Арендаторы держат паузу

По мнению опрошенных «ЭВ» экспертов, тенденции на московском офисном рынке соответствуют общемировым: оживление рынка в конце 2010-го и первой половине 2011 года, за которым с лета последовал рост пессимизма из-за долговых проблем в еврозоне и нестабильности фондового рынка. «Скорее всего, 2012 год будет годом затишья. Арендаторы предпочтут выжидательную политику», — считает Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield, Россия. По ее мнению, арендные ставки начнут расти только в 2013 году. При этом в Москве ожидается незначительное снижение уровня вакантных площадей с 13% в 2011-м до 11% в 2013 году.

Новое строительство будет сосредоточено в районе Третьего транспортного кольца и за пределами МКАД. В 2012 году планируется к вводу 530 000 кв. м офисных площадей, в 2013 году — 450 000 кв. м офисных площадей.

Белайчук обратила внимание на интересную особенность столичного рынка: в Москве сконцентрировано наибольшее количество арендаторов, увеличивающих размеры своих офисов. С одной стороны, в этом году в Первопрестольной, как и в других мегаполисах, наблюдалось снижение количества растущих компаний. С другой стороны, в Москве их количество продолжает быть в несколько раз больше, чем в большинстве европейских и североамериканских городов. Таким образом, столица России продолжает быть городом, привлекательным для ведения бизнеса.

Догоняют Белокаменную по обеспеченности современными офисами Новосибирск и Екатеринбург. Интересными региональными рынками для крупных офисных проектов являются Казань и Ростов-на-Дону.

По данным Jones Lang LaSalle (JLL), в уходящем году спрос на складские площади почти втрое превзошел объем нового строительства: арендовано и куплено 1,27 млн. кв. м, введено 420 000 кв. м. Ставки ежегодной аренды 1 кв. м класса А за год выросли со $109 до $130. Арендные ставки на складские помещения росли из-за низкого объема нового строительства. По этой же причине на протяжении следующих двух лет можно также ожидать стабильное увеличение арендных ставок. Как пояснил младший аналитик отдела исследований рынка складской недвижимости CBRE Василий Григорьев, девелоперы, наученные опытом предыдущих лет, увеличивают объемы площадей под складские и производственные цели с осторожностью.

Темпы строительства пока далеки от докризисных. Однако игроки, обеспечивающие спрос на рынке, наоборот, проявляют активность и поглощают конкурентов. Это происходит и в пределах Московской области, и за ее границами. «Многие западные компании стремятся расширить свой бизнес в экономически активных регионах России, как например, Калужская, Воронежская, Новосибирская области. Похожую картину мы наверняка увидим и в следующем году», — подчеркнул Василий Григорьев.

По традиции, больше всего площадей арендуют ритейлеры (около 42% от общего числа), в среднем беря по 16 000 кв. м. По оценке Colliers International, в текущем году произошел ряд крупных сделок: X5 Retail Group арендовала 75 700 кв. м в логопарке «Ногинск-Восточный», «Империя-фарма» сняла 20 721 кв. м в логопарке «Белая дача», «Эльдорадо» — 27 000 кв. м в Q Park, John Deere — 20 000 кв. м в комплексе «Южные врата».

Рынок торговой недвижимости России в 2011 году не показал ошеломляющих результатов. Зато он восстановился после кризиса быстрее других сегментов коммерческой недвижимости. Аналитики отмечают высокую активность инвесторов в Москве. В течение года в столице был закрыт целый ряд знаковых сделок. В мае один из крупнейших владельцев недвижимости в Европе, австрийский фонд Immofinanz Group, стал единственным собственником ТРЦ «Гудзон», докупив 25%-ную долю в проекте. Группа БИН приобрела ТРЦ «Калужский». Компания «Комплексные инвестиции» приобрела у МТЗ «Рубин» ТРЦ «Филион» и ТК «Горбушкин двор». Capital Group продала 3 торговых центра «Метромаркет», расположенных у станций метро «Тимирязевская», «Сокол» и «Пролетарская», фонду «РМБ Инвест» и «Метромаркет» на Шаболовке в составе БЦ «Конкорд» фонду UFG Real Estate. Кроме того, собственников сменили ТЦ DreamHouse в Барвихе и проект ТРЦ имени Райкина на Шереметьевской улице. «В связи с неопределенностью со строительством в Москве торговые центры в следующем году будут в основном возводиться в Подмосковье», — уверены в JLL.

На центральных торговых улицах Москвы ставки аренды на помещения стрит-ритейла сейчас варьируются в диапазоне от $1500 до $3000, достигая в некоторых случаях $8000 кв. м в год, сообщили аналитики компании Knight Frank. По их словам, на основных магистральных улицах за пределами Садового кольца торговые помещения можно снять по ставкам от $800 до $2500 за кв. м в год, а в спальных районах — от $500 до $1500 кв. м в год.

Прогноз по изменению ставок аренды на будущий год — умеренный рост. По оценке JLL, новое предложение на 2011-2013 гг. составит 3,5 млн. кв. м, при этом четверть новых торговых центров будет построено в столице и Подмосковье.

Региональные рынки торговой недвижимости в следующем году будут развиваться неравномерно. Региональные рынки таких городов, как Хабаровск, Тюмень, Пермь, Новосибирск, Красноярск, за счет высокого внутреннего потенциала (относительно высокий уровень дохода, активное развитие розничного сегмента и жилищного строительства) остаются привлекательными для строительства новых объектов торговой недвижимости.

Гостиничный сегмент остается одним из самых проблемных. Сейчас в Москве, по подсчетам компании Knight Frank, функционирует 158 отелей категории 3-5 звезд. Общий номерной фонд столицы составляет 30 800 номеров. Средняя стоимость номера в сутки в Москве для гостиниц 3 звезды составляет $118, 4 звезды — $192, номер в пятизвездочном отеле можно было снять в среднем за $290. Как отмечают аналитики, российская столица по-прежнему занимает пятое место в мире по стоимости аренды номера.

Несмотря на дорогой для инвесторов входной билет, Москва остается перспективным городом для строительства отелей. Дело в том, что Первопрестольная стоит на последнем месте по количеству номеров отелей на душу населения среди столиц с населением более 3 млн. человек. К примеру, в Париже таких номеров в 7 раз больше, чем в Москве, а в Лондоне — в 13 раз. Поэтому Москва имеет огромный потенциал роста. По прогнозу Jones Lang LaSalle, общий объем инвестиций в гостиничный сектор в 2011 году составит $1 млрд.

Как заявили столичные власти, в 2012 году только в Центральном административном округе будет открыто 18 новых отелей. К примеру, принято решение переоборудовать под гостиницы офисные здания по адресам: ул. Бауманская, д. 54, ул. Новокузнецкая, д. 22, ул. Ильинка, д. 3/8, стр. 5, и ул. Бронная, д. 28/2, стр. 1. Реконструкция с размещением недорогих апартаментов запланирована также по адресу: Трубниковский переулок, д. 6, стр. 4. Кроме этого новое строительство гостиниц будет вестись по адресам: Новый Арбат, вл. 32, и Шлюзовая набережная, д. 4/2. Также новые отели появятся на Озерковской наб., д. 22-24, и ул. Валовой, д. 37.

«Этот год российский рынок недвижимости закрывает с положительным трендом. Безусловно, непростые экономические условия внесли свои коррективы, и в 2011 году мы видели не так много новых объектов, — подытожила руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE в России Яна Кузина. — Инвесторы пока достаточно осторожны в отношении региональных проектов. Тем не менее мы с оптимизмом смотрим на будущий год и ожидаем рост интереса к городам России, где в каждом сегменте есть немало перспективных направлений».