Жилью приказано дешеветь

В области строительства жилья у России есть серьезное конкурентное преимущество: свободная земля. Конечно, в Москве или Санкт-Петербурге вряд ли найдется много свободных участков. Это европейские города с соответствующей плотностью населения. Но в целом карта распределения населения России напоминает сетку. Довольно высока плотность населения вдоль дорог (железных и шоссейных), а также рек. Эта сетка связывает точки со сверхвысокой плотностью города. Но между линиями сетки — практически дыры, как говорится, «степь да степь круго-о-ом». До сих пор в России, особенно за Уралом, есть места, где можно ехать на автомобиле сутки — и не встретить ни человека, ни признаков его жилья.

С другой стороны, ситуация с жильем в России довольно аховая. Во времена позднего СССР очередь на получение квартир от государства растягивалась на 20 и более лет. С приходом рыночной экономики цены на жилье взлетели до небес и сделали его недоступным для большинства населения. Очередь же сохранилась для льготных категорий граждан (например, для инвалидов). Сейчас в Москве для получения квартиры от города таким семьям нужно ждать 7–10 лет. В менее крупных городах очередь движется не быстрее: чем меньше город, тем меньше возможностей.

Но это льготники, а обычные граждане до сих пор оставались с проблемой улучшения жилищных условий один на один. Единственным механизмом разрешения жилищной проблемы в рыночных условиях была и остается ипотека. Председатель правления одного крупного ипотечного банка Игорь Кузин: «В России существовала и существует громадная социальная проблема обеспеченности жильем. За все время работы (10 лет) мы смогли обеспечить жильем 50 тысяч семей. С другой стороны, в физическом объеме это 3–4 тысячи квартир в год. У этих людей жилищная проблема решена, но всего в России нуждается в жилье по крайней мере 60 млн. человек или как минимум 20 млн. семей. Так что поле деятельности для ипотечного кредитования пока остается весьма обширным. Мы осознаем, что пока вспахали лишь самый его краешек».

Таким образом, банкиры оценивают потенциальный рынок нуждающихся в жилье в 40% российского населения. Столь большое количество стало следствием индустриализации советских времен. Процесс индустриализации в том и состоит, что крестьяне перестают обрабатывать землю и становятся рабочими на производствах. Но для этого им нужно бросить жилье в деревне и получить новое рядом с заводом, в городах. К сожалению, во времена СССР жилье при заводе в подавляющем большинстве случаев представляло собой двухэтажный деревянный барак без всяких бытовых удобств. Расселяли же их очень медленно, поскольку жилье строилось по остаточному принципу. К нынешнему времени эти строения просто сгнили и представляют реальную опасность для жизни. Та же участь постигла и хрущевки, с помощью которых в 1960-х в СССР пытались решить жилищную проблему. Отсюда и 60 млн. нуждающихся.

Ипотека малодоступна. «На покупку жилья могут рассчитывать только семьи, которые зарабатывают в месяц как минимум на один квадратный метр жилья», — сообщил Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства». Честнее было бы «зарабатывают» изменить на «откладывают», то есть брать не чистый доход, а то, что от него остается после оплаты питания и коммунальных услуг. По мнению банкиров, должно оставаться 40–45 тыс. руб. в месяц — такова минимальная стоимость одного квадратного метра жилья в пригородах Москвы. Таким образом, чтобы стать счастливым обладателем ипотечной квартиры, российская семья должна зарабатывать 65–70 тыс. руб. в месяц. Ну и где вы видели такие зарплаты в провинции? Нынче зарплата в 35–40 тыс. руб. в месяц даже в Москве считается довольно приличной.

Российское государство осознает остроту проблемы. Был запущен национальный проект «Доступное жилье», и кое-что он позволил сделать. На ремонт ветхого и аварийного жилья были направлены средства, полученные от продажи ЮКОСа (в 2012 году эта программа завершается). Успешно реализуется программа обеспечения жильем военнослужащих — военная ипотека по льготным ставкам (смотри заметку «Служи — и жилищный вопрос решится» в «МК» от 28 марта).

Проблема в том, что все это не капля в море, но мало. Если брать даже советскую норму 9 кв. м жилья на человека, то легко посчитать, что для обеспечения 60 млн. нуждающихся нужно построить 540 млн. кв. м современного жилья. Россия должна вводить по 2–3 млн. кв. м жилья ежегодно, чтобы только приблизиться к решению жилищной проблемы. А она после кризиса вводит по 300–400 тыс. кв. м в год. Эдак нам тысячу лет ждать — и то не дождемся.

Для сравнения: Китай с 2000 года вышел на устойчивый ввод 1,5 млн. кв. м жилья в год — и темп сохранился, несмотря на кризис. Из-за огромного населения нуждающихся в улучшении жилищных условий там больше (порядка 200 млн. человек), но в процентном отношении меньше: 20% против 40% в России. Поэтому в КНР жилищная проблема не имеет такой социальной остроты, но китайцы не хотят запускать дело и изо всех сил стараются ее решить.

Для решения российской жилищной проблемы власти наконец-то решили использовать конкурентное преимущество: наличие свободной земли. 9 мая Президент РФ Владимир Путин подписал указы о строительстве доступного жилья. В частности, Президент России поручил правительству разработать порядок бесплатного предоставления земельных участков под строительство жилья эконом-класса, предусмотрев при этом ограничение продажной цены на жилье данного класса. Согласно плану, застраиваться будут земельные участки, примыкающие к крупным городам. А также земли, находящиеся в собственности государственных организаций, которые используются неэффективно или вовсе не используются, являются бросовыми.

Идея в том, что стоимость земли составляет около 20% стоимости готового жилья. Если землю государство раздает бесплатно (а Владимир Путин так в указе и написал), то стоимость жилья должна уменьшиться на эти 20%. Кроме того, по мнению Владимира Путина, ставка по ипотеке для такого жилья не должна превышать инфляцию более чем на 2,2%. Сейчас инфляция 6,1% годовых, из чего легко видеть, что ипотечная ставка для такого жилья должна быть на уровне 8,3–8,5% годовых. А с дальнейшим снижением инфляции (что нам обещает правительство) ставки по ипотеке должны упасть до 5% годовых.

Сейчас банки выдают ипотечные кредиты под 9–15% годовых. Между прочим, это значит, что за 20 лет человек отдает стоимость 2–3 квартир, реально получая одну. Очень просто: за одну квартиру он платит по телу кредита, а за 20 лет еще плюс как минимум 180% от ее стоимости. Получается вторая, а то и третья квартира, которую потребитель ипотеки фактически отдает в пользу банка. Это многих отпугивает. Если же будет ипотека под 5% годовых, то за 20 лет тоже получится вторая квартира в пользу банка, но хотя бы не третья, что более терпимо. В мировой практике комфортной ставкой по ипотеке считается не более 2,5% годовых, то есть когда банку «сверху» отдается еще полквартиры. Но для этого нужно иметь инфляцию на уровне 1,5% годовых, что в России пока недостижимо.

Кроме того, есть проблема первого взноса. Мы рассмотрели случай, когда он нулевой (такие программы на рынке есть). Но большинство банков требуют внести 20%, а то и 30% стоимости жилья сразу. И только если они внесены, снижают процент хотя бы до 9% годовых (с нулевым первым взносом меньше чем под 15% годовых вы ипотеку не получите — и то поискать надо). По мысли Владимира Путина, предоставленная бесплатно земля может одновременно стать и первым взносом (как раз 20%).

Если планы Путина реализуются, жилищная проблема в России действительно начнет решаться. Однако на пути благого дела, как всегда, возникает множество препятствий.

Бросовой либо неэффективно используемой земли в России действительно немало. Только кто же ее добровольно отдаст? Своим указом Владимир Путин фактически предлагает руководителям всяческих государственных и полугосударственных контор поделиться с обществом ресурсом, имеющим реальную рыночную стоимость. Можно предположить, что бюрократы начнут писать множество слезных просьб на тему: возможно, сейчас земля действительно не используется, но вот у нас планов громадье, и мы в ближайшее время на ней обязательно построим что-то нужное и важное — только не отнимайте.

Как заставить отдать? В указе президента порядок признания земли бросовой или использующейся неэффективно не определен. Да он и не должен быть там определен — это дело правительства. Можно констатировать, что за два месяца, прошедшие со дня выхода указа, для его реализации не сделано ровным счетом ничего. Правительство не только не издало ни одного циркуляра, но даже не обсуждало проблему. Видимо, у него есть дела поважнее, чем 60 млн. нуждающихся в жилье россиян.

Вторым камнем преткновения является отсутствие единого общероссийского земельного кадастра. Пожелавший остаться неизвестным мэр одного из подмосковных городов был эмоционален: «Нас указ президента напрямую касается, мы же пригород. Но когда мы в администрации прочли, то схватились за голову. Бросовые земли у нас в районе есть, но принадлежат они таким мощным ведомствам, как, например, Министерство обороны. И как мы будем с ними бодаться, кто мы для них? К тому же на основании чего будут передаваться земли: ведь единого кадастра нет. Мы для предотвращения мошенничеств с землей сделали кадастр, но в общероссийскую базу он пока не интегрирован».

Наконец, третьей проблемой для реализации планов власти является инфраструктура. Стоимость земли и жилья в крупных городах потому и запредельна, что они являются немногими местами в России, где, что называется, можно жить: есть все коммуникации. Нужно помнить, что 30% российского населения до сих пор пользуются печным отоплением, топят дровами. К сожалению, это касается и пригородов больших городов. Отсутствие газа, а кое-где (хотя и гораздо меньше) даже электричества делает много мест в России непригодными для жизни. От подарка государства в виде бесплатной земли там потребитель может и отказаться — жилье в бараке без удобств или полуразрушенный дом вдалеке от города и без того можно купить за 100–150 тыс. руб.

Доступность ипотеки можно проиллюстрировать на примере из совершенно другой области — театральной. Есть знаменитая пьеса Уильяма Шекспира «Ромео и Джульетта». Сюжет в том, что две враждующие семьи не дают своим детям, влюбленным друг в друга, соединиться. Разыгрываются «шекспировские страсти» — в конце, как водится, все умерли. Пьеса прекрасна, но в 1960-х годах на родине Шекспира — в Англии — театры вдруг перестали ее ставить. Потому что на нее перестал ходить зритель, особенно молодой. Обеспокоенные театралы провели опрос: почему? Ответ был таков: «Надуманно и нежизненно! В чем проблема-то? Ромео нужно было хватать Джульетту в охапку, пока не передумала, и бежать с ней в другой город. Там устроились бы на работу, взяли бы ипотеку, да и жили бы себе...». Добавим, что в российских театрах эта пьеса пользуется популярностью — и, видимо, еще долго будет.