственник не несет. Однако такие составляющие, как отопление, вывоз мусора, охрана, благоустройство и капитальный ремонт, должны оплачиваться независимо от текущего статуса квартиры.

— У управляющих компаний возникают проблемы в отношении жильцов, которые не подписывают акты приема-передачи после ввода новостройки в эксплуатацию. Или при подписанном акте не платят коммунальные услуги («мы же в ней не живем!»), — констатирует Нина Лушниченко. — А плату за газ, отопление, уборку территории и мест общего пользования коммунальщики начисляют независимо от того, проживают или нет такие владельцы в своих квартирах.

При этом в Подмосковье стоимость коммунальных услуг в 1,5–2 раза выше московских расценок. Многие управляющие компании вынуждены через суд возвращать задолженности.

— Многие так называемые инвестиционные покупатели просто подолгу не появляются, затягивают с получением ключей и документов на квартиры. Управляющие компании вынуждены сами покрывать расходы на «коммуналку», если дом практически не заселен. Чтобы исправить ситуацию, некоторые управляющие компании выдают документы на квартиру только после уплаты долгов за коммунальные услуги, — говорит гендиректор компании Galaxy Group Евгений Штраух.

На самом деле узнать о том, что квартира куплена с инвестцелями, можно только тогда, когда человек начинает перепродавать жилье по переуступке прав. «Только покупатели, с которыми мы работаем постоянно, могут нам сказать, что им нужна квартира для последующей перепродажи, и тогда мы подыскиваем им соответствующий вариант. Но это редкость», — говорит руководитель отдела городского жилья Tweed Игорь Шубин.

— Многие граждане, которые купили несколько лет назад квартиры в инвестиционных целях, неплохо заработали в период кризиса. Например, летом 2008 года цена кв. метра в жилом комплексе «Марфино» составляла 70 тыс. руб. за кв. м, весной 2009-го — уже 100 тыс. руб., а сейчас предложение на вторичном рынке в «Марфино» доходят до 200 тыс. руб. за кв. м. Однако есть и граждане, которые приобрели квартиры с целью финансовых вложений и последующей сдачи их в аренду, — говорит Руслан Кобзарёв.

— Я считаю, что наиболее эффективная схема инвестирования в жилье — купить квартиру, сдавать какое-то время ее в аренду, а затем продать. Наиболее ликвидными в этом отношении являются качественные недорогие предложения экономкласса, — считает руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов.

Так, если купить 30-метровую квартиру экономкласса, например в Северном округе, и сдавать ее до полной окупаемости, а это почти 14 лет, доходность проекта составит около 12% годовых. «Это из расчета, что изначальная цена предложения — 4,8 млн. рублей, а стоимость аренды такой квартиры — 29 тыс. рублей в месяц. Увеличить прибыль можно за счет последующей продажи квартиры: через 13–14 лет такая „однушка“ будет стоить почти 8 млн. рублей», — объясняет Дмитрий Таганов.

В элитном сегменте цифры намного скромнее: доходность от сдачи 200-метровой квартиры в ЦАО составит всего 5% в год при условии, что изначально она стоила 94,6 млн. рублей, еще 10 млн. рублей было вложено в отделку и меблировку жилья, квартира сдавалась те же 13 лет (но не постоянно, а с перебоями на смену нанимателей) по цене 374 тыс. рублей в месяц. Вот и получается, что инвестиции в наиболее популярный и ликвидный «эконом» сопоставимы с доходностью банковского вклада под 10% годовых. А элитный сегмент подходит скорее для комфортного проживания, нежели для зарабатывания денег. Статистика подтверждает эти выводы. В аренду сдается: однокомнатных — 95% от общего количества инвестиционного жилья, двухкомнатных — 75%, трехкомнатных — 45%, многокомнатных — до 25%.

По ряду причин квартиры, приобретенные до кризиса в целях инвестиций, являются неликвидными. Позиция собственников ясна: продавать дешевле — не только упустить прибыль, на которую был расчет, но и зачастую уйти в минус. Выставлять квартиру выше рыночной цены — значит продавать бесконечно. «Решение зависит от конкретной ситуации, целей собственника. Если стоит задача все-таки избавиться от актива, цена будет на 5–10% ниже среднерыночной, а поправка на последующий торг может достигать 25% в зависимости от площади и конъюнктуры», — анализирует Екатерина Лобанова.

— Квартиры, купленные, к примеру, в 2003 году, в любом случае при продаже принесут доход, — говорит Игорь Шубин. — Чего нельзя сказать о квартирах, купленных в 2007–2008 годах. Эти объекты сейчас вообще не выставляются на продажу, поскольку цены сейчас намного ниже, чем тогда, когда они приобретались.

По данным irn.ru, в годы ажиотажа из-за двух основных факторов — большого объема свободных денег и ограниченного предложения — цены на квартиры в Москве выросли сначала с $2 до $4 тыс., а потом с $4 до $6 тыс. за квадратный метр. С приходом кризиса падение цен произошло не обратно до $2 тыс., а лишь до $4 тыс. по причине исчезновения «шальных» денег, но сохранения дефицита предложения. А значит, логично предположить, что ликвидация дефицита предложения вполне может вызвать новую волну снижения цен на жилье с $4 до $2 тыс. за метр, то есть еще вдвое. И «спусковым крючком» здесь может стать именно реальный налог на недвижимость.

Для представителей среднего класса, большинство из которых, согласно многочисленным социологическим исследованиям, нуждаются в улучшении жилищных условий, введение налога на недвижимость означает следующее. Либо купить квартиру за две цены, но потом платить за нее копеечный налог. Либо купить квартиру по справедливой цене, но потом платить каждый год реальный налог. Так, при снижении цен на жилье к среднему уровню цен в $2 тыс. за метр, который для Москвы можно рассматривать как справедливый, наша среднестатистическая двухкомнатная квартира в 60 кв. м. стоила бы уже не 7,2 млн. рублей ($240 тыс.), а 3,6 млн. рублей ($120 тыс.) Очевидно, что для любого покупателя выгоднее сэкономить $120 тыс. при покупке и потом платить по $200 в месяц, или $2400 в год, в виде налога, нежели сразу купить квартиру по двойной цене.

Руслан Кобзарёв сомневается, что введение единого налога на недвижимость поспособствует большей доступности жилья — хотя бы по той причине, что существует масса способов уклониться от уплаты налога. Кроме того, при его введении есть еще и масса отрицательных моментов для граждан. Например, в Москве для жителей старого фонда в ЦАО при расчете налога от рыночной стоимости не многие граждане его смогут оплатить. Размер единого налога на недвижимость только незначительное время будет находиться в установленном диапазоне — 0,01%, в дальнейшем его рост будет неизбежен и достигнет 1% от рыночной стоимости квартиры. А директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» Ольга Новицкая допускает, что введение налога вряд ли приведет к резкому сокращению количества инвестиционных квартир на рынке, но может спровоцировать увеличение арендных ставок.

— Первый вопрос, который нужно решить, — оценка стоимости. Сейчас рыночная стоимость и государственная оценка различаются в разы. Налог должен быть прогрессивным. До определенной стоимости — одна процентная ставка, до следующего порога — другая. Общая тенденция: чем выше стоимость жилья, тем выше ставка (налог на роскошь, о котором говорили перед выборами). Интересней вопрос с возвращением к обязательному нотариальному удостоверению договоров (1–1,5% от стоимости). Налог на доступность жилья вряд ли как-то повлияет. Размер должен зависеть от стоимости жилья в регионе и прожиточного минимума. Минимум — 3–5% от прожиточного минимума за год, максимум — 1–3% от рыночной стоимости недвижимости, — говорит ведущий специалист риелторской компании «Русский дом недвижимости» Вадим Рубцов.

Но если не доработать все детали и нюансы, то, скорее всего, выйдет по известной формуле «хотели как лучше, а получилось как всегда». Кто-то будет честно платить налоги, а кто-то найдет возможность «откосить». Впрочем, как отмечают специалисты «Индикаторов рынка недвижимости», для перехода к полноценному и эффективному управлению недвижимостью и сферой ЖКХ России необходимо рано или поздно все же провести реформирование налога на недвижимость.