Подмосковный метр: свой среди чужих

По данным Гильдии риелторов Московской области (ГРМО), в ближайшие 7–10 лет в Подмосковье девелоперы планируют построить около 60 млн. кв. м жилья. Вот только вопрос: кто будет жить в этих домах? Потребность в новом жилье у жителей Московской области колоссальная: только в аварийных домах живут сотни тысяч семей. Добавим сюда очередников, молодые семьи и участников различных жилищных программ (военных, врачей, учителей) и получим миллионы нуждающихся! Но с другой стороны — многим ли жителям области эти вожделенные метры по карману?

Год от года в области нарастает тенденция: популяция коренных жителей размывается приезжими. Москвичи могут продать хрущобу и купить на вырученные деньги комфортное и просторное жилье в Щербинке или Мытищах. Переселенцы из других регионов России или граждане из стран ближнего зарубежья тоже частые покупатели жилья в области — для них главное, чтобы квартира находилась недалеко от Москвы, куда они со временем стремятся перебраться. Большой процент покупателей на подмосковном рынке занимают приезжие, покупающие квартиры по различным сертификатам. Например, 40% сделок в месяц в г. Электроугли проходит с помощью государственных субсидий. Среди местных жителей купить новое жилье, даже эконом-класса, в родном городе могут позволить себе очень немногие.

По оценке экспертов аналитического агентства RWAY, «только 10% подмосковных и 10–15% московских наиболее обеспеченных домохозяйств могут стать потенциальными покупателями подмосковной недвижимости. За счет ипотеки число покупателей увеличивается еще на 30%». Проект закона о строительных сберегательных кассах, который был внесен на рассмотрение ГД в феврале 2012 года, мог бы кардинально решить вопрос, предоставив возможность самым широким слоям граждан решать свои жилищные проблемы, но «маловероятно, что он будет принят в ближайшие годы...», считает Александр Крапин, генеральный директор RWAY.

Застраивается территория области неравномерно. Есть, конечно, объективные причины: во многих городах Подмосковья попросту отсутствует необходимая для строительства инфраструктура, нет энергомощностей, дорог и коммуникаций. Да и потребности у малых городов с населением в 10 000 человек в жилье значительно меньше, чем в тех же Мытищах или Балашихе, где живут сотни тысяч.

Но, по мнению экспертов из корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», недооценивать потенциал небольших подмосковных городов и поселков городского типа с населением менее 100 тыс. человек, находящихся в 20–40 км от столицы, тоже было бы ошибочно. Обычно они выпадают из поля зрения серьезных игроков рынка, потому что в таком небольшом городе работают только свои, местные застройщики. Большие объемы им не по силам, а чужих сюда не пускают. Хотя во всем мире именно небольшие уютные городки с населением не более 30 000 человек и являются главным местом обитания горожан.

Но у наших инвесторов особой популярностью пользуются, наоборот, крупные города Подмосковья, главное — чтобы расположены они были в пределах 10–20 км от МКАД. В топе самых востребованных у покупателей новостроек Люберцы, Балашиха, Подольск, Химки, Красногорск, Мытищи.

По оценкам ГРМО, 2/3 от всего объема новостроек приходится на зону в 15 километрах от Кольцевой. Как такой дисбаланс отражается на комфорте жителей, видно на примере Химок, где уже сейчас прослеживается явная перенаселенность, а ведь еще 80 многоквартирных домов вот-вот будут достроены — и это дополнительно 4,4 тыс. квартир, дополнительная нагрузка на транспорт, дефицит мест в детских садах и школах. Город уже сейчас испытывает серьезные проблемы с дорожной и социальной инфраструктурой. Правда, цена кв. м здесь ниже чем у соседей — сказывается перенасыщение рынка.

Эксперты делят подмосковный рынок недвижимости на 4 зоны: самое дорогое жилье на территориях, отошедших к новой Москве и в городах-спутниках (90–100 тыс. руб. за кв. м). Потом идут новостройки на расстоянии от 0 до 10–15 км от МКАД (70–90 тыс. руб. за кв. м). Третья зона простирается в радиусе 30 км от границ Москвы (50–70 тыс. кв. м). И, наконец, вся остальная область — это четвертая зона, здесь строят самое дешевое по меркам Подмосковья жилье — кв. м стоит не более 50 тыс. руб.

С тех пор как в июне 2011 года стало известно о присоединении к Москве новых территорий, проекты, расположенные в этих границах, показывают стабильный рост цен, убеждена Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». В среднем по рынку за прошедший период цены выросли на 10–12%, а на территории новой Москвы стоимость кв. м увеличилась на 25–40%.

Например, в Щербинке однокомнатная квартира уже приближается по стоимости к «однушке» в Бутове — те же 5 млн. руб. Лишь метраж побольше да качество дома получше — не панель, а монолит.

Информация о расширении Москвы, считают аналитики группы компаний «Мортон», однозначно повлияла на увеличение спроса и повышение ликвидности новостроек за МКАД. Причем интерес покупателей вырос не только к проектам в новых границах Москвы. В зоне повышенного спроса оказались все подмосковные проекты, и в первую очередь расположенные на южных и юго-западных направлениях на удалении до 15 км от МКАД. Основной объем реального спроса на первичном рынке жилья в 2011 году был сосредоточен в зонах «Новая Москва» и «от 0 до 5 км». Ежемесячно в прошлом году здесь реализовалось в среднем до 900 квартир, что составляло порядка 35% от объема всех подмосковных сделок.

Естественно, вслед за растущим спросом на новостройки новой Москвы стали расти цены на квартиры в реализующихся здесь проектах. При чем цены на эти объекты росли более высокими темпами, чем в среднем по Подмосковью. Средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке Московской области выросла на 9–11%, тогда как новостройки новой Москвы подорожали в среднем на 21%. Премия к рынку за вхождение в состав Москвы, таким образом, составила более 10%.

Сергей Хорошков, генеральный директор МИЦ-Девелопмент, считает, что рост цен на жилье на территории новой Москвы продолжается и с начала 2012 года уже составил около 10–15%. А до конца года цена может увеличиться еще на 15% в среднем.

«В целом можно сказать, что цены на новых территориях будут стремиться сравняться с ценами в районах Москвы, близких от МКАД, как, например, Бутово и Митино», — уверен Сергей.

Вряд ли найдется человек, который бы сказал, что мечтает жить за городом, на природе, и при этом в... небоскребе. Однако, по данным Регистра жилых домов на 01.06.2012, на территории Московской области строится: 1255 многоэтажных многоквартирных жилых домов площадью свыше 17 млн. кв. м; а общая площадь всех строящихся коттеджей, малоэтажных и сблокированных жилых домов (таунхаусов) равна менее 5 млн. кв. м. Как говорится, цифры говорят сами за себя.

Новое областное правительство обещает дать малоэтажному строительству зеленый свет, и это радует. Но вот только когда это произойдет? У каждого проекта есть экономика: продавать ниже себестоимости застройщики не станут, а чтобы остаться в плюсе, они вынуждены гнать этажность: если посчитать все затраты на инфраструктуру (дороги, подключение энергомощностей, коммуникации, социальные объекты), прибавить откаты чиновникам, то получится, что строить в сегменте эконом-класса дома ниже 14–17 этажей в зоне «от 0 до 10 км» инвесторам сегодня просто невыгодно.

«Рынок недвижимости очень инертный и сразу не отреагирует на какие-либо инициативы сверху, — говорит Алексей Шленов, генеральный директор компании „МИЭЛЬ-Брокеридж“. — Даже если есть решение о том, что на территории новой Москвы будут строить только малоэтажное жилье, то пока это решение реализуется, пройдет достаточно времени — год, два».

Сергей Хорошков: «На сегодняшний день интенсивное развитие и застройка присоединенных территорий осуществляются на расстоянии около 20 км от МКАД. Площадь осваиваемой территории велика — и поэтому исключительно малоэтажное строительство в больших масштабах на территории новой Москвы экономически может быть нерациональным решением. Развитие новых территорий может подразумевать реализацию проектов и малоэтажного, и многоэтажного жилья. Сейчас в рамках застройки этих территорий возводятся многоэтажные жилые комплексы».

Транспортная доступность — этот термин настолько вошел в нашу повседневную жизнь, что его объяснять не нужно. Жить в области, а работать в Москве стало нормой для миллионов человек. Вся жизнь проходит в дороге. Поэтому застройщик, застолбивший участок рядом с многополосной трассой или железной дорогой, может быть спокоен за ликвидность своего проекта. Остальным приходится проявлять чудеса маркетинговой смекалки, чтобы привлечь покупателей жилья на периферии Московии. В ход идет все: от демпинговых цен до небылиц про голливудских звезд, которые собираются купить жилье по соседству.

Правда, вскоре все может измениться. Планы московского и областного правительства в области реорганизации транспортной инфраструктуры впечатляют масштабами. В настоящее время уже ведется реконструкция двух вылетных трасс — Варшавского и Каширского шоссе, — они получат дополнительные выделенные полосы и карманы для общественного транспорта, пешеходные переходы и разворотные эстакады. По параллельным улицам пройдут дублеры. Это позволит сделать движение из области в центр по Варшавке и Каширке бессветофорным.

После завершения работ на Варшавском и Каширском шоссе, которое запланировано уже на конец этого года, строители приступят к Ленинскому проспекту и Можайскому шоссе, которое соседствует с юго-западным сектором, ведущим в новую Москву.

А в 2013 году начнется полномасштабная реконструкция Калужского шоссе, которое станет главной дорогой новой Москвы.

К этому стоит добавить, что в настоящее время уже проходит госэкспертизу проект первого пускового комплекса ЦКАД протяженностью 70 км, а столичные проектировщики начали проработку поперечных связей между Киевским, Калужским и Варшавским шоссе — здесь планируется построить новую автодорогу Солнцево — Бутово — Видное.

И это еще не все.

«Согласно схеме развития Московского метрополитена до 2020 г., — говорит Анна Соколова, — метро планируется продлить в некоторые районы новой Москвы и области, новые станции должны появиться в Румянцеве, Сколкове, Химках, Мытищах, Балашихе. Также метро будет проложено до Коммунарки».

А Сергей Хорошков считает, что существенно улучшить транспортную ситуацию в ближнем Подмосковья поможет пуск таких станций метро, как «Пятницкое шоссе», «Жулебино», «Лермонтовский проспект», «Люберецкие поля», «Котельники». Уже в сентябре 2012 г. откроется станция «Новокосино», это «должно облегчить жизнь жителям не только одноименного района, но и ближайших подмосковных городов — Реутова, Железнодорожного и Люберец», — уверен Сергей.

Новый для московского региона вид транспорта — скоростной трамвай — свяжет Балашиху и Москву. По подсчетам проектировщиков, время в пути из Балашихи до станции метро «Шоссе Энтузиастов» составит 40 минут максимум.

Еще один участок линии скоростного пассажирского трамвая свяжет аэропорт «Домодедово» со станцией метро «Красногвардейская», а в перспективе может появиться линия Щербинка — Бутово — Солнцево — Сколково (с заходом в аэропорт «Внуково»).

Московская область лидирует не только по количеству введенного в эксплуатацию жилья, но и по количеству «проблемных» объектов и обманутых дольщиков. На днях областное правительство было вынуждено признать, что официальная статистика сильно занижена — в реале и замороженных объектов, и обманутых людей в 3 раза больше. Именно поэтому было решено внести в областную Думу новый законопроект, защищающий права граждан, вкладывающих личные средства в строящиеся объекты жилья.

Но всегда ли виноваты только застройщики в несоблюдении сроков строительства? Повлиять может многое: от мирового кризиса до смены власти в области. Например, многих в Подмосковье сейчас волнует, будет ли Сергей Шойгу пересматривать инвестконтракты, как это происходило в Москве и Питере?

«К сожалению, в Подмосковье существуют проекты, в которых есть нарушения, и обманутых дольщиков довольно много, поэтому может проходить пересмотр инвестконтрактов, в частности, тех проектов, которые существуют „на бумаге“, или проектов с очевидными нарушениями, — считает Сергей Хорошков. — Что касается объектов, строительство которых уже началось, то, возможно, будет проверяться соотношение жилой недвижимости и необходимой инфраструктуры в проекте».

Аналитики ГК «Мортон» тоже не исключают, что в Московской области ожидается масштабная ревизия инвестпроектов по строительству объектов недвижимости по аналогии с той, которая идет в столице. По словам президента компании Александра Ручьева, в рамках этой ревизии могут быть пересмотрены до 70 процентов контрактов на возведение жилья в Подмосковье. Поводом может стать вступившее в силу ограничение на возведение жилых многоквартирных домов выше 17 этажей. А следствием — дефицит предложения и дальнейший рост цен на подмосковные новостройки. По словам Александра, к концу года ценовое «дно» на рынке новостроек Подмосковья может составить 65 тысяч рублей за квадратный метр, например, в северных районах области, а максимальная цена может достигнуть 90 тысяч рублей за кв. м на западе.

Выходит, что ждать понижения цен на рынке подмосковного жилья в скором будущем не приходится.