И хочется, и колется

На протяжении 2011 года большинство банков активно снижали процентные ставки по ипотечным кредитам — и сегодня они достигли своего исторического минимума. И, учитывая нестабильную экономическую ситуацию, дальнейшее снижение ставок в ближайшей перспективе маловероятно.

Наоборот, многие банки уже начали корректировать ставки в сторону их увеличения. «По нашим оценкам, подобная тенденция может сохраниться до конца года. Но крупные банки со стабильной ресурсной базой и большой долей на рынке ипотеки от пересмотра ставок, по крайней мере до конца года, могут отказаться. Мы сейчас предоставляем кредиты по ставкам от 8,5% в рублях и от 7,95% в валюте», — говорит вице-президент ВТБ 24 Георгий Тер-Аристокесянс. У Сбербанка минимальные процентные ставки по ипотечным кредитам составляют 9,5% годовых в рублях и 8,8% годовых в валюте. «По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам, предоставленным в июле, составила 11,9% годовых, что являлось минимальным уровнем ставок. Годом ранее — в июле 2010 года — кредиты предоставлялись по ставке 13,2%, в декабре 2010 года — 12,6%, можно сделать вывод о плавном снижении процентных ставок, устанавливаемых банками», — говорит Геннадий Лузгин, менеджер по работе с предприятиями и партнерами московского банка Сбербанка России.

В Райффайзенбанке ставки по ипотечным целевым программам от 12,75% в рублях и 9% в долларах США. Нордеа Банк кредитует по ставкам от 10,5% годовых в рублях и от 6,5% в валюте. В банках говорят, что ожидать снижения процентных ставок в ближайшее время не стоит. Причина — нестабильная ситуация на мировых финансовых рынках. Так что, с одной стороны, сейчас самое время для того, чтобы приобрести жилье по низким ставкам, а с другой — ухудшение экономической ситуации может сказаться на сокращении рабочих мест. «Ставки регулируются ценой денег на рынке и спросом населения на ипотечные кредиты. В условиях недостатка ликвидности банки не смогут снизить процентные ставки. В условиях ограниченного спроса можно предположить скидки от компаний-застройщиков. В случае ухудшения ситуации в экономике следует ожидать повышения ставок по кредитам на строящееся жилье», — прогнозирует директор департамента банковских продуктов ФГ БКС Александр Дерягин.

фото: Геннадий Черкасов

Кризис многому научил россиян, и одним из главных уроков стало понимание того, что кредиты выгоднее получать в той валюте, в которой выдают зарплату, это решение страхует заемщика от возможных скачков курсов валют. «Для получения ипотечного кредита рекомендуется накопить как минимум 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Что же касается срока, то переплату по кредиту можно уменьшить за счет сокращения срока ипотеки», — советует Юлия Мацияшко из ОТП Банка. Однако необходимо учитывать долю ежемесячного платежа по ипотечному кредиту в доходе заемщика. Ведь чем меньше срок ипотечного кредита, тем выше размер ежемесячного платежа. «Стандартно ежемесячный платеж не должен превышать 50–55% от ежемесячного дохода, с учетом иных обязательств по кредитам, если они есть», — отмечает член правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко.

У большинства банков максимальный срок ипотечных кредитов 25–30 лет. Есть банки, которые кредитуют на 50 лет. Кроме того, максимально возможный срок кредитования зависит от возраста заемщика. Как правило, банки требуют, чтобы на момент окончания кредита возраст заемщика не превышал 60–65 лет. «При этом необходимо понимать, что на больших сроках еще большее увеличение срока не прямо пропорционально влияет на уменьшение ежемесячного платежа. Например, при сумме кредита в 1 млн рублей под 12% годовых ежемесячный платеж при сроке на 25 лет составит 10 500 рублей, а на 50 лет — 10 000», — посчитала заместитель начальника управления розничных кредитных продуктов Росбанка Ольга Докучаева. По ее мнению, целевые ипотечные кредиты (то есть кредиты на приобретение жилой недвижимости) дешевле, чем нецелевые кредиты с залогом недвижимости.

Таким образом, наиболее выгодны целевые кредиты с минимальным сроком и максимальным размером первоначального взноса. В линейке продуктов Нордеа Банка есть нецелевой ипотечный кредит, ставки по которому на 2 процентных пункта выше, чем по обычным программам, но при этом у клиентов отсутствует необходимость подтверждать целевое использование полученных средств. Такие кредиты интересны прежде всего малому и среднему бизнесу, так как стоимость и сроки привлечения денежных ресурсов при ипотеке значительно выгодней, чем при корпоративном кредитовании, говорит начальник управления продаж ипотечных продуктов Нордеа Банк Роман Слободян.

Сейчас банки довольно либерально подходят к размеру первоначального взноса. Максимальный срок предоставления ипотечного кредита на текущее время составляет 30 лет, что является вполне достаточным для получения оптимальной ежемесячной нагрузки по выплате кредита. При этом минимальный размер первоначального взноса может не превышать 10%, говорит Лузгин.

Перед подачей заявки на ипотечный кредит стоит тщательно продумать параметры желаемого кредита: валюту кредита, долю ежемесячных платежей по кредитам и другим финансовым расходам в общей сумме дохода. Кредит оформляется на длительный срок, поэтому к планированию своих будущих расходов нужно подходить максимально ответственно. Неплохо иметь и резервный запас, так называемую подушку безопасности, которая огородит от возможных негативных изменений в финансовом положении заемщика, предупреждает Мацияшко. «Главный совет клиентам — не гнаться за заявленной дешевизной, так как ипотечный кредит долгосрочный. При расчете старайтесь не увеличивать, а преуменьшать свои возможности», — отмечает Слободян. Сегодняшний рынок ипотеки из-за высокой конкуренции является рынком потребителя, так что можно спокойно изучать условия, выбирать самые подходящие и покупать недвижимость.

Конечно, банкиры не зря советуют трезво оценивать свои возможности. Во время кризиса некоторые семьи пожалели о том, что отдали предпочтение валютной ипотеке. Резкая девальвация рубля и снижение зарплат больно ударили по семейному кошельку.

Сроки кредитования российских банков уже сравнялись с западными, но ждать, пока ставки будут такими же низкими, не стоит. К тому же в Москве часто аренда жилья вполне сравнима с платежом по ипотечному кредиту.