Бегом от долговой петли

По мнению аналитика «Инвесткафе» Юрия Кочеткова, заемщики любым способом хотят вырваться из долговой петли. Это связано с очень высоким уровнем процентной ставки в стране: средняя ставка в РФ находится на уровне 13–14%, а в развитых странах только 4–6%. По данным ЦБ, в 2011 году клиенты, бравшие ипотечные рублевые кредиты, осуществили досрочных погашений более чем на 149 млрд. руб., что составляет около 20% от объема всех выданных средств по рублевой ипотеке. На Западе этот показатель не превышает 10%.

Конкуренцию ипотечным продуктам на первичном рынке все чаще составляет рассрочка платежей, предоставляемая застройщиком. Однако ее условия отличаются от схемы, когда заемщик старается осуществить досрочное погашение. Застройщик, как правило, требует, чтобы первый платеж был не менее 50%, жестко задает срок рассрочки, который редко превышает срок строительства объекта. Тем не менее процентная ставка у него более лояльна, вплоть до нулевой.

Первоначальный взнос у банков, предоставляющих ипотеку в новостройках, сейчас составляет от 10 до 20%. Нормой является срок 25–30 лет. Заемщики стараются брать как можно долгий срок, чтобы уменьшить аннуитетный платеж. Это позволяет им быстрее расплатиться с долгами. Как показывает практика, основная масса клиентов рассчитывается по кредиту за 7 лет.

В прошлом году, по данным «Эксперт РА», объем выданных ипотечных кредитов превысил исторический максимум (656 млрд. руб. в 2008 году) и составил 713 млрд. руб., что на 90% больше результатов 2010 года. В 2011 году на ипотечном рынке зафиксировано несколько тенденций: немного снизилась средняя ставка и требования к возрасту заемщиков, упал размер первоначального взноса (с 30% до 10–20%).

По оценке «Русипотеки», доля госбанков на рынке ипотеки сохранилась в 2011 году на уровне 63%. Банки с государственным участием — Сбербанк (320,7 млрд. руб.), ВТБ24 (80,4 млрд.), Газпромбанк (45,7 млрд.) — с большим отрывом опережают преследователей.

Еще один любопытный тренд: покупатель стал рассматривать для себя не столько квартиру в новостройке, сколько финансовый продукт, состоящий из кредитования/рассрочки, формы договора и, наконец, параметров самой квартиры. Увеличение объемов ипотечного кредитования в сегменте новостроек стимулирует рост частных инвесторов, вкладывающихся в квартиры. Последний раз такое явление наблюдалось 5–7 лет назад. Сейчас в этих целях покупается 20–25% жилья в новостройках. Ипотека позволяет использовать кредитное плечо для увеличения общего дохода, отметил Александр Крыжановский из Московского ипотечного центра. По его словам, рост цен по прошлому году составил 10–20%, а в целом за строительный цикл удавалось «наиграть» в среднем 26%.

Однако, в начале года ипотечный рынок ждал холодный душ. В январе—марте набирали силу другие тенденции: кредит становился дороже, а ипотека менее доступной.