Продавцы держат паузу

В минувшем году в столице было совершено рекордное за восемь лет количество сделок с жилой недвижимостью. По данным управления Росреестра по Москве, за год прошли 91 224 сделки купли-продажи квартир. Из них 12 029 — на вторичном рынке. Рост по сравнению с 2010 годом составил 6,5%. Как считают аналитики, активность на вторичном рынке росла из-за снижения объемов строительства в период кризиса 2009 года, близости президентских выборов и активности ипотечного кредитования.

В январе на вторичном рынке недвижимости московского региона наблюдалось традиционное затишье, связанное с периодом праздников и отпусков. «В начале года активность покупателей превышала активность продавцов, что несколько снизило уровень предложения на фоне возросшего спроса. Возможно, это свидетельствует о том, что продавцы придерживают свои квартиры, ожидая большего роста цен», отметил глава «НДВ-Недвижимость» Александр Хрусталев. Объем предложения в столице в январе по сравнению с декабрем снизился на 8%: на продажу в городе предлагалось 49,5 тыс. квартир (включая квартиры в новостройках, куда только въехали жильцы). Таким образом, доля квартир, выставленных на продажу в Москве, составляет чуть больше 1% жилого фонда города. Это крайне слабый показатель для мегаполиса, уверены специалисты.

В январе в зависимости от типа домостроения средняя цена 1 кв. м в монолитных домах составила 278 826 руб., в панельных — 152 194 руб. и в кирпичных — 228 831 руб., сообщила маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Ольга Маркова. По ее словам, цена одного «квадрата» в монолитных домах за второй зимний месяц не изменилась, в кирпичных возросла на 0,4%. Средневзвешенная цена кв. м в зависимости от типа квартир в среднем повысилась не более 0,7%, за исключением трехкомнатных квартир, которые подорожали на 1,4%. Стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах достигла 173 486 руб./кв. м, в двухкомнатных — 192 916 руб./кв. м, в трехкомнатных — 225 097 руб./кв. м.

По данным компании «Азбука Жилья», в январе средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в Москве выросла на 2,6% относительно декабря и составила 185,0 тыс. руб. Чаще всего на продажу выставлялись квартиры в ЦАО (21,7% от общего объема предложения) и в ЗАО (17,7%), реже всего — в СЗАО (5,7%) и в ЗелАО (1,0%).

Наиболее высокий показатель средней цены кв. м вторичного жилья традиционно отмечен в ЦАО — 280,5 тыс. руб. Минимальные значения зафиксированы на юго-востоке и востоке Москвы (144,2 и 148,0 тыс. руб./кв. м соответственно), а также в удаленном от МКАД Зеленограде — 111,2 тыс. руб./кв. м.

По мнению опрошенных «ЭВ» аналитиков, спрос на недвижимость устойчиво смещается в область. При выборе жилья москвичи в первую очередь ориентируются на качество дома и параметры квартиры, нежели на близость к центру. Жилье с невысокими потребительскими характеристиками — маленькими кухнями и без балконов — в Москве даже по выгодной цене экспонируется на рынке долго.

Интересно, что самое большое количество обменов московских квартир на жилье в области происходит при разъездах семей. К переездам в Подмосковье, как правило, прибегают те, кто не готов к понижению метража квартиры или качества дома. Бывают ситуации, когда из одной квартиры хотят разъехаться три семьи, а привлечение ипотечного кредита по тем или иным причинам невозможно. Зачастую переезд в область становится единственным решением такой проблемы. «Предпочтения покупателей жилья за последнее время значительно изменились. Сегодня спрос сосредоточен на качественных квартирах с улучшенными планировками, в хороших домах. Современные покупатели готовы скорее переехать за МКАД, нежели в пятиэтажку или квартиру с маленькой кухней и без балкона. И если на сегодняшнем рынке недвижимости цена по-прежнему определяется месторасположением объекта, то спрос — потребительскими качествами», — пояснил гендиректор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов.

На сегодняшний день стоимость объектов в ближнем поясе Подмосковья может быть для покупателей более выгодна, чем в московских домах на окраине города. При этом московские объекты могут значительно уступать по своим потребительским характеристикам. Например, самая недорогая квартира в Москве на улице Буракова (ВАО) стоит сейчас 3,65 млн. рублей (общая площадь 18 кв. м, кухня 3 кв. м). При этом за 3,6 млн. рублей можно приобрести современную «однушку» площадью 38 кв. м, с кухней 9 кв. м и большой лоджией в городе Королеве на 9-м этаже 14-этажного панельного дома или просторную однокомнатную квартиру площадью 42 кв. м с кухней 10,8 кв. м на 8-м этаже 14-этажного монолитно-кирпичного дома в городе Балашихе.

«Московская область и столица давно интегрируются, и совершенно очевидно, что граница между столицей и ближайшей областью стирается. Конечно, нельзя не отметить, что районы, расположенные за МКАД, но относящиеся к Москве, имеют свои преимущества перед районами Подмосковья, находящимися на таком же удалении от МКАД. Например, наличие метро. Но, несмотря на это, для потенциальных покупателей ближайшая область и удаленные районы столицы давно являются очевидной альтернативой друг другу, и сегодня для покупателей, которые рассматривают для себя Москву или ближайшую область, — это один сегмент», — подчеркнул Шленов.

В январе в Московской области на продажу на вторичном рынке предлагалось 36,1 тыс. квартир. По оценке аналитиков, 1 «квадрат» готового жилья в Подмосковье стоил 78,0 тыс. руб./кв. м.

Средняя цена предложения в городах-спутниках Москвы варьировалась от 69,8 тыс. руб./кв. м в Щелкове до 112,4 тыс. руб./кв. м в Реутове. Покупательская лихорадка в этом городе-спутнике Москвы растет по мере приближения 1 сентября: в этот день запланировано открытие станции метро «Новокосино». Второе и третье места у Химок (101,7 тыс. рублей за 1 кв. м) и Одинцова (99,2 тыс. рублей). Первую пятерку замыкают Видное и Красногорск: здесь «квадрат» в среднем стоит 98,9 тыс. руб.

Самые низкие цены на жилье зафиксированы в населенных пунктах юго-восточного сектора на удалении свыше 120 км от МКАД (в г. Рошаль — 27,2 тыс. руб./кв. м и пгт. Рязановский — 30,2 тыс. руб./кв. м).

В этом году помимо новостроек, ипотеки и инфляции на рынок вторичного жилья будет оказывать влияние и политический фактор. Сегодня многих потенциальных покупателей волнует вопрос: когда лучше покупать жилье — до президентских выборов или после? «По опыту прошлых лет каждый президентский срок в России можно условно поделить на две части. В первой половине срока, как правило, преобладают непопулярные реформы. Именно поэтому жилье лучше покупать до выборов. По крайней мере, это позволит сохранить, а при удачном выборе квартиры и приумножить свой капитал», — считает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

По мнению специалистов, цены на жилье в Москве будут расти в темпе, умеренно опережающем инфляцию. То есть столичные квартиры подорожают в среднем еще на 8–13%.