Подмосковье — оно такое разное

Почему «замкадье» застраивается так неравномерно? «МК» вместе с экспертами корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис» разбирался в причинах.

Мало кто сомневается, что лучше жить в городе с хорошо развитой инфраструктурой, чем в поселке с сомнительной транспортной доступностью и допотопными «удобствами». Поэтому нет ничего странного в том, что наибольшей популярностью у инвесторов пользуются крупные города Подмосковья с развитой инфраструктурой, расположенные в пределах 10–20 км от МКАД: Люберцы, Балашиха, Подольск, Химки, Мытищи и т.д. По оценкам Гильдии риелторов Московской области, две трети от всего объема новостроек приходится на зону в 15 км от кольцевой автодороги. А инвестиционный потенциал многих небольших подмосковных городов и поселков городского типа с населением меньше 100 тыс. человек, расположенных в 20–40 км от столицы, остается недооцененным.

— В качестве примера рассмотрим город Электроугли, расположенный в 25 км от МКАД по Горьковскому шоссе, — говорят эксперты. — Близость к Москве и отличная транспортная доступность (40 мин. на электричке до Курского вокзала) существенно влияют на ценообразование. В Электроуглях стоимость жилья на 20% выше по сравнению с крупными городами того же направления. Так, средняя цена «квадрата» в Электростали составляет 51 555 руб., а в Электроуглях — 60 817 руб.

Как говорится, почувствуйте разницу. Казалось бы, девелоперы тоже должны ее почувствовать и массово ринуться застраивать город. Однако на деле за последние 12 лет в Электроуглях «выросло» всего три дома. До конца этого года планируется ввести примерно 8500 кв. м жилья — мягко говоря, маловато. «Потребности в новом жилье просто огромные, — считает вице-президент корпорации Игорь Быковский. — По-моему, город в состоянии „переварить“ 2–3 дома в год. Как только появляется информация о строительстве, спрос возникает практически сразу: продажи активно идут с постройки второго этажа. В приобретении заинтересованы не только местные жители. Большую роль играют и приезжие, покупающие квартиры по различным сертификатам. В среднем по субсидиям в Электроуглях проходит 40% сделок в месяц».

Подобная ситуация складывается и в Ногинске (35 км от МКАД по Горьковскому шоссе). Новостроек в городе крайне мало, а средняя стоимость кв. м в них — 54 тыс. руб. Активно возводится лишь один 17-этажный монолитно-кирпичный дом на ул. Юбилейной. Зато проблемных объектов — хоть отбавляй. «Заморожены» два дома на ул. Ревсобраний и ул. Советской Конституции. Три дома на ул. Аэроклубной строятся с сильным отставанием от графика.

При этом в Электрогорске, находящемся в 75 км от МКАД по тому же шоссе, эксперты отмечают переизбыток нового жилья. Несмотря на значительную удаленность от Москвы и неудобное транспортное сообщение со столицей (сильно загруженное шоссе и тупиковая железнодорожная ветка), город переживает строительный бум: возводится 5 домов. Эксперты подчеркивают, что в Электрогорске благоприятные условия для работы застройщиков: своя ГРЭС, ограничений по подключению к коммунальным сетям нет, в проектную смету не входят затраты на новые школы, детские сады, поликлиники и магазины. Но поскольку предложение значительно превышает спрос, девелоперы с трудом сбывают квадратные метры по 30 тыс. руб.

— Похожая история происходит и в городах Раменском и Жуковском, — говорят аналитики. — Раменское, находящееся в 40 км от столицы по Новорязанскому шоссе, активно застраивается: в городе работают 10 строительных площадок. В Жуковском (25 км от МКАД) ситуация напоминает Электроугли и Ногинск: низкие темпы ввода и, как следствие, высокие цены. Купить квартиру в Раменском можно в полтора раза дешевле, чем в соседнем Жуковском.

Президент корпорации Сергей Власенко связывает неравномерную застройку Подмосковья с проблемой ограниченной конкуренции среди застройщиков: «Очень часто в городах работает определенный пул компаний, которые выполняют свою ежегодную норму по метрам и вполне этим довольны. Для остальных же вход на рынок закрыт. Как следствие — дефицит и дороговизна».

Но не только административные барьеры становятся преградой для инвесторов с проектами массовой застройки. «Интерес у застройщиков есть, но его перевешивают опасения за вкладываемые средства, — комментирует ситуацию Игорь Быковский. — Инвесторам с кредитными деньгами в масштабные стройки вкладываться, в принципе, опасно, так как на быстрый оборот средств рассчитывать не приходится».

Привлечь компании с проектами массовой застройки может относительно дешевая земля в малых городах: разница в стоимости по сравнению с крупными населенными пунктами может доходить и до 50%. Также аналитики отмечают и больший выбор возможных участков под застройку. В результате цена «квадрата» получается весьма привлекательной для населения. Дополнительным стимулом может стать лояльность администрации. Инвесторы будут вкладываться в инфраструктуру, если будут уверены в долгосрочных перспективах на строительство жилья в городе.