Прощай, дешевая ипотека!

Справка

Страховка станет дешевле

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию направило в Минэкономразвития законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке». Предлагается ввести более доступные для заемщика условия страхования его ответственности перед кредитором. В частности, отменить требование, согласно которому приобретенная страховка должна быть оплачена единовременно за весь срок кредитного договора. Действующие правила исключают возможность производить выплаты по ипотечной страховке в течение определенного срока траншами. Кроме того, сегодня при досрочном погашении ипотеки заемщик лишен права требовать возврата уплаченной за страховку премии в связи с сокращением срока кредитного договора.

Также законопроект отменяет ограничение на максимальный размер страховой суммы по договору страхования. Также предложено закрепить ее минимальный порог: не менее 10% от суммы обязательства, обеспеченного ипотекой. Подобный подход — установление минимального размера страховой премии — сегодня широко используется в международной практике.

По оценке специалистов, прогрессирующая популярность ипотеки в прошлом году обусловлена двумя факторами: стабильно высокими мировыми ценами на нефть и массовым снижением процентных ставок по кредитам. Как отметил директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Роман Строилов, в течение первых 8 месяцев банки «словно соревновались друг с другом в щедрости, стараясь опередить конкурентов и сделать ипотеку самой доступной».

В результате, по оценке ЦБ РФ, в конце прошлого года средний размер ставки по рублевым кредитам достиг своего исторического минимума — 11,6%. Для сравнения, в конце 2010 года ставки были значительно выше — 13%. Ставки в валюте по итогам 12 месяцев сократились с 11% до 10,4%.

По итогам 2011 года почти в два раза выросло количество рублевых кредитов. Как сообщил гендиректор брокерской компании «Фосборн Хоум» Александр Сельдемиров, сегодня средняя сумма кредита в столице составляет 3,8 млн рублей. Как правило, москвичи берут ссуды на 20 лет, средний ежемесячный платеж равен около 43 тыс. рублей, что доступно для семей, где ежемесячные доходы не менее 90 тыс. рублей в месяц. Добавим, что по оценке «Индикаторов рынка жилья», средняя стоимость жилья в Москве на 30 января 2012 года составляла 155,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Около трети покупателей жилья в столице и Московской области прибегают к помощи ипотеки, доля заемных средств в бюджете покупки составляет порядка 50%, добавил гендиректор компании «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов. По его словам, на вторичном рынке московского региона с помощью ипотеки чаще всего покупались квартиры стоимостью около 7 млн рублей: «двушки» улучшенной планировки в современном доме в столице или качественные трехкомнатные квартиры в ближайшем Подмосковье.

На российском рынке ипотеки постоянно появляются новые игроки. Только в прошлом году на нем заявили о себе 50 новичков. Сейчас, по данным Гильдии риелторов Москвы, ипотеку в России предлагают более 630 банков. В условиях обострившейся конкуренции регулярно появляются оригинальные программы. К примеру, развивается проект «обратной ипотеки», согласно которой выдаются кредиты пожилым людям под залог принадлежащего им жилья, а после смерти заемщика банк получает в собственность его квартиру. Программа также предусматривает выплату кредита родственниками умершего. На рынке столичной ипотеки становится все больше программ, которые позволяют владельцам долей стать единоличными собственниками квартир. Сразу несколько банков предложили своим клиентам ипотеку с нулевым первоначальным взносом на квартиры в жилых комплексах экономкласса. Как пояснил Роман Строилов, подобные «щедрости» являются лишь маркетинговым инструментом. По его мнению, программы с низкими ставками рассчитаны на клиентов с доходом выше среднего. Банки осознают, что объем таких кредитов при заданных условиях будет невелик.

Тревожный звонок для желающих улучшить жилищные условия с помощью заемных средств прозвучал еще в ноябре: 13 банков — крупнейших игроков рынка — повысили ставки или прекратили действие промо-акций со сниженными процентами. Среди них — Альфа-Банк, «Интеза», Нордеа-Банк, Сбербанк и Юникредит-Банк. Негативная тенденция продолжила набирать силу и в начале этого года. Например, скорректировали программу в сторону увеличения ставок Райффайзенбанк и банк «Зенит».

Банки дружно «закручивают гайки»: увеличивают процентные ставки и первоначальный взнос, ужесточают требования к потенциальным заемщикам. Первыми под удар попали наиболее проблемные заемщики: лица с неофициальными доходами и индивидуальные предприниматели.

По мнению экспертов, повышение ставок продолжится в феврале. Так что откладывать на большой срок покупку жилья в кредит с расчетом на качественное изменение ситуации не стоит. Как считает вице-президент Первого республиканского банка Дмитрий Орлов, в этом году исчезнут программы с нулевым взносом (возможно, они будут существовать в виде временных акций), требования к заемщикам вряд ли станут более либеральными. «Влияние кризисных явлений и прогнозируемая нестабильность не дают банкам возможности резко нарастить кредитование, наступило время осторожного подхода», — пояснил банкир.

В этих условиях количество граждан, мечтающих о доступной ипотеке, будет расти. По данным Института экономики города, лишь 24% могут купить жилье с помощью собственных или заемных средств. В Первопрестольной ситуация и того хуже. Как подсчитали в ГУП «Московский городской центр арендного жилья», только 9–10% трудоспособных москвичей могут воспользоваться ипотекой.

У многих граждан просто нет денег на покупку жилья. По оценке АИЖК, 46% населения оценивают свой доход как «хватает на еду и одежду, но купить бытовую технику без кредита сложно». Еще 12% находятся даже за этой чертой. Машину в кредит могут купить 33% россиян — и только 9% могут позволить приобрести квартиру.

Новая волна повышения ставок вызовет у потенциальных заемщиков подъем пессимизма. Согласно результатам опроса «Индикаторов рынка жилья», более 92% москвичей ответили отрицательно на вопрос, хотели бы они купить квартиру с помощью ипотечного кредита.

Как считает директор аналитического центра «Гдеэтотдом.ру» Александр Пыпин, в нынешнем году из-за ограниченности числа семей, которым доступна ипотека, темп роста рынка может снизиться на 15–25%. По прогнозу Александра Сельдемирова, в этом году продолжится ухудшение условий ипотечного кредитования.

Однако кредиты на покупку жилья все равно будут востребованы. Ведь квартиры в Москве в среднем дорожают в год на 15–20%, поэтому брать ипотеку выгодно даже при ставке 13% годовых.