Не хватает пенсии — “съешь” квартиру

Кредит за счет залога жилья не новинка для российского рынка и успел уже получить дурную славу благодаря черным риелторам. Те не ждали смерти пенсионера для возврата долга и получения прибыли, а просто помогали старикам уйти на тот свет. АРИЖК же настаивает: обратная ипотека под «прикрытием» государства — продукт принципиально иной. Пенсионера ни при каких условиях не выселят из квартиры, даже если он окажется долгожителем и выберет все лимиты по кредиту. Госкомпания это гарантирует.

Скептики могли бы заметить, что лучше бы государство не предлагало старикам закладывать квартиры, а «прогарантировало» им достойный доход. Ведь 30,7 млн. российских пенсионеров богатыми людьми назвать сложно: средний размер пенсии в стране — 8498 рублей. Однако беда в том, что резерв роста пенсий практически исчерпан — в Пенсионном фонде итак образовалась дыра, которая уже с трудом затыкается нефтедолларами. Тем временем число пенсионеров в России все растет — одновременно с нагрузкой на бюджет и кошельки налогоплательщиков.

Так что, как говорится, приходится маневрировать. У большинства наших стариков есть настоящее сокровище, сообразили чиновники. Единственная ценная вещь, которая осталась непроданной за 20 лет реформ, — это их жилье, полученное еще во времена СССР. У 63,5% россиян старше 45 лет в собственности имеется недвижимость, которой они владеют единолично или вместе с супругом. Почему бы не сделать это сокровище источником дополнительного дохода?

Пенсионерам, заметим, ранее уже был предложен механизм извлечения прибыли из собственных «квадратов». Это так называемая пожизненная рента в обмен на жилье. Переоформляешь жилплощадь на нового собственника — и получай от него ренту, которая не должна быть ниже минимального размера оплаты труда. Как правило, подписавший такой договор гражданин обязан не только выплачивать деньги пенсионеру, но и помогать по хозяйству. Это очевидный плюс, но есть и заметные минусы, которые отпугивают потенциальных участников от этой схемы. Так, в 1990-е обмен квартиры на пожизненное содержание закончился для немалого количества стариков летальным исходом. Ведь новый собственник стремился как можно быстрее получить заветные квадратные метры и избавиться от неудобной опеки. Честный человек просто побоится связываться с такой схемой: а вдруг старушка — божий одуванчик под угрозой расторжения договора начнет требовать поездки в санатории и наикрутейшую технику?

В столице, правда, действует программа пожизненного содержания с гарантиями от города. Но главное и принципиальное отличие всех этих схем от задуманной АРИЖК — собственник при последней не теряет свое жилье.

— При пожизненной ренте жилье сначала переоформляется на нового собственника, который обязуется содержать бывшего владельца — пенсионера. Понятно, что чем быстрее такая помощь прекратится, тем больший доход получит покупатель, — объясняет Андрей Языков. — Обратная ипотека, наоборот, счастье для банка, так как кредитор получает длительный гарантированный источник доходов. А для заемщиков дополнительный аргумент, что все процессы будут контролироваться государством. То есть обратная ипотека станет более безопасной альтернативой схеме пожизненной ренты.

Города, в которых начнет действовать программа, АРИЖК еще выбирает. В приоритете — Москва, Санкт-Петербург и другие города с населением более 500 тыс. человек. Пока прорабатываются и условия, на которых банки будут выдавать старикам кредиты под эгидой агентства. Но общие механизмы «ипотеки наоборот» уже ясны. Как уже не раз случалось, чиновники хотят использовать успешный зарубежный опыт. Но приживется ли американская программа в российских условиях — вот вопрос. Что именно получат, заложив свою жилплощадь, пенсионеры, попытался примерно прикинуть «МК».

фото: Елена Минашкина

АРИЖК, разрабатывая программу, велосипед решило не изобретать — за основу будет взят опыт США (кстати, и «стандартная» ипотека пришла к нам из-за океана). «Съесть свои кирпичи» американским старикам предложили уже двадцать лет назад, так что программа стала важной частью пенсионной системы. Правда, цели у нее несколько другие, чем предполагаются в нашей стране.

— В США схемой обратной ипотеки пользуются 3% всех пенсионеров — или 20% пенсионеров, которым эта схема доступна, — рассказывает глава АРИЖК. — Такая программа рассчитана на так называемый средний класс пенсионеров — после выхода на пенсию они не хотят понижать уровень своей жизни, соответственно, берут кредит в банке для получения дополнительного источника дохода. Это ни в коем случае не замена пенсии, а именно дополнительные средства. Чаще всего кредит берут либо на ремонт жилья, либо на патронаж (оплату ухода), либо на операции, не входящие в типовые страховки.

Таким образом отличие американской обратной ипотеки бросается в глаза сразу: у них — средний класс, у нас, как говорится, «эконом». Тем не менее американский механизм «обратной ипотеки» нам пригодится — с некоторыми корректировками, конечно.

Итак, пенсионер получает банковский кредит под залог имеющегося жилья. Исходя из потребностей заемщика, выплата может быть как одноразовой, так и ежемесячной. В США обратная ипотека выдается только под недвижимость не старше 1976 года постройки. Максимальный размер кредита не превышает 78% стоимости имеющегося жилья, но в среднем — 62%. Средний возраст заемщика — 72,9 года, а сумма кредита — около 180 тыс. долларов. Средняя ставка кредита — 5,7% годовых. Обратную ипотеку предлагают частные кредиторы, однако государство контролирует цены и предоставляет банкам госгарантии на тот случай, если долг превысит стоимость недвижимости. Тогда государство выкупит у банка кредит, а содержание пенсионера возьмет на себя. В этом случае банк не сможет выгнать пенсионера на улицу и продать жилье.

Детали американской программы, которыми она обрастет, переехав к нам, пока прорабатываются.

— Прежде чем эта схема заработала, нужно решить ряд проблем, — говорит Андрей Языков. — Необходимы изменения в нормативах ЦБ, так как кредит не обслуживается в течение долгого времени и попадает в разряд плохих, не являясь таким на самом деле. Также необходимо рассчитать таблицы дожития — средней продолжительности предстоящей жизни после выхода на пенсию.

Исходя из этого показателя, банки смогут решать, на какой срок выдавать кредит. «Например, в Америке средний возраст вхождения в программу составляет 73 года, тогда как пенсионный возраст и для мужчин, и для женщин — 65 лет, — объясняет глава АРИЖК. — В России на пенсию выходят раньше, но, по статистике, полученной нами, большинство граждан продолжает работать примерно до 70 лет. И именно в этом возрасте происходит реальное снижение доходов и усиливается потребность в помощи. Мы предполагаем начинать запускать подобные кредитные продукты для граждан от 68 лет и в дальнейшем рассмотрим вопрос расширения возрастного диапазона».

Некоторые детали программы уже более-менее ясны. Так, одним из основных условий для получения «обратной ипотеки» будет «наличие ликвидной недвижимости», которая не потеряет это качество как минимум в течение 10 лет. При этом по примеру американцев планируется ввести в договор пункт о поддержании квартиры в соответствующем состоянии. Что касается ставок по таким кредитам, то они, по планам АРИЖК, должны быть на минимально возможном уровне, так как с банка снимаются практически все риски. Например, сопоставимым со ставкой рефинансирования ЦБ (сейчас — 8,25%). Обслуживать кредит не надо: проценты будут прибавляться к кредиту (то есть капитализироваться).

На какую ежемесячную выплату сможет претендовать российский пенсионер, в агентстве тоже уже предположили. «По нашим предварительным прогнозам, при такой схеме ежемесячно пенсионеры смогут получать прибавку к пенсии в размере примерно 1,5 пенсии. Мы пока ориентируемся на регионы и исходим из средней стоимости недвижимости в размере 1,8 млн. рублей», — говорит чиновник.

Полторы российские пенсии — это в среднем 12 750 рублей. Для глубинки очень неплохая прибавка. В Москве она, повторимся, будет существенно выше: средняя стоимость недвижимости на вторичном рынке столицы составляет порядка 8 млн. рублей. Прикинем, какую прибавку получит владелец такой квартиры. Предположим, как в Америке, срок дожития будет установлен порядка десяти лет, а размер кредита составит 62% от стоимости заложенного жилья (опять же как в среднем в США). Это значит, что в течение десяти лет наш пенсионер из «средней» московской квартиры получит 4 млн. 960 тыс. рублей. А это 41 300 рублей в месяц. Очень нехило! При этом, получая такую прибавку, он останется жить на собственной жилплощади — до самого конца. Отметим еще раз, что это лишь грубые прикидки.

Но вот только со статистикой неувязочка получается: мужчины в России живут в среднем до 60 лет, а женщины — до 72. То есть среднестатистический мужчина до начала действия программы вообще не доживет, а женщине останется всего четыре года жизни (напомним, что «ипотеку наоборот» хотят выдавать с 68 лет). В агентстве, впрочем, на это возражают: у мужчин высокая детская смертность плюс высокая смертность в районе 40 лет. А вот тот, кто переходит в пенсионный возраст, живет достаточно долго.

Получается, в результате кредитор получит драгоценную московскую жилплощадь, мягко говоря, очень задешево? Не совсем так: после смерти заемщика банк продает квартиру, погашает кредит, а оставшуюся от продажи квартиры часть денег переводит наследникам (если они, конечно, будут).

Кстати, о наследниках. При желании они смогут погасить кредит сами и оставить квартиру у себя. Но в любом случае в восторге эти граждане не будут. Не случайно во всех странах, где практикуется обратная ипотека, рекомендуется привлекать их на этапе подписания документов. «Многие наследники с удивлением узнают, что их старики нуждаются в денежной помощи.

В 70% случаев они отговаривают пенсионера брать кредит и начинают помогать сами, — говорит глава АРИЖК. — Мы планируем идти по такой же схеме. Эксперты считают, что если бы обратной ипотеки не было — ее стоило бы придумать хотя бы для того, чтобы обратить внимание детей на финансовые проблемы их стариков. И мы будем очень рады, если пенсионер откажется от получения кредита и начнет получать реальную помощь от наследников».

Тем не менее новый вид ипотеки может привести к обострению конфликта отцов и детей. Даже стать предметом шантажа: «Не хочешь мне помогать — заложу квартиру». С другой стороны, детей, которые отказываются поддерживать своих родителей в старости, жалеть как-то не хочется.

А что если пенсионер окажется долгожителем и выберет все лимиты по своему кредиту? Выселение ему не грозит. Как только соотношение стоимости имущества и остатка по кредиту достигнет 98%, АРИЖК выкупит кредит пенсионера у банка. Пенсионер остается жить в своей квартире, а после дожития жилье переходит в агентство. Таким образом, риск выселения заемщика из квартиры отсутствует, а риски государства покрываются за счет выплаты страховки, которая составит около 1% от суммы кредита ежегодно.

Ну и напоследок: российский пенсионер, получив возможность лучше питаться, лечиться современными лекарствами и отдыхать в хороших санаториях, наверняка и дольше проживет. Так что «ипотека наоборот» от АРИЖК, несмотря на некоторые недочеты проекта, внесет вклад в увеличение пока что скромного срока жизни россиян!