Год чиновника

В ноябре на первичном рынке Москвы продавалось чуть более 2 тысяч квартир — это рекордно низкий показатель для конца года. Причины такой ситуации не являются секретом для участников рынка: в конце прошлого года мэрия затеяла масштабную ревизию всех ранее заключенных инвестконтрактов, в том числе и на строительство жилья. Изначально проверку планировалось закончить до конца сентября 2011 года, потом сроки продлили до первого квартала 2012 года. Пока ревизия не завершится, предложение не вырастет, уверены эксперты.

«Дефицит новых качественных предложений в Москве действительно существует и будет только расти, поскольку пока политика Сергея Собянина направлена в большей степени не на решение жилищного вопроса, а на развитие социальной и транспортной инфраструктуры», — говорит директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty Александр Зиминский. Он напоминает, что проектов в Москве лишились многие крупные застройщики — Су-155, ГК ПИК, «Баркли строй», «Галс-Девелопмент», «Главстрой», ДСК-1 и др. Другими причинами сокращения объема предложения стали 214-ФЗ, дефицит свободных площадок, отсутствие земельных аукционов по жилым объектам, а также продолжающиеся трудности с финансированием.

Однако новая градостроительная политика властей не привела, как прогнозировали многие, к заметному росту цен на жилье. Эксперты подсчитали, что средняя стоимость квадратного метра в Москве на первичном рынке за год выросла на 10 — 15%, на вторичном — на 1,5 — 2%. «Рост цен идет по отдельным объектам по мере повышения их готовности. И наоборот, по менее ликвидным объектам застройщики делают скидки для привлечения потенциальных покупателей», — говорит гендиректор «МИЭЛЬ-Новостройки» Марина Литинецкая. По данным Blackwood, средний уровень цен в Москве сейчас составляет 120 тыс. руб. за кв. м для жилья эконом-класса, 200 тыс. руб. за кв. м — для бизнес-класса и 570 тыс. руб за кв. м — для элитного жилья. Риелторы отмечают, что стоимость жилья эконом-класса уже достигла потолка. Платежеспособный спрос все отчетливее смещается в сторону Подмосковья, где и выбор больше, и качество лучше. По итогам года в области будет введено в эксплуатацию порядка 7 млн. кв. м жилья, что в три с лишним раза больше, чем в исторических границах столицы. Особым спросом у москвичей, согласных переехать за МКАД, пользуются качественные современные новостройки, квартиры в которых в 1,5 — 2 раза дешевле, чем в Москве, а транспортная доступность в ряде случаев лучше, чем у столичной периферии.

Эксперты ожидают, что в 2012 году эта тенденция сохранится: число сделок в самом мегаполисе будет падать, а на присоединяемых к городу территориях и в других районах Московской области — расти. Уже в текущем году новостройки в Коммунарке, Троицке и других населенных пунктах, которые вот-вот войдут в состав столицы, сметались как горячие пирожки. Рост цен по некоторым проектам превысил 30% и даже 40%, причем многие квартиры покупались с инвестиционными целями.

Внутри «старой Москвы» аналогичная ситуация наблюдалась в сегменте элитной недвижимости. По оценкам Penny Lane Realty, основными покупателями дорогих квартир в 2011 году стали федеральные чиновники, напуганные слухами о том, что государство может ввести контроль за расходами госслужащих. Напомним, о необходимости этой меры в ежегодном послании к Федеральному собранию в очередной раз заявил Дмитрий Медведев. «Чиновники стали покупателями 60% жилья стоимостью от 1,5 до 2 млн. долларов», — отмечают в компании, предлагая считать уходящий год «годом чиновника». Остальные клиенты, по словам риелторов, специализирующихся на высокобюджетных проектах, до 4 марта заняли выжидательную позицию, поскольку «неопределенность в стране и на мировых финансовых рынках растет».

При условии сохранения стабильной экономической ситуации темп роста цен на жилую недвижимость в дальнейшем не превысит 15 — 20%. Некоторые эксперты оценивают потенциал наступающего года еще скромнее. Так, в корпорации «Инком» заявляют о подорожании в пределах 5%, а в компании «Пересвет-Инвест» обещают, что цены останутся «на том же уровне», поскольку никаких предпосылок для роста пока нет. Это означает, что стоимость стандартных (площадью до 44 кв. м) однокомнатных квартир в новостройках останется на уровне 5 — 6 млн. руб., двухкомнатных (58 — 64 кв. м) — 7 — 8,5 млн. руб., трехкомнатных (70 — 75 кв. м) — 9 — 10,5 млн. руб.