Инвесторов приглашают в номера

По данным руководителя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, по состоянию на 1 марта 2012 года в городе функционируют 293 гостиницы с номерным фондом более 93 тыс. мест, без учета мини-гостиниц и апартаментов.

В 2012 году запланировано строительство, реконструкция, реставрация 15 гостиниц вместимостью 2 тыс. 668 мест (с учетом воссозданной гостиницы «Москва»). А к 2025 году в Москве будет насчитываться 460 гостиниц.

«Инициатива развития гостиничного комплекса столицы, несомненно, выглядит сегодня более чем актуально, — уверена аналитик ИК „Финам“ Анна Мишутина. — Московский рынок, несмотря на свой внушительный размер (по некоторым оценкам, на долю столицы приходится около 25% российского рынка), по европейским меркам остается ненасыщенным, особенно в среднем и низком ценовых сегментах. Уровень обеспеченности столицы средствами размещения составляет менее 4 номеров на 1000 жителей. Для сравнения: в крупнейших европейских мегаполисах аналогичный показатель, как правило, в 2–2,5 раза выше. То есть потенциал роста по-прежнему весьма существенный, а если учесть периодически декларируемые планы расширения московского туристического трафика — это тем более одна из самых насущных градостроительных задач».

Понятно, что такие объемы не появляются в один миг. И здесь столичные власти, пожалуй, впервые подошли к решению этого вопроса комплексно. Для начала гостиничной отрасли Москвы отвели свое место в реализуемой городом государственной программе «Жилище», в соответствии с которой она и будет развиваться в 2012–2016 годах.

Помимо этого Москомархитектура разрабатывает отраслевую схему размещения гостиниц в Москве до 2025 года, которая должна быть готова в первой половине 2012 года. После чего она будет рассмотрена Департаментом градостроительной политики совместно с Комитетом по туризму, а затем вынесена на рассмотрение правительства Москвы.

При этом сам город не собирается строить гостиницы за счет бюджетных средств, однако готов всячески помогать в этом заинтересованным инвесторам — к примеру, в подготовке земельных участков и их освобождения. Игроки столичного рынка недвижимости признают, что эта инициатива по снятию обременений для земельных участков поможет развитию гостиничной отрасли, поскольку дефицит свободных площадок и их дороговизна являются одним из главных сдерживающих факторов для массового строительства бюджетных отелей в Москве.

Среди прочих преград эксперты называют отсутствие доступного финансирования. Если срок окупаемости строительства гостиницы уровня 4–5 звезд сегодня составляет около 7–8 лет, то в случае с бюджетными отелями этот срок увеличивается минимум на 4–5 лет. А банки сегодня крайне неохотно предоставляют финансирование под столь длительные проекты. Анна Мишутина, впрочем, смотрит на ситуацию более оптимистично: «Для гостиниц низкого и среднего класса сроки окупаемости теоретически могут быть выше, чем для объектов высокого ценового сегмента. Для столичного рынка, с его высоким трафиком и значительным платежеспособным спросом, период окупаемости проектов составляет 5–6 лет. А совсем дешевые хостелы могут окупаться буквально за пару лет, что делает это направление весьма интересным с инвестиционной точки зрения. Основная масса новых проектов может быть локализована в пределах Третьего кольца».

Правда, инвесторы пока не рвутся ввязываться в такие долговременные проекты. Девелоперам, привыкшим в докризисное время к быстрому обороту средств на строительстве офисных и торговых объектов, сегодня сложно перестроиться и прийти к пониманию того, что время беспорядочного и ничем не сдерживаемого строительства в Москве безвозвратно ушло. Тогда как власти, взявшись наводить порядок в градостроительной политике столицы, предупреждают, что теперь инвесторам придется строить не то, что пожелают они, а то, что нужно городу. И гостиницы в нуждах города занимают далеко не последнее место. Причем этот сегмент, уверены власти, может быть одним из самых интересных для инвесторов.

цифра дня

$900 млн. достиг объем сделок с гостиничной недвижимостью в РФ по итогам 2011 года. За год он вырос в семь раз, подсчитали в Jones Lang LaSalle Hotels. Россия обязана резким ростом показателя одной сделке — по продаже гостиницы Ritz-Carlton Moscow, которая также вошла в число крупнейших трансакций в этом сегменте в Европе. Отель был продан за $700 млн. На втором по значимости месте оказалась продажа за 4,674 млрд. рублей отеля «Националь». В списке заметных продаж также гостиницы «Пекин» и «Союз».

«Инвестиционная активность на гостиничном рынке России сейчас слабая: реализация отеля „с нуля“ очень дорого стоит, а сроки окупаемости достигают 20 лет, поэтому инвесторы предпочитают другие сегменты недвижимости. Об иностранных инвестициях говорить не приходится, — говорит руководитель департамента торговой недвижимости компании Алексей Могила. — Новые объекты появляются в основном в результате редевелопмента либо выходят под новым брендом гостиничного оператора после капремонта. Столица практически подошла к наполнению 5-звездочными отелями, но дефицит в сегменте 4, а в особенности 2–3 „звезды“ ощущается довольно сильно. Для Москвы актуальны бизнес-отели с возможностью проведения конференций».

Девелоперы готовы работать по новым правилам при условии, что городские власти выполнят свои обещания по оказанию поддержки. «Привлечь инвесторов к гостиничным проектам доступного уровня могут госпрограммы, направленные на облегчение налогового бремени, получение льгот при закупке оборудования и мебели, упрощение согласований, — говорит партнер компании Hospitality In.Comm Наталья Розенблюм. — Подобные шаги со стороны государства позволят сделать доступные проекты более окупаемыми и убрать перекос в сторону дорогого гостиничного сегмента».

«Участие городских властей должно в первую очередь выражаться в формировании прозрачных и эффективных инструментов профильного девелопмента — выделения площадок для нового строительства, подключения к сетям и коммуникациям. А также, возможно, в создании механизмов гарантий и субсидий для малого и среднего бизнеса. Также профильных инвесторов может заинтересовать развитие „плавучих гостиниц“ — дебаркадеров», — добавляет Анна Мишутина.

Примут ли во внимание данные предложения власти города — пока неизвестно. Однако на сегодняшний день ясно одно, что такие диалоги между городом и инвесторами свидетельствуют о готовности обеих сторон к взаимовыгодному сотрудничеству.