На поклон к банкиру

На первый взгляд, динамика по темпам прироста российского рынка коммерческой ипотеки выглядит позитивно. «Объем рынка коммерческой ипотеки за 2011 год составил около 70 млрд. рублей, увеличившись на более чем в 2 раза по отношению к показателю за 2010 год», — подсчитала аналитик «Инвесткафе» Екатерина Кондрашова. Но объем инвестиций в коммерческую недвижимость в прошлом году превысил $8 млрд., и по сравнению с этой цифрой статистика по комипотеке выглядит неубедительно. По оценке директора по развитию компании «Миэль — Коммерческая недвижимость» Елены Мишиной, доля ипотечных сделок не превышает 5% от общего количества сделок с коммерческой недвижимостью.

Банкиры подтверждают, что рынок коммерческой ипотеки пока развит довольно слабо. «В отличие от ипотеки жилой недвижимости коммерческая недвижимость до сих пор очень слабо охвачена банковским кредитованием, хотя потенциал этого рынка поистине огромен», — утверждает директор дирекции по работе с малым и средним бизнесом Росбанка Анатолий Хвостиков. Причин тому несколько.

Основные покупатели нежилой недвижимости в кредит — компании МСБ и индивидуальные предприниматели. Их финансовые потоки почти всегда непрозрачны, а перспективы развития бизнеса — сомнительны. Именно поэтому банки предъявляют крайне высокие требования к заемщикам. «Например, суммарная задолженность заемщика не может быть больше трех месячных оборотов по счету. Подобные требования делают ипотеку коммерческой недвижимости для большинства предприятий малого и среднего бизнеса невозможной», — рассуждает коммерческий директор бизнес-парка Nagatino i-Land Сергей Канаев.

Возникают сложности и у «принимающей» стороны. «Банки предлагают кредиты на условии указания реальной рыночной стоимости недвижимости, на что не все компании-продавцы идут, потому что разница между рыночной и балансовой стоимостью объекта недвижимости может отличаться в разы. Кроме того, существует возможность ошибок в прогнозах возможности и сроков реализации залогового имущества, иначе говоря, его ликвидности», — говорит Елена Мишина. Далеко не все продавцы коммерческой недвижимости готовы проводить сделки на подобных условиях.

Мешает сделкам и несовершенство законодательства. «Ипотека коммерческой недвижимости регламентируется тем же законом „Об ипотеке“, что и обычная ипотека для физических лиц. Из-за этого недвижимость может быть передана в залог банку только после того, как оформлены права собственности покупателя. А перевод права регистрируется в органах УФРС один месяц, что не устраивает большинство продавцов и самих банков», — напоминает Анатолий Хвостиков. Начальник управления продаж малого и среднего бизнеса Абсолют-банка Ольга Лаптева напомнила, что согласно действующим правовым нормам у банков отсутствует возможность кредитовать сделки на выкуп государственной и муниципальной собственности под залог приобретаемой недвижимости: «И это одна из основных сложностей, с которыми сталкиваются клиенты».

Тем не менее у предпринимателей средней руки порой не остается другого способа приобрети помещение для бизнеса, кроме ипотечного кредита, — купить самому слишком дорого. «Сегодня минимальный порог вхождения на рынок коммерческой недвижимости при покупке объекта составляет $500 тыс.», — отмечает Елена Мишина. Поэтому, несмотря на массу преград, клиенты идут на поклон в банки. «Спрос со стороны клиентов на этот продукт достаточно высокий, именно поэтому наш банк решил ввести кредиты на покупку нежилой недвижимости весной этого года», — рассказывает начальник управления кредитования малого и среднего бизнеса банка «Стройкредит» Вадим Малиновский.

Что же предлагают кредитные организации в сегменте коммерческой ипотеки?

Во-первых, нужно четко понимать, что именно бизнесмен сможет купить в рамках предлагаемых продуктов. «Коммерческая ипотека дает возможность представителям малого бизнеса получить финансирование на приобретение коммерческой недвижимости или земельного участка для коммерческой застройки под залог приобретаемой недвижимости», — дает определение вице-президент Номос-банка Олег Юшков. Это может быть практически любой объект — офис, склад, торговое помещение, гостиница. Однако в большинстве случаев речь идет о вторичном рынке из-за законодательных нюансов, о которых было сказано выше. «Практически невозможно использовать ипотеку при покупке офиса в новом здании, собственность на которое еще не оформлена», — говорит Сергей Канаев.

Найти кредиты без первоначального взноса очень трудно. Обычно от компании-заемщика потребуют внести не меньше 10–20% от стоимости помещения. Процентные ставки — от 9,5–12% до 16–18% годовых. Возможны варианты в структуре процентной ставки.

Максимальная сумма кредита чаще всего варьируется в диапазоне 30–40 млн. рублей, в отдельных случаях — до 100–150 млн. рублей. Банкиры говорят, что на практике кредит на покупку жилой недвижимости редко выдаются на срок больше 3–5 лет. Хотя если постараться, то можно найти предложения до 7 и даже до 10 лет.

Выбор кредиторов тоже ограничен. «Коммерческая ипотека пока не получила еще широкого распространения в российских банках. Сейчас долгосрочное кредитование на приобретение недвижимости предлагают в основном банки, которые уже давно присутствуют на рынке МСБ и нацелены на развитие длительного сотрудничества со своими клиентами», — отмечает Ольга Лаптева. Поэтому порадовать будущих клиентов пока нечем, разве тем, что никаких особенных перемен к худшему в условиях кредитования не предвидится. «Процентные ставки по продукту незначительно выросли в I квартале 2012 года, однако это связано не с увеличением рисков, а с удорожанием стоимости фондирования для банков», — констатирует Евгений Тотиков.