Кнутом и пряником

Под конец года активное на законодательные инициативы Минэкономразвития приготовило для малого и среднего бизнеса “на сладкое” двукратное снижение платы за выкуп земли в Москве и Петербурге. Те, кому земля не нужна, могут столкнуться с повышением земельного налога и штрафами. “В Москве сегодня можно выкупить землю в собственность за 20% и за 45% от кадастровой стоимости. Если речь идет об объектах, ранее приватизированных из государственной собственности, то выкупная стоимость земли составляет 20% от кадастровой стоимости. Если объекты построены после 1991 года или куплены сегодняшним собственником на рынке, стоимость оформления в собственность земли под ними — 45%”, — говорит эксперт “Опоры России” Владимир Рядский.

Предприниматели ожидают, что городские власти упростят правила выкупа, и этот процесс не будет настолько затянут, как сейчас. Основная проблема в том, что для продажи участков их нужно правильно сформировать. То есть размежевать землю субъектов и землю Федерации, что за 20 лет так и не довели до конца. “Нужно эти участки оформить, провести кадастровый учет, который также до конца не проведен. Учет земельных участков является камнем преткновения по всем инициативам — и по налогу на имущество, и по приватизации земли. Сейчас процесс приватизации в Москве занимает минимум год”, — сетует руководитель корпоративной практики “ФБК-Право” Александр Ермоленко.

Он напомнил, что еще в 2002 году в Москве было около 5000 проблемных участков земли, статус которой не был определен, то есть не было понятно, в чьей собственности она находится — московской или федеральной. Наиболее яркий пример — это находящееся в федеральной собственности предприятие, которое плату за аренду участка платит в бюджет города. По словам Ермоленко, за 8 лет число проблемных участков земли практически не уменьшилось. Властям выгоднее получать постоянный денежный поток в виде платы за аренду, чем навсегда расставаться со своим активом. Эксперт “Опоры России” Ольга Медведева оценивает потери бюджета Москвы в миллиарды долларов.

В свою очередь, предпринимателям более комфортно иметь землю в собственности. Это ценный актив, который может служить обеспечением при получении кредита в банке. “Для банка будет более интересно рассматривать объект недвижимости с правом собственности земли под ним. В данном случае ниже риски, чем при аренде земли, которую можно отменить по слову какого–то начальника. Соответственно — ниже дисконты к залогу и ниже процентная ставка”, — отметила вице-президент банка ВТБ24 Надежда Карисалова. Многие предприятия малого бизнеса, особенно крепко вставшие на ноги, уже достаточно давно пытаются получить арендованную землю. Однако приватизацию активно тормозил бывший мэр, считавший, что бюджет Москвы от аренды получит значительно больше доходов.

Сейчас политика новых властей изменилась. Поэтому особо заставлять столичных предпринимателей выкупать участки нет необходимости. “Безусловно, для бюджета в целом выгоднее получать гарантированный доход постоянно, но сейчас идет усиленная борьба с дефицитом бюджета, и, скорее всего, именно поэтому было принято такое решение”, — предполагает аналитик “Инвесткафе” Антон Сафонов.

Эксперт Владимир Рядский предлагает рассмотреть конкретный пример. Это нежилое здание в районе метро “Семеновская”, находящееся в частной собственности, которое расположено на участке площадью около 2000 квадратных метров, а его кадастровая стоимость — примерно 30 тысяч рублей за 1 квадратный метр. Участок под зданием оформлен в аренду на 49 лет. Арендная плата составляет 1,5% кадастровой стоимости, или 450 руб. за “квадрат” в год. Здание приобретено в рамках приватизации, стоимость выкупа — 20% кадастровой стоимости — 6000 рублей за метр. Строить на этой территории собственник ничего не собирается.

“Даже если не учитывать необходимости единовременной выплаты 12 миллионов рублей, окупаемость выкупа около 13 лет — это слишком большой срок для современного бизнеса для планирования своей деятельности. То есть выкуп земли в этом случае имеет смысл только в том случае, если собственник планирует в недалеком будущем продать свою недвижимость. Если уменьшить цену в два раза, то привлекательность выкупа несколько возрастет, но либо при условии предоставления рассрочки платежа, как предусмотрено при выкупе недвижимости по ФЗ-159, либо при возможности льготного кредитования (а не 20—30%, как предлагают большинство банков)”, — говорит Рядский.

В любом случае, снижение ставок вдвое — это хороший стимул для выкупа земельных участков. Но прежде чем пойти на такой шаг, необходимо оценить налог на землю, который бизнесу придется платить после получения собственности. “В долгосрочной перспективе такой подход к земельным участкам себя оправдает, особенно если будут введены штрафы для бизнеса, который отказывается от выкупа земли. Однако для бизнеса, не имеющего ясных перспектив развития и ориентирующегося на быстрый оборот капитала, обязательная приватизация может стать обременительной”, — предупреждает эксперт департамента оценки “2К Аудит — Деловые консультации”/MorisonInternational Петр Клюев.

Очевидно, что инициативы Минэкономразвития ориентированы на повышение инвестиционной привлекательности и эффективности экономики. Собственники земли будут стараться использовать имеющиеся участки как можно более эффективно. Тем не менее массовой скупки земельных участков в ближайшее время, скорее всего, не будет.

Планируется, что процесс приватизации будет постепенным: менее эффективные арендаторы будут продолжать платить за аренду до тех пор, пока это будет выгодно или пока не появятся более внятные перспективы развития бизнеса. “В целом, учитывая процессы стагнации в экономике РФ, которые сегодня фиксирует бизнес, сейчас не лучшее время для принудительной приватизации земельных участков”, — уверен Клюев.

В свою очередь, Медведева беспокоится о том, как инициатива федеральных властей будет воспринята на местном уровне. “Предприниматели могут попасть в тиски между федеральным законодательством и действиями местных властей, которые будут тормозить передачу в собственность земельных участков”, — считает эксперт. По словам Медведевой, если в Москве сильно поднимут кадастровую стоимость, то выкуп земли для малого бизнеса может оказаться непосильным.

Однако на словах государство декларирует поддержку малого бизнеса, у которого есть возможность выкупить землю по цене, которая в разы меньше рыночной стоимости. Этот процесс можно сравнить с приватизацией квартир, который проводился для того, чтобы сформировать класс домовладельцев — основу рыночной экономики. Теперь очередь дошла и до земли, однако с этим активом государство по-прежнему расстается с трудом, пусть даже за небольшие деньги.