Ипотеку брать некому

Рынок ипотечного кредитования вышел из кризиса. Так, за первый квартал 2012 года выдано в 1,7 раза больше кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. Всего россияне задолжали банкам по ипотеке 1,5 трлн. руб. Просроченная задолженность невелика (менее 1%), а по сравнению с 2010 годом сократилась вдвое.

Но есть и проблемы. Средний срок ипотечного кредита в России составляет 10 лет. Это означает, что сейчас те пионеры, которые взяли кредиты в начале нулевых и пережили кризис, только начинают их гасить. А сегодняшний заемщик — мужчина не старше 1962 и женщина не старше 1967 года рождения. Ведь полностью погасить ипотечный кредит нужно до выхода на пенсию.

Ипотечный рынок с размаху падает в демографическую яму. Директор Института демографии ГУ ВШЭ Анатолий Вишневский отметил: «Несмотря на сокращение населения, Россия в нулевых жила в условиях демографического бонуса. Число людей в трудоспособном возрасте увеличивалось из-за вступления в жизнь поколений послевоенного беби-бума. Но начиная с 2010 года они начали выходить на пенсию. Количество граждан трудоспособного (и платежеспособного) возраста стало стремительно уменьшаться».

Выходом могла бы стать «ипотека для пожилых»; спрос на жилье есть и у пенсионеров. Однако отечественная банковская система не видит долгосрочную проблему за сиюминутными успехами. Подобные банковские продукты даже не разрабатываются.

Вторая проблема — рефинансирование ипотечных кредитов. С 2003 по 2007 год темпы роста рынка иногда превышали 100% в год. Но рост шел в отсутствие на российском рынке «длинных» денег. Это означает, что банку, выдавшему 10-летний кредит, через 3–5 лет приходится его рефинансировать. Сейчас должны рефинансироваться кредиты, выданные в 2007 году — как раз на пике бума. Председатель комитета Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию Андрей Крысин отметил: «В 2013-м банкам, входящим в АРБ, необходимо на рефинансирование ипотеки 450 млрд. руб. И где взять 262 млрд. руб. из них, мы пока не знаем».

В обычных условиях рефинансирование идет через продажу ипотечных ценных бумаг, например облигаций. Но в кулуарах конференции отмечалось, что «после кризиса инвесторы в очередь не выстраиваются».

Потому у банкиров остается болезненный, но проверенный путь: повышать процентные ставки для новых заемщиков. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили в ноябре 2011-го 11,4% годовых, в декабре 2011-го — 11,6%, в январе 2012-го — 11,8%, а в феврале — 11,9%. В конце марта был преодолен рубеж в 12% годовых. АИЖК прогнозирует повышение ставок в первой половине нынешнего года до 12,5% .

Но столь высокие ставки порождают два противоречия. Во-первых, с макроэкономикой, обещающей нам 6%-ную инфляцию в первом полугодии. Ставки по ипотеке вдвое выше инфляции — это что, кризис? Во-вторых, с платежеспособным спросом. Глава Национального агентства финансовых исследований Гузелия Имаева сообщила: «Россияне готовы массово брать ипотеку по ставке менее 7,5% годовых». Как видим, реальные ставки не соответствуют ожиданиям. Сейчас реализуется отложенный в кризис спрос, но перспективы ипотечного рынка нельзя назвать безоблачными.