Дорогая моя столица

«Окажет ли влияние на цену квартир грядущее расширение столицы? Где жилье может подорожать, а где подешевеет?»

По планам московских властей, плотность застройки в городе после расширения должна уменьшиться в 2,5 раза. Жилые дома эконом-класса постепенно будут вытесняться из центра к новым районам.

— На цену квадратного метра в «старой» Москве расширение не окажет влияния, — уверен директор департамента продаж крупной риэлторской компании Александр Зиминский. — Но строительство 70 км линий нового метро — окажет, и достаточно ощутимо. В районах, где появятся новые станции, стоимость жилья увеличится в среднем на 10–20%. Однако сильнее всего с решением транспортной проблемы увеличится стоимость квартир в районах за МКАД — до 27%.

Специалисты прогнозируют, что в Жулебине цены поднимутся на 15–20% (сейчас в этом районе квадратный метр жилья эконом-класса стоит 100 тыс. руб.), в Новокосине — на 7–12% (сейчас — 135 тыс. руб. за кв. м), в Тропареве — на 5–10% (сейчас — 160 тыс. руб.), в Раменках — на 2–5% (сейчас — 220 тыс. руб.), в Братееве — на 2–6% (сейчас — 130 тыс. руб.), в Бескудникове — на 2–5% (сейчас — 147 тыс. руб.), в Нагатино-Садовниках — на 5–7% (сейчас — 130 тыс. руб.).

«Почему в Москве такие высокие цены на жилье? Создается впечатление, что квартиры доступны только нефтяным магнатам и олигархам из списка „Форбс“. А ведь за последние годы построены миллионы квадратных метров!»

— Построено действительно немало, — говорит генеральный директор Института экономики города Александр Пузанов. — Совокупный ввод жилья в Москве и Московской области вырос с 5,9 млн. кв. м в 2000 году до 9,7 млн. кв. м в 2010 году, т.е. на 64%. Однако в целом по России за этот период годовой объем ввода жилья вырос на 93%. При этом очевидно, что спрос в столичном регионе выше, чем по стране.

Но только 14% от общего числа населения города могут себе позволить купить квартиру на рыночных условиях, в том числе с использованием ипотеки (в среднем по Российской Федерации — 23,6%). Существовавший уже в 2000 году существенный разрыв (в два раза) между московскими и среднероссийскими ценами к 2010 году увеличился до 2,9.

По словам эксперта, темпы строительства в Москве могли бы быть выше, а цены — ниже, если бы не ряд негативных факторов. Во-первых, рынок жилищного строительства можно смело назвать монополизированным: так, в 2008 году на долю пяти крупнейших застройщиков приходилось 62,7% всего ввода жилья в Москве. Во-вторых, в городе сформировалась система избыточных административных барьеров. По данным ежегодного исследования «Ведение бизнеса», проводимого Всемирным банком, в 2010 году по показателю «Получение разрешений на строительство» Россия, представленная Москвой, занимает 180-е место среди 181 страны. Для строительства стандартного объекта, не требующего прохождения экспертиз и государственного строительного надзора, в Москве требуется пройти через 53 процедуры, что занимает 540 дней и составляет 4140% от среднедушевого дохода. «Мэр города Сергей Собянин охарактеризовал систему столичных инвестконтрактов как «образец российской коррупции, чиновничьего беспредела и бестолковщины», — отмечает Александр Зиминский.

«Сколько квадратных метров приходится на одного москвича? Как мы смотримся на фоне других столиц?»

Официальные статистические данные гласят: обеспеченность общей площадью жилья в России составила в 2010 году 22,6 кв. м на человека. Это на 21% выше, чем в Москве, где в среднем на каждого жителя города приходится 18,7 кв. м. За последние 11 лет этот показатель увеличился всего на 1,2 кв. м (в 2000 году он составлял 17,5 кв. м на человека).

— Общемировые данные говорят о схожей ситуации в других мировых столицах, где высока доля многоквартирных домов, — рассказывает Александр Пузанов. — Так, например, обеспеченность общей площадью жилья во Франции в целом на 14% больше, чем в Париже, в Германии — на 13% больше, чем в Берлине, в Испании — на 10% больше, чем в Мадриде, в Италии — на 4% больше, чем в Риме. Правда, количество квадратных метров на одного жителя крупнейших городов стран Евросоюза побольше, чем у нас, и составляет 30–35 кв. м на человека в Риме, Мадриде, Париже; 35–40 кв. м — в Берлине, Мюнхене, Вене. А вот уровень жилищной обеспеченности в крупных городах Восточной Европы сопоставим с московским или даже ниже его. В Риге, например, на одного человека приходится меньше 13 кв. м.

Для выхода на международно признанный уровень расселения в жилых помещениях количество комнат в жилищном фонде Москвы должно быть увеличено почти на 47% (дефицит составляет 7,4 млн. комнат), считает Александр Пузанов.

Москву отличает также высокая плотность населения — около 10,5 тыс. человек на 1 кв. км. Считается, что подобный уровень плотности населения допустим лишь в центральных районах города. При этом в некоторых районах Москвы (Новокосино, Восточное Дегунино, Зябликово) этот показатель составляет до 25 тыс. чел. на кв. км, что связано с переизбытком высотных домов.

«25 октября на заседании правительства Москвы был утвержден новый порядок согласования перепланировки квартир, который вступает в действие 1 декабря. Упрощает ли он существующую процедуру? Повлияет ли на срок проведения сделки? И что делать, если я купила квартиру с неузаконенной перепланировкой?»

— Сейчас человек, продающий квартиру даже с минимальными перепланировками (например, перенос каркаса двери на 50 см, чтобы увеличить площадь коридора), сталкивается с долгим, иногда длящимся полгода оформлением внесенных изменений. Теперь же процедура согласования перепланировки жилья будет значительно упрощена, — отвечает ведущий эксперт Московского агентства недвижимости Ольга Репринцева.

Например, больше не потребуют согласования переустановка сантехнических приборов в туалетах, ванных комнатах и кухнях, замена столярных элементов фасада (с изменением рисунка), разборка ненесущих перегородок (исключая межквартирные), устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные), остекление лоджий и балконов, перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов без прокладки дополнительных подводящих сетей и т.д.

Специалисты Московского НИИ типового и экспериментального проектирования проанализировали 3 тыс. модификаций типовых домов, которые были построены в Москве с 1950-х годов. И выявили 80 серий, где помещения подвергаются переустройству чаще всего.

Москвичи, желающие согласовать перепланировку, смогут выбрать из 127 типовых вариантов, уже подготовленных проектировщиками. Раньше собственникам приходилось получать разрешения в нескольких ведомствах, после 1 декабря необходимые справки будут собирать сотрудники Мосжилинспекции.

Теперь о покупке квартиры с неузаконенной планировкой. Реальность такова, что человек, как правило, приобретает понравившееся ему перестроенное жилье даже несмотря на возможные проблемы с БТИ. По закону ответственность принимает на себя новый собственник. Так что все вопросы, которые могут возникнуть по этому поводу, вам придется решать самостоятельно.