Аренда против покупки

Сделки под заказчика вместе с предварительной арендой стандартных помещений на ранних стадиях строительства в первом квартале составили 82% от общего спроса, сообщил «ЭВ» руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSall Петр Зарицкий.

Другой особенностью первого квартала стало существенное оживление рынка. Были разморожены проекты, остановленные в кризис. И хотя большинство девелоперов предпочитали не рисковать, предлагая потенциальные площадки для строительства под заказчика, часть игроков осмелели и начали постройку «спекулятивных» складов (предлагаемых в аренду).

В январе-апреле спрос на складские помещения формировали в основном логистические операторы, на их долю пришлось 60% запрашиваемых площадей, что сопоставимо с докризисными показателями, отметили специалисты Colliers International. По их мнению, это свидетельствует о том, что складской рынок окончательно оправился от кризиса и перешел в стадию активного развития.

Общий объем качественных (классы А и В) складских помещений в Московском регионе на конец 1-го квартала 2012 года составил 8,25 млн. кв. м. Если сравнивать Московский регион с европейским городами, то по показателям на душу населения мы существенно отстаем. Так, например, в Париже в среднем на одного жителя приходится 4,6 кв. м складских помещений, а в Москве всего 0,7 кв. м.

Но перспективы у рынка есть: из-за особенностей логистики многие компании предпочитают организовывать распределительные центры федерального уровня именно в Московском регионе.

Большинство клиентов ищут складские площади на срок от 5 до 7 лет, отметил консультант отдела исследований Cushman & Wakefield Александр Кунцевич. С его слов, ставки аренды за 2011 год для складских площадей класса А в Москве и Подмосковье выросли почти на 25% и на сегодня составляют $135 за кв. м в год без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей.

При этом ставки варьируются в зависимости от географического расположения складского комплекса. Так, например, более высокие значения ($145–155 кв. м в год) можно наблюдать в северной части Московской области, где на данный момент наблюдается нехватка свободных площадей, добавил аналитик отдела исследований рынка складской недвижимости СBRE Василий Григорьев.

«В январе-мае у арендаторов столичных складов пропал интерес к помещениям площадью 300-500 кв.м., которые были весьма популярны в прошлом году. Несмотря на минувший кризис моду диктуют крупные арендаторы», сообщил «ЭВ» один из совладельцев крупного складского комплекса в Москве. По словам Петра Зарицкого, средний размер запроса на качественные складские помещения сейчас составляет 5–10 тыс. кв. м, а наиболее востребованный объем — 10–15 тыс. кв. м. Он уточнил, что 3–5 тыс. кв. м — это минимальные блоки, которые могут быть арендованы в подобных комплексах. Крупные игроки арендуют и покупают по 40–50 тыс. кв. м, но таких запросов немного.

Выбор в пользу покупки или аренды абсолютно индивидуален: сейчас на рынке есть предложения как в аренду, так и на продажу. Конкретное решение компании зависит от наличия свободных собственных средств, стоимости заемного финансирования и стратегии развития самой компании.

К примеру, ритейлеры, как правило, сейчас предпочитают покупать складские площади или строят самостоятельно. На то есть несколько причин: при длительной эксплуатации покупка выгодней аренды, на этапе строительства можно учесть особенности логистики компании. Однако для компаний, сильно зависящих от колебаний рынка и не имеющих достаточного количества денежных средств, это не всегда выгодно. К примеру, логистические компании чаще предпочитают арендовать складские площади.

По прогнозу Александра Кунцевича, чистые арендные ставки останутся на уровне $135 за кв. м, доля свободных площадей к концу года вырастет с 1% до 2%. Петр Зарицкий не исключает, что в ближайшие два квартала возможен небольшой рост (3–5%). К концу года или даже в 1-м квартале 2013 года, по мере готовности новых складских комплексов, возможна приостановка роста арендных ставок.

Конечно, прогнозы сбудутся только в одном случае: если на рынок выйдут все строящиеся крупные логопарки. Однако реализация представленных крупных проектов в России традиционно невысока. Особенно в сфере коммерческого строительства. Каждый год мы наблюдаем одну и ту же картину: заявляется примерно вдвое больше площадей, чем реально строится. Так, в прошлом году, по оценке Knight Frank, в Московском регионе было анонсировано 19 проектов общей площадью около 600 тыс. кв. м, однако реально достроили и ввели в эксплуатацию 13 проектов общей площадью 366 тыс. кв. м.

На текущий год девелоперы заявили 26 складских комплексов в Московском регионе. По мнению аналитиков Knight Frank, наиболее вероятно, что введут не более 20. Таким образом, прирост качественного складского предложения в Московском регионе, по оптимистическим прогнозам Александра Кунцевича, составит около 900 000 кв. м, а по консервативным — не более 500 000 кв. м. Не секрет, что при малейших колебаниях на рынке или просто неблагоприятных прогнозах до 50% проектов замораживаются.

Впрочем, по мнению аналитиков центра «Индикаторы рынка недвижимости», пока повода для тревог нет: мировые цены на нефть высоки и макроэкономическая ситуация в России стабильна. Таким образом, цены на коммерческую недвижимость не будут столь же волатильны, как на жилье, — а значит, совершение новых сделок не требует «пожарного режима». Можно подождать, подумать, внимательнее прицениться... Многие европейцы покупают объекты в России в расчете дохода на 4–6% годовых и считают это нормальным, тогда как российские бизнесмены рассмеялись бы им в лицо.

Эксперты Всемирного банка оценили транспортно-логистический потенциал стран мира. Россия заняла 95-е место из 155: между Гвинеей-Бисау и Ливаном. Партнеры России по Евразийскому экономическому пространству выше: Казахстан — 86-й, Белоруссия — 91-я. Тройка лидеров рейтинга — Сингапур, Гонконг и Финляндия.