Больше взносы, меньше риски

Когда в России ипотека еще только формировалась как таковая, парламентариям удалось провести статью закона, которая защищала банки от большинства рисков, перекладывая их на заемщиков. В США люди, которые больше не могли платить по кредиту, приходили в банк, клали на стол ключи от квартиры и говорили «мы в расчете, больше я вам ничего не должен». И это несмотря на то что жилье могло подешеветь в разы — и банк уже был не в состоянии продать его по той стоимости, за которую ее купил первый неплательщик, тем самым терпя большие денежные потери. Россия, наученная горьким опытом США, установила, что если стоимости заложенной квартиры не хватает, чтобы расплатиться с банком, заемщик погашает сумму долга остальным имуществом. Из-за этого во время кризиса, когда жилье резко подешевело (в Москве — на 35%), нередко получалось так, что человек оставался без квартиры и с огромным долгом перед банком.

В декабре прошлого года Госдума приняла поправку к Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой, если стоимость заложенной квартиры из-за падения цен на рынке не покрывает всех обязательств должника перед банком-кредитором, то «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается». И это правильно, считают аналитики, ведь обычные граждане не обязаны разбираться и точно оценивать ситуацию на рынке, это работа банков.

Однако у такой поправки имеется одно «но». Дабы избежать рисков, банки-кредиторы пересмотрели правила выдачи ипотеки физическим лицам. Процентные ставки не поднялись, а вот первоначальный взнос существенно увеличился. Ранее можно было найти предложения с 10%-ным первоначальным взносом. А перед кризисом — в начале 2008-го — один из крупных банков впервые в России объявил первоначальный взнос нулевым. Правда, под зверские проценты, и во многом потому, что у строительных компаний, которые он финансировал, готовая недвижимость стала уже залеживаться.

Сейчас первоначальный взнос в лучшем случае — 20% от стоимости квартиры, а в среднем — 30%. Треть стоимости вынь и положь на бочку!

С одной стороны, это явно не способствует доступности ипотеки. Но с другой — отечественные банки, наученные печальным опытом заокеанских коллег, не будут давать ипотечные кредиты кому ни попадя. Ведь заемщик мечтает не о кредите, а о собственном жилье, и о таком, которое у него точно никто не заберет. Поэтому снятие дополнительных рисков с заемщика делает его положение более надежным. К тому же люди, которым банки все-таки дадут ипотеку, будут вынуждены приобретать более дешевые квартиры из-за роста расходов на обслуживание кредита. В результате поправка стала дополнительным фактором, работающим против роста цен на жилье, а возможно, даже на их снижение.

Да, не каждый человек сегодня может позволить себе такую роскошь, как покупка собственной квартиры. Однако рынок ипотечного кредитования в 2011 году набрал хорошие обороты по сравнению с 2010 годом. Как сообщают эксперты, в прошлом году было выдано больше 400 000 кредитов на сумму около 660 млрд. руб. (рост в 1,8 раза в количественном и вдвое — в денежном выражении к 2010 году). Прогноз Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) оправдался: этот объем превысил максимальный докризисный уровень (655 млрд. руб. в 2008 г.).

Также в 2011 году были зафиксированы рекордно низкие после кризиса ставки: в августе и июле они находились на уровне 11,9%, а в сентябре и вовсе снизились до 11,6%. Для сравнения: ставки по рублевым кредитам в августе 2009 года составляли 14,4% в год, а в 2010-м — 13,3% годовых. В следующих месяцах ставки поднялись до 12,1%, но это все равно меньше, чем зафиксированный рекорд в 2008 году — 12,4%.

Но с докризисными ставками все равно не сравнить. Помнится — в 2009 году самым лучшим предложением было 7% годовых. Это побудило одного из авторов, в улучшении жилищных условий не нуждающегося, взяться за калькулятор. И вывести для себя, что при 6% годовых — рискнул бы. Увы, не судьба. После кризиса зарплата меньше, а ставки — вдвое выше.

Впрочем, были и сейчас варианты, когда банки предлагали ипотечные продукты по еще меньшим ставкам, но все эти разовые акции были ограничены по времени. Сейчас на рынке их уже нет. Сначала один банк активно продвигал акцию «888» по рекордно низкой ставке: (8% годовых на 8 лет; срок рассмотрения заявки 8 дней). Акцию неожиданно свернули 30 сентября 2011 года. Так же и программа «В десятку!», осуществлявшаяся в рамках программ «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья» и «Гараж» на специальных условиях: процентная ставка — 10% годовых в рублях (для всех категорий заемщиков на период до и после регистрации ипотеки); первоначальный взнос — не менее 10%; срок кредитования — до 10 лет (включительно). Эта акция была свернута в 2012 году. Подобные «заманиловки» банки любят проводить особенно сейчас, после кризиса, дабы снова начать хорошо зарабатывать себе на кусок хлеба с черной икрой, ведь ипотечные кредиты на сегодняшний день — едва ли не основной доход банков.

Что касается задолженностей заемщиков, то, как сообщают аналитики, по итогам 2011 года структура ипотечного портфеля на балансах банков существенно улучшилась. Доля «дефолтной» задолженности снижается, а доля задолженности без просроченных платежей растет. Так, доля задолженности без просроченных платежей увеличилась за год на 7% и превысила 93%, прирост в абсолютном выражении составил более 300 млрд. руб. Наиболее удачным месяцем был прошлый август: рост ипотечной задолженности на балансах банков тогда составил более 44 млрд. рублей, а суммарный объем накопленной ипотечной задолженности на балансах банков обновил очередной исторический максимум и составил 1311,7 млрд. руб. В этих условиях продолжается стабилизация доли просроченных платежей в общем объеме ипотечного портфеля банковской системы с тенденцией к снижению. Это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые.

Общая доля просроченной задолженности в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 4%, по рублевым кредитам — 3%, вернувшись, таким образом, к уровню почти двухлетней давности. Вместе с тем возобновился рост доли просроченной задолженности по валютным кредитам.

Однако не стоит спешить называть прошедший год успешным, говорит руководитель департамента кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов. Ведь нынче ипотечный рынок не столько развивается, сколько восстанавливается после кризиса 2009 года, когда количество выданных кредитов сократилось в 2,7 раза относительно 2008 года, а объем — в 4,3 раза.